“說好的海景呢？還有小區配建的大型風情商業街到底能不能建好？”半年多以來，山東煙臺市牟平區的多名購房者一直圍繞著這兩個問題奔波於開發商和煙臺市相關部門之間。他們告訴新京報記者，融創中國旗下煙臺融安房地產開發有限公司在沒有徵得購房者同意的情況下，向當地相關部門申請更改了煙臺牟平區融創邇海項目原有的商業配套、景觀等規劃設計。
針對此事，新京報記者進行了調查。
買房人：
商業街大縮水、海景房被擋
趙梁（化名）回憶，2017年9月他來到融創邇海項目售樓處時，銷售人員介紹說，小區的最後一排是海景房，10層以上住戶可以實現“家中看海”。銷售人員還許諾，小區未來將配建大型的商業街。
“當時這個樓盤的價格大約8千元/平方米，比周圍樓盤高出2000元，一些人正是衝著能看海，才選擇買這裡的房子。”趙梁告訴新京報記者。
但很快，買了“海景房”的業主發現，“看海”的夢想實現不了了。趙梁說，今年4月前後，這個項目清盤後，一些購房者發現開發商在購房者不知情的情況下更改規劃，把小區配套的大型商業街變成了酒店和公寓，最後一排海景房的海景也被擋住了。
被更改規劃的地塊即為趙梁購買住宅所在地塊緊挨著的蘋果嘉園二號地塊。
業主自制圖片對比之前的宣傳彩頁及2019年版的規劃。業主供圖
“按照2011年的規劃方案，大型風情商業街就建在這宗二號地塊上，如果按原規劃不動，我們是能從高層樓棟的家裡直接看到海景的。”趙梁說。
新京報記者獲取了一份日期為2011年11月28日的《煙臺市城市規劃項目審批紀要》（以下簡稱“2011年版規劃”）顯示，煙臺市牟平區蘋果嘉園（即融創邇海項目）的二號地塊總用地面積約8.23萬平方米，其中地上約5.62萬平方米均為商業。建築外裝飾材料採用淺褐色石材與乳白色真石漆搭配，屋頂採用暗紅色陶瓦。
2011年版規劃顯示，融創邇海二號地塊地上約5.62萬平方米均為商業。圖片來源：文件截圖
今年3月11日，在煙臺市自然資源和規劃局（簡稱“煙臺市自規局”）官網上，蘋果嘉園二號地塊的《建設工程規劃許可證》進行了核發批前公示。
記者對比上述兩個規劃方案發現，二號地塊的總用地面積、可建設用地面積同為約8.23萬平方米、4.68萬平方米，但規劃總建築面積從2011年的80195平方米變為77466平方米，主要是來自於地下建築面積的減少，從24010平方米減至21281平方米。值得注意的是，雖然兩個規劃版本的地上建築面積同約為56185平方米，但在用途上卻發生較大改變。在2011年版規劃中，地上建築均為商業；而在2019年版規劃中，地上建築包括商務32656平方米、酒店29318平方米、商業3937平方米及物業273平方米。而且，在2011年版規劃中，地上建築的層高為1-11層，而2019年版的則為“控制高度80m”。
對於商業面積的大縮水，部分業主分析：“2019年版規劃將2011版中的大部分商業改為商務辦公和酒店，這樣一來，開發商回款速度會明顯比操作商業街快很多。”
而對於建築高度的變化，一位不願具名的業內人士表示，一般地，商業層高一般不超過6米，比如小型商業層高一般低於4.5米，多數為3.9米、4.2米或4.5米。照此計算，上述規劃從11層變為“80m“，很大程度上是拔高了。
另據蘋果嘉園二號地塊鳥瞰圖顯示，該地塊設計為數棟高層樓房，為商務辦公和酒店等物業，樓頂和建築表面顏色也較2011年版的規劃發生了明顯變化。
新規劃方案設計為數棟高層樓房。圖片來源 煙臺市自規局官網
牟平區規劃管理辦：
研究處理中，可改回2011年版規劃
“我們根本沒接到融創地產和當地相關部門有關二號地塊規劃更改的通知，當時也沒有看到任何公示信息。”購房者王明（化名）告訴記者。據王明介紹，公示時間為今年3月11日至3月18日，僅有一週時間。當他們得知規劃被更改時，已過了公示期，購房者們隨即向融創地產和煙臺當地政府主管部門反映，認為規劃的更改將給業主今後的居住質量以及房產價格帶來損害，“大家一致不同意二號地塊的更改規劃方案。”
11月13日，就二號地塊更改規劃一事，記者以購房者身份與融創邇海項目銷售處取得了聯繫，多名工作人員均回應：不知情。
記者通過天眼查平臺查詢獲悉，融安地產為融創中國旗下公司。記者隨後聯繫了融創中國總部及旗下相關公司，相關工作人員表示：“需要核實之後再作回覆。”
記者又以購房者身份聯繫了煙臺市牟平區規劃管理辦公室建審科，相關工作人員回應：“就二號地塊規劃方案的更改事宜，我們已經在相關平臺進行了公示。”
當記者表示，融創邇海項目的購房者並沒有在公示期內看到二號地塊的公示信息，而且購房者認為更改規劃會影響生活質量和資產價值，該名工作人員回應稱：“2019年規劃只是將建築用途做了改變，也不是較高的樓棟，如果購房者們不滿意，我們會將這個規劃方案再改回2011年的規劃方案。現在我們還在研究處理中，還沒有公佈。”
記者隨後獲取的一份煙臺市自規局處理意見書顯示：“經多方溝通，煙臺融安房地產開發有限公司向牟平規劃管理辦公室提出書面申請，對規劃方案進行調整。調整意見明確要求以2011版規劃為基礎，保持原有的業態和佈局，調整方案未經審查通過前，開發企業不得擅自施工建設。”
據部分業主稱，“項目2號地塊基本未按照2019年版規劃施工，目前處於停工狀態。”
律師：
僅網站公示太簡單，應通知到人
北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師表示，購房人選擇購買該房屋，與開發商銷售人員當時所稱的2011年版規劃有重大關係，海景、商業街對於購房人是否選擇購買房屋以及房屋本身的價值有重大作用。
如果開發商需要更改原有的規劃，按照法律規定應向規劃主管部門申請。規劃主管部門在進行行政許可時，應充分聽取利害關係人的意見，並在利害關係人要求聽證時組織聽證。
王佳紅進一步表示，鑑於開發商更改的規劃對房屋本身價值、對購房人是否選擇購買該房屋有重大影響，規劃主管部門應盡最大努力征求購房人的意見，不能簡單在網站上公示。“普通購房人一般不具備專業能力且不定期查詢政府部門的網站內容，此事涉及的購房者已經基本固定，規劃部分應當採取購房可以或應當知道的平臺和方式通知購房人，或者要求開發商進行通知，比如可以郵件、快遞、短信、電話通知到位。”
王佳紅認為，規劃部門的工作人員雖然表示可以將方案改回2011年規劃方案，“但政府部門這種表態過於草率，缺乏政府部門依法行政的嚴肅性和公信力。”
此外，王佳紅認為，如果最終開發商未能將地塊規劃改回2011年版，融創邇海項目的業主可就此造成的損失，要求開發商及當地主管部門協商賠償，協商不成可將相關責任體訴至人民法院。
新京報記者 張建 編輯 王海亮 校對 吳興發
記者郵箱：[email protected]
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