<strong>公寓是廣泛的房地產投資在商業房地產的一種，而在全國範圍對於公寓的定性也比較多，有些地方把居住的房子都叫公寓，也有的泛指酒店、宿舍等一些密度比較大的房子。
今天我們就威海樓市中的公寓，為大家做一個詳細的解說，並分析公寓產品的投資價值，以及提供目前威海市區內的公寓產品有哪些。
區分住宅與公寓產品主要有三種：
一：所佔地皮性質，商業用地為40年，工業用地為50年，住宅用地為70年。公寓產品基本上都屬於前兩個。
二：房屋結構特點，公寓產品最大的特點就是一部電梯對應多個房間，就像我們住酒店一樣，一層中間一個很長的走廊，兩側有很多個入戶門。但有些公寓式住宅也蓋成這樣，比如海御19，屬於70年住宅房子，但管理及結構又具備公寓屬性，區分的話要結合第一點的產權屬性來劃分公寓與住宅。
三：看外觀，正常的住宅都是南北通透，一層分幾個單元，一個單元有1—4戶，窗口形狀分明（臥室、客廳、廚房、衛生間的窗戶不一樣）。而公寓產品大多是一棟“大廈”，外觀看上去沒有明顯的大小窗戶區分，非常統一且單一的窗口，而且南側和北側一樣，有些公寓還有東西方向。之所以這樣，主要還是因為公寓產品的戶型大多都是以單間形式存在，而且都是以30-50平打下居多，這樣一層樓會有十幾乃至幾十戶之多，所以才有前面的一致性。
威海公寓產品的自身屬性
海信海景壹號12樓
1、公寓產品是不允許有天然氣接入的，所以我們所看到的房子，不管是毛坯還是精裝樣板間，您是看不到任何暖氣管道及燃氣灶具，樣板間雖然做了抽油煙機，但下面對應的是電磁爐。
2、公寓產品的水電多數以商水商電，比住宅的要高几倍，但有些公寓產品的開發商可以做到民水民電，投資者不要小看這個費用，一年下來，差距還是有一定的數額的。
3、落戶與上學：在威海的公寓產品都可以和正常住宅一樣學區劃分，上學一點問題沒有，但大多公寓產品不支持落戶。這樣的話，對於一些重點學區，公寓產品業主的孩子，肯定無法進入到重點學校之中，因為要排隊，公寓且無戶（即便是能落戶的）要排在正常住宅的後面錄取，要知道，名額是有限的，很多正常住宅的都不會被錄取，何況排在後面的公寓。
公寓產品的優缺點
在目前的高房價下，公寓產品所帶來的靈活性不言而喻，尤其是對於年輕的上班一族來說。
1買房
公寓有著單價與總價都低的優勢（公寓產品房價要比住宅低很多，而且單套在30-60平左右，總價低是年輕群體所能承受的。），而且大部分公寓都是精裝修交付，拎包入住。不論是貸款還是全款，所承擔的買房壓力要小很多，同時擁有一格屬於自己的私人空間，不在看租房房東的冷眼。
2租房
在外打過工的朋友都有這樣的感受，尤其是北、上、廣、深這樣的大城市，市區內租一套兩居室的話，基本上大半個月的工資都要交給房東了。所以，很多人選擇了合租，而一套兩居室改成的三居室中最小的一個單間，租金也是讓人心疼的數目。即便如此，能夠承受租金的朋友也不一定能夠承受其他租客所帶來的煩惱。這個時候的單身公寓就成了一個比較不錯的選擇，獨立性、私密性都有保障，最重要的是租金跟合租房相差無幾。
當然公寓產品也有一些讓人很難接受的方面：
首先，公寓是40年產權，即便有些可以做到70年產權，但最終屬性還是不變。所以是房價升值這一因素，公寓在任何一個城市的房價體系中，都是要落後住宅一大塊。比如恆大海上帝景項目，相鄰樓棟同樓棟的公寓和住宅，住宅的價格可以在17000元/平左右，而公寓則是13000元/平左右。
其次，公寓產品的貸款首付比率很高，基本首付都在60%左右，且貸款年限最多10年。這樣一來，買公寓的首付甚至比住宅的還要高。不過後期的還款壓力就小多了，畢竟總價是低的。
第三，公寓產品過戶稅費較高。目前來看，一套二手公寓正常交易的話，所承擔的稅費要在16%左右，就算是賣方可以把稅轉嫁給買方，但這樣做勢必會提高房子的單價，買方也不是傻子，房價太高了也不會買，最終房東還是會降價，不然就會長期砸在自己手上。
第四，公寓有這小而靈活的優勢，但不適合居家過日子。相比電磁爐，人們更願意長期使用燃氣灶。再就是公寓產品大多分南向和北向，意味著南北不通透，如果一家發出點什麼氣味，基本整個樓道都會長期瀰漫開來，燉點魚肉的香味還是不錯的，如果熬點中藥什麼的就慘了。
威海公寓的特性
威海的人口數量很少，但全國各地的人都有來威海買房，所以威海的房子也不能用一個小城市來衡量。威海公寓具備了以上所說的優缺點的同時，還有一個旅遊地產因素，除了養老、度假、休閒居住之外，民宿、酒店也是一個比較不錯的營收點。俗話說“靠山吃山、靠海吃海”，威海公寓的海景房就是威海“吃海”的一個表現。
很多外地人來威海並不是定居，只是每年固定一段時間過來小住，比如7月中旬，全國火熱的天氣，動不動就38度以上。而威海不誇張的說，晚上睡覺多少還得蓋點什麼，空調需要開，也就是睡覺前開一會即可涼爽整晚上。既然是度假那就沒必要去買那些動不動就200多萬的住宅，50萬左右的公寓即可滿足以上的需求，拎包入住，一線海景，何樂而不為呢？
威海公寓產品的類分及房價
1
威海一線海景公寓
有著一線海景的公寓產品，兼具了旅遊、度假、養老等因素，是外地人比較熱衷的房子，也是本地年輕一族租房首選，哪怕上下班多走一段距離，每天睡在這樣的房子離，工作減壓效果絕對是不用質疑的。當然，這樣的公寓產品價格也不低的。
海信海景壹號
高區海水浴場周邊：威高青緹灣、海信海景壹號。一線海景+林海公園，市區範圍，可以說這兩個公寓產品是無敵配置了，屬於那種誰見誰愛的項目，但14000元左右的單價也確實不低，再有就是周邊生活配套有些不方便，但話有說回來，既然是度假什麼的，要這麼高的配套意義大麼？有這麼開闊的視野和良好的環境足矣。
金沙灘海水浴場：金海灘壹號位於威海高技區北部，西至欽村河入海口，東至哈爾濱工業大學規劃用地，南至文化生活區，北至環海路。
均價16000元左右，優勢在於金海灘壹號作為商業綜合體，包括酒店、公寓、展示、文娛、醫療等多種功能。以及周邊的哈工大、山大兩所大學。
葡萄灘：雨潤城，算是公寓項目產品中環境比較好的項目，整體看上去更像是住宅小區。均價8500元/平，精裝交付，性價比還算不錯。優勢：環境、物業管理、以及戶型，重點說下戶型，59—110平，有些想住宅，衛生間、客臥分明，超大陽臺。缺點：周邊配套較低，距離海岸線不算近，除了最前排樓棟且10樓以上能看海，其他均不能享受海景。
山海一品：首先處在遠遙油畫小鎮中心位置，距離海岸線300米左右。項目自身就是一個文旅產品，2號樓作為藝術家活動中心，這些會給項目在旅遊旺季帶來客流；其次，位於威海後花園，這裡是旅遊觀光的好地方，每年會有大量遊客前來觀光戲水，加上項目大部分戶型都有很好的觀海效果。優勢：看海、出租、海岸線、周邊配套；缺點：周邊環境較差。
唐人海灣公館公寓觀海
海濱路一線海景：恆大海上帝景、祥泰紫宸、唐人海灣公館（二手房）、九龍灣公寓。毋庸置疑，這幾個項目不論從海景、品質、規劃、出租收益、周邊配套都算的上威海地區最好之一，均價12000-14000元左右也相對容易讓人接受。只不過，有配套必然有影響，比如來自主幹路的噪音、揚塵影響等。
2
市內非海景房公寓
除了上面所說的海景公寓之外，威海的公寓產品還是比較多的，但對於投資者來說，具體應該怎麼去選？
當然，威海城市規模以及人口數量，遠達不到大城市中的租售比，但是一些地段的公寓產品依舊是具備一定的投資價值。對於投資者而言,公寓產品的升值空間是比較慢的，但也是一個不錯的資產保值的產品，更多情況下，出租的靈活性成為了公寓的主要受益之一。一線海景公寓固然比較容易出租，而且還可以作為民宿投資使用。那麼“內陸”公寓的要想獲得更高的出租收益，就完全取決於地段和商圈。
熱鬧的韓樂坊夜市
韓樂坊（也是高鐵站、汽車站商圈）：商業氛圍非常濃厚的地方，也是很多年輕群體熱衷的地方，這裡的公寓產品相對來說比較受歡迎，但大多都是二手房了，可以參考下。
峰匯國際：青島路邊、長峰商圈，這一地段算是經區與環翠較為居中的位置，也是青島路最中段的位置，向南到經區、九龍灣，向北到市裡都是非常方便，向東距離海岸線步行10分即可到達。所以，這裡是上班族最為理想的居住地，公寓的出租價值顯而易見，順帶做些民宿也是未嘗不可，畢竟距離高鐵站也就5分成車程。
豐禾商品城：威海經區南部最大的小商品批發市場，人流量非常大。這裡的公寓為周邊的店鋪主、員工提供了非常便利的居住場所，出租出售都比較容易。推薦：豐禾、佳源名城。
歐樂坊：世昌大道西側，高區商業娛樂中心，類似於韓樂坊的一個地方，但現在的人氣與熱度遠不及韓樂坊了，在售公寓產品多以居家戶型為主，參考一下吧。
寨子印象匯：純市中心公寓產品，優勢是依託希爾頓歡鵬酒店，以合作分紅形式投資，是一個20年的長線投資產品，收益有保障，但是戰線拉的比較長，純投資性質。
除了這些，像威高廣場、竹島大潤發、九龍灣等周邊的一些公寓產品也有很多，但基本都歸類於這些屬性之中。在威海投資民宿產品，如果您考慮做民宿、出租，儘量靠近海岸線，以觀海效果的優劣決定出租價格的高低；或者靠近高鐵站、商業中心，因為這些地方的人氣較旺，人多的地方做什麼生意都比較容易；最後就是具備很高的交通便利性質，為年輕上班群體租房提供便利，大道穩定的長期出租收益。
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