如果把整個項目比做一臺車，那麼項目總就好比這臺車的變速箱。什麼時候提速？什麼時候緩行，這個變速箱，聯結著發動機與方向盤，是個兵來將擋的角色。
如此說來，項目總什麼都懂一點，是必須的。甚至可以說，項目總決定了整個項目的格局與軟肋所在。
來源 | Jenny喬
項目，就是一個坑接一個坑，填不上，你可能就過不去。
項目總，就像一位統率千軍萬馬的將軍，門旗之下，手握令旗，鎮靜自若，心中早就一切謀定，戰鼓催動，頃刻之間便會大破敵營。
那麼，如此威風凜凜的項目總都必須具備哪些填坑能力呢？
1. 計劃運營管理
不重視設計計劃、報建計劃、招標計劃、資金計劃、人力資源計劃、融資計劃……結果設計拖1個月，報建拖1個月，招標拖1個月……最後還是影響了工期？
房地產項目的特點就是投資大、週期長、事務繁雜等，必須要通過計劃的推動、協調和管理去推動團隊協調作戰，發揮效率。
2. 全成本管理
策劃階段不做成本測算，項目完工後才發現二級開發沒賺到錢？所有和我們合作的分包單位都賺到了錢，就我們虧了？
作為一名合格的項目總，必須要有成本管理的姿勢。
經過了黃金十年後，面對白銀的十年，政府規範管理的十年，在嚴峻的宏觀地產調控，去庫存和供給側改革的背景下，全成本管理顯得尤為重要。
3. 組織管理
如果計劃運營管理是管事，全成本管理是管錢，那麼組織管理就是管人。
事要靠人去做，錢要靠人去省，管理的問題歸根到底是人的問題。
項目總如果不會組織管理，絕對是寸步難行。
4. 績效管理
人安排好了，事也理順了，錢也管住了，就是沒有效益？項目團隊有能力沒動力？
作為項目總必須要善用績效管理調動團隊的積極性，全面評估團隊的付出與成就，建立收入與員工業績、集團效益相結合的薪酬體系。
其根本目的在於
建立“高標準、高要求、高薪酬”的管理體系從而使管理水平和員工待遇都較大的提升，增強項目在市場上的競爭優勢。
5. 項目決策管理
房地產項目的成敗有個4321原則：拿地佔40%，策劃和營銷佔30%，方案設計佔20%，工程建設佔10%，可見項目決策拿地的重要性。可是項目決策拿地，不是房地產老闆的事嗎？
的確，傳統的房地產開發必須要靠老闆強大的關係網來拿地，拿到地，躺著也能賺錢。在房地產市場日趨規範的今天，拿地也逐步科學化、流程化。這就對我們的項目老總提出了新的要求。
6. 項目策劃管理
拿地的同時，要做好項目的策劃定位，這一關鍵的步驟決定了項目的生死。一般情況下，項目的策劃定位都會外包給專業的策劃公司如世聯、易居等。
作為項目老總必須練就火眼金睛，不要被策劃公司的華麗套路所迷惑，一定要時時刻刻保持清洗的頭腦，明確項目定位的科學邏輯：客戶定位是根本，然後才是成本定位，最終的產品定位才能站得住腳。
7. 設計管理
設計院根據策劃報告做設計，這還要管？設計管理就是催催圖紙進度，查查圖紙錯漏？
沒這麼簡單，設計管理的核心就是要保證圖紙方案的設計沒有與前面的項目策劃定位脫節，這也是很多開發商會忽略的問題。
大部分開發商花錢做了策劃定位報告後，自己也不看，就丟給設計院去做設計了。設計院當然高興了，從自己的資料庫中東拼西湊就把圖紙出好了，而設計出來的圖紙常常與項目定位是南轅北轍的。
設計管理的另一個重點在於限額設計，設計人員忽略成本是普遍現象，要高度重視設計階段的成本管理。至於很多人熱衷的方案優化，我覺得在設計階段才想到要去優化已經太遲了，這是在項目策劃定位的成本定位和產品定位時就要想清楚的事。
8. 工程管理
工程管理簡單，無非質量、進度和成本。事實卻是說起來簡單，做起來難。甲方、監理、總包、分包、供應商、政府、居民……一大堆的關係要去協調，經常是左右不討好，一個頭變兩個大。
甲方的質量要求比施工單位自認的質量要求要高出一大截，而客戶對質量的要求又與甲方的要求不同，如何去協調？
工程進度的影響因素眾多，特別是報批報建環節，變不可控為可控是工程進度管理的難題。
工程的建造成本雖然只是全成本中的一小塊，但如果因此放任自流，也會變成一個大的缺口，再加上施工單位的結算能力普遍超強，甲方在這一塊基本討不到便宜。
9. 營銷管理
在房子稀缺的時代，只要建好房子，就不愁賣，甚至剛畫好圖紙就已經賣光了。隨著市場供應的不斷充足，房地產市場的競爭也日趨激烈，營銷和客服就變得越來越重要了。
這也解釋了為什麼早期的房地產項目總多是工程老總出身，而如今的項目總多是營銷老總出身。
我這裡要強調的是，不要把營銷和營銷管理混為一談。營銷需要創新，需要與眾不同，而營銷管理則要規範化，流程化，這也是營銷總和項目總的區別所在。
10. 客服運營管理
前面我們說過，營銷和客服變得越來越重要了，房地產市場也在經歷從產品時代，到服務時代，到用戶時代。相信在不久的將來，房地產項目總的來源，會有很大一部分從客服老總中產生。
客服——挾用戶以令天下。
11. 人才培養
終於來到最後一個能力了。前面4個姿勢是基本能力，接下來我們又講了6個專業能力，最後我們要介紹的是人才培養，這關係到項目總最終的格局大小。
單打獨鬥始終是成不了大氣候的，培養的人才越多，越快，最終的格局越大 。
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