遠超預期，大超想象！
樓市銷售創天量，歷史記錄再改寫！
11月14日，據國家統計局數據，全國商品房銷售面積，10個月來首次轉正！銷售額增速則連續5個月提升！
按照目前的趨勢看，2019年樓市銷售額和銷售面積，有望同時超越2018年，再創歷史新高！
細分來看，銷售金額佔全國半壁江山的東部地區成為，10月樓市數據“爆表”的最大功臣。在其他地區增速相對放緩的情況下，東部地區，無論銷售面積增速，還是銷售額增速，均有不同程度的提高！
房子嚴重被低估 未來怎麼辦？!
葉檀老師此前親赴一線多次調研，北上廣等一線城市確實在下跌，樓市行情不容樂觀。
但，從8月開始，葉檀財經率先發現，最先提出，三四線城市回暖速度超乎想象。
結合本次10月份的數據來看，目前樓市分化非常嚴重，結構性行情非常“結構”。
分化嚴重，銷售“爆表”，樓市行情如此，讓人憂慮。
為什麼？
一方面，銷售超預期，需求可能被提前透支，另一方面，存量房遠遠被低估，潛在需求，也許更加不容樂觀。
11月初，葉檀財經掌握到一組數據，來自中國第一大券商，國家隊成員中信證券。
中信證券用2020年全國第七次人口普查，即將採用的“以房查房”方法，測算全國城鎮人均住房。（注：11月8日，國家宣佈將展開第七次全國人口普查，這次不同以往，查人更查房，明確查清城鄉住房狀況。）
測算結果，非常驚人！
結果顯示：
全國城鎮人均住房面積約為 44.9 平方米，我國城鎮存量住房規模約為 373 億平方米。
城鎮人均住房面積44.9平方米什麼概念？
2018年，國家統計局數據，全國城鎮居民人均住房建築面積為39平方米。
如果中信“以房查房”的計算方法推算無誤，中國存量住房至少被低估15%！
2018年，韓國人均住房面積為28.2平米，俄羅斯為27.9平米，日本為33.1平米，德國和法國分別為38.6以及39.5平米。
中國城鎮（不算面積更大的農村）人均44.9平米的水平，已經超過幾乎所有主流發達國家，僅次於美國的66.9平米，英國的49.4平米。
真可謂，追英趕美！
人均住房面積遠超想象的背後是中國人對住房態度的巨大轉變：
居住主導，正快速變成投資導向！
2019年，西南財經大學公佈了其統計的住房報告，報告顯示：
2008年有7成人是首次購房，接近7成是剛需，十年之後2018年，首套房購買人群佔比只剩下3成，投資人群佔比突破50%！
克而瑞的數據，2017年二三四線城市裡傳統剛需，即二套房以下，成交佔比就已經不到4成了。2018年，這一趨勢仍在繼續，到了2019年，更為誇張，二三四線城市裡，傳統剛需都已經不到3成，四線城市甚至都不到2成了。
目前，只有一線城市二套房以下佔比稍微高一點，但合計佔比也僅僅維持在40%，6成左右的人，選擇三套房甚至更大的房子。
現狀令人吃驚，未來可能更讓人驚訝！
此前文章寫過，中國樓市有異象，開工面積持續高增長，但竣工面積卻不斷負增長，截止目前，已經連續22個月為負。
更令人驚訝的是，新開工與竣工面積增速“剪刀差”，主要集中在三四線城市。
據21世紀經濟報道，西藏、青海的新開工與竣工面積增速“剪刀差”超過100個百分點，甘肅、寧夏、新疆、山東在50個百分點以上，內蒙古、陝西、上海則超過40個百分點。
如此巨大差異，原因究竟何在？
主要兩點：
第一， 房企被逼無奈，故意為之。
2015年之後，中國房企越來越強調所謂高週轉，而這個高週轉，實際上並不是開發全流程的高週轉，而僅僅侷限於“拿錢”之前的高週轉。
簡單來看，房企的開發環節裡：拿地→開工→預售→竣工等幾個環節，預售環節之前的算是拿錢環節，而竣工則算是“出血”環節。
資金壓力不大的時候，房企還能留有餘量和理智，按部就班完成整個開發流程，可一旦政策收緊，竣工環節，現金流是王道，能拖就拖，能慢就慢。
第二， 地方監管錯配，管理差異。
預售制度下，一二線商品房銷售條件相對苛刻，政府方面催得也緊，房企面對強勢地區，自然不敢太怠慢。
而在三四線，銷售條件比較鬆弛，政府也沒太多壓力，結果就是房企處於相對強勢，有條件拖，自然拖。
2016年之前，三四線城市銷售佔比在64%，2016年之後一直維持在70%以上，再配合三四線這幾年房價上漲幅度顯著超過一二線，都能印證，一點：
這些年，未竣工的房子，大量堆積在三四線。
再進一步推演，其實很容易聯想到一個結果：
未來一兩年，隨著竣工時間限制到期，三四線城市會有大量新房集中出現！
如今棚改已經退潮，專項債、PSL這些配套資金要麼縮減，要麼轉向，可以預見，三四線樓市最大動力不可能重演往日的輝煌。
接下來，三四線樓市庫存問題，又會是一個問題。
寫到這裡，想做個總結：
當前中國樓市，早已舊貌換新顏，傳統剛需已非主流，投資改善成為新剛需，晉升新主流。
新剛需時代，存量房被低估，增量房正爬坡，需求一旦不濟，結果讓人警醒！
住房不炒，房住不炒，中國經濟需要樓市，但，更需要控制樓市！
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