摘要：近年來，由於開發商誇大、虛假宣傳學區房，造成買房者維權上訪事件層出不窮。現就南昌融創文化旅遊城信訪案件進行研究分析，對學區房廣告宣傳所出現的問題進行思考，查找深層次原因，並提出幾點針對性的政策建議。
關鍵字：學區房、維權。
隨著社會的進步和人們生活水平的提高，教育已經成為人們關注的焦點，而城市學校的劃分主要根據住房的地理位置，導致優勢教育資源集中的中小學學區成為人們競相追逐的安居地。對於房地產開發商來說，名校也成為他們相互競爭的“金字招牌”。2019年7月中旬，紅谷灘新區南昌融創文化旅遊城鄧近珍等90餘名業主集體上訪，反映開發商在售樓時以M區將建設育新小學為賣點吸引他們購買房屋，現學校即將建成，卻非原承諾學校。為此，南昌市委信訪局會同多個職能部門，多次深入調研，積極協調化解，成功調處了此件信訪案件。調研組以此信訪案件為例,剖析當前學區房業主維權信訪案件的特點和成因,並提出加強對該類案件規範辦理的建議。
一 、案件情況
（一）基本情況
2019年7月15日，紅谷灘新區南昌融創文化旅遊城90餘名業主來市上訪。上訪人反映，開發商在售樓時以M區將建設育新小學為賣點吸引他們購買房屋，現學校即將建成，卻非原承諾學校，要求政府協調儘快引進育新小學，同時解決小區小孩上學問題。
（二）信訪核查情況
針對上訪人反映的信訪事項，市、區二級信訪部門有關人員組成了工作調研組，對事件進行核查。
經核查得知：自2016年起，南昌融創文化旅遊城沿江NMLKH區業主反覆赴省、市、區上訪，要求引進育新學校。前期紅谷灘新區已與東湖區教體局初步溝通，意向由東湖區育新學校辦學，但未簽訂正式協議。2018年融創公司在未與紅谷灘新區及東湖區教體局溝通情況下，擅自單方面發佈該校為育新學校的信息，並在學校建築工地擅自打出“南昌融創文化旅遊城育新小學項目”的牌子，致東湖區教體局中止了合作辦學的相關溝通。紅谷灘新區社發局也在第一時間約談了融創公司，並要求立即整改。
由於新的學期即將到來，開發商承諾引進的育新學校一事沒有得到解決，部分學生家長對此不滿，認為開發
商存在虛假宣傳，並於2019年7月15日集體來市上訪，要求政府予以協調引進育新小學。
二、信訪案件處理情況
2019年7月17日，紅谷灘新區與東湖區溝通協商南昌市育新學校進駐事宜，南昌融創文化旅遊城M區學校將掛牌育新學校已基本達成共識。7月19日下午，紅谷灘新區約訪融創相關業主代表，就M區小學引進南昌市育新學校的相關進展情況進行了通報，並對業主代表進行了法制教育，引導其依法依規反映訴求。業主代表將有關情況告知所有業主，並表示不再上訪。
2019年8月1日，新區教育部門發佈公告，明確南昌融創文化旅遊城沿江五區引進育新學校辦學，並在今年開始招生。但南昌融創文化旅遊城部分業主仍反映兩個問題：
（一）業主反映M區育新小學達不到入學條件，要求在E區育新過渡一年，2020年正式辦學，並在微信群揚言組織赴京訪。
8月21日，新區領導組織區社發局、綜治辦等相關部門負責同志調度融創業主維權信訪問題，明確：1、應前期廣大南昌融創文化旅遊城業主要求及整體工作安排推進，南昌融創文化旅遊城M區學校已掛牌引進育新學校辦學，按照規定今年需開學。2、由新區社發局督促代建方按照8月16日現場調度會明確的三個時間節點保質保量完成學校建設，並出具第三方的相關檢測報告。3、如果在9月1日前校園建設達標，檢測報告合格，具備開學的條件，南昌融創文化旅遊城M區育新學校今年如期開學，如果檢測不達標、不具備開學條件則由社發局統籌安排過渡，確保學生如期入學。
（二）業主反映引進的學校與購房銷售時候的宣傳不符，不同意同時掛九龍湖新城第二小學招牌，認為該學校不是真正的育新學校，要求該校單獨掛南昌育新小學臨江校區招牌。
針對該問題，紅谷灘新區多次組織接待，新區教育部門已通過多渠道反饋業主，該校是新區引進東湖育新學校，屬於合作辦學模式，自2018年以來，紅谷灘新區所有引入的合作辦學的學校都是同掛兩個校名，該學校和E區育新是同一性質同一模式。8月12日新區已按照流程和業主代表溝通好。至此，該信訪事項已得到妥善解決。
三、關於加強房地產業主維權信訪工作的幾點思考
（一）學區房業主維權信訪案件問題產生的原因
1、教育資源的稀缺與不平衡。在我國教育資源總量不足，尤其是優質教育資源稀缺，和日益增長的文化教育需求相比，教育供給量還遠遠不夠。“學區房熱”現象反映了我國義務教育階段適齡兒童教育起點和過程的公平性問題，家長們為了孩子能夠接受重點學的教育，紛紛投入了學區房置業的熱湖之中，等到他們孩子完成學業以後，學區房又能夠以高額的價格再次售出。在供不應求的市場規律作用之下，“學區房“現象愈演愈烈。
2、房地產廣告宣傳“由明轉暗”。廣告是房地產銷售中一種廣泛採用的銷售方式手段，在實踐中開發商銷售廣告的類型多樣，譬如有商品房環境、美觀設計、使用功能、購房優惠等方面的廣告。各種廣告中都存在不同問題。目前在房地產銷售中很多欺詐行為都是通過廣告實施的。房地產商發佈廣告時，備案中不會出現“名校”、“學區房”的字眼，但在樓盤推介銷售過程中，往往口頭宣傳“名校”、“學區房”，工商、房產等部門在監管過程中難以發現，難以調查取證，有時甚至難以查處。
3、政府規劃原因導致房屋所屬學區發生變化。由於學區範圍由行政機關依職權確定，學校招生是由政府行政部門在每學年根據片區入學生源情況和學校就讀學生總量劃分出來的，具體的招生條件、範圍有一定的政策性和波動性，開發商無法進行準確預測。
（二）“學區房”廣告宣傳問題的解決措施和建議
1、在規劃審批、預售許可時把好“學區”一關。在項目總體規劃時，規劃部門應徵求教育主管部門意見，項目規劃應明確配套中小學、幼兒園具體信息，不明確的不予審批。在預售許可時，房產部門將樓盤學區情況列入申請預售許可證必要條件，不明確的不予頒發預售許可證。
2、學區劃分方案要及時公佈。教育主管部門應及時準確發佈學區信息，以正確的信息引導群眾。市場監管、房產部門應督促開發商，將教育主管部門的批覆文件在銷售處進行公示，避免購房者被虛假信息誤導，助於消費者在房地產市場中理性選擇。
3、加大“學區房”廣告監管力度。《房地產廣告發布規定》第十八條“房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。”房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。市場監管部門應會同房產教育等部門，加大對商品房銷售廣告的監管力度，對涉嫌誇大或虛假宣傳的房地產開發企業依法嚴處，探索建立企業誠信紅黑名單，特別是針對“由明轉暗”的變相廣告宣傳，引導業主掌握證據，改進調查取證方法，進一步加大查處力度，從源頭上減少矛盾問題的產生。
4、進一步推進義務教育資源均衡化。推進義務教育資源均衡化一方面要以資源流動解決教育發展不平衡問題。教育均衡的關鍵在於合理配置優質教育資源，促進優質教育資源合理流動。採用政策引導、市場調節、技術創新等手段，構建有利於教育均衡發展的現代教育體系。
歐陽飛宇 市投促局
黃晨玥 市老幹局
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