一、旅居養老的業務模式
根據旅居養老的目的和旅居場所的不同，可以把我國旅居養老產業分為以下五種模式：
1.候鳥式旅居養老模式
候鳥式旅居養老是我國發展最早的旅居養老模式。與其他旅居養老模式不同，候鳥式旅居養老只需支付交通費和房租費，成本較為低廉，逐漸成為我國旅居養老的主要模式。候鳥式旅居養老主要分為三類。
第一，暖冬旅居養老。冬季南方城市具有獨特的地理位置和舒適的氣候條件，到南方過冬逐漸受到北方老年群體的追捧。以海南島為主的冬季療養基地逐漸發展起來。
第二，夏季避暑旅居養老。夏季北方濱海城市以其毗鄰大海、空氣清新、溫度適宜，受到了一批老年群體的歡迎。
第三，景區旅居養老。景區旅居養老指依託山林、湖泊、濱海和溫泉等自然生態資源，形成山水療養基地、溫泉享老基地、風景享老基地等組合式景區旅居養老模式。景區旅居養老遠離城市的喧囂，自然資源能夠陶冶情操，在一些風景秀麗的地區逐漸發展起來。
總體來說，候鳥式旅居養老模式的優點是環境優美、氣候宜人，靈活性強。但缺點是季節性較強，便捷性不足。
2.療養式旅居養老模式
隨著年齡的提高，老年群體的身體機能開始下降，對醫療護理需求越來越高。療養式旅居養老模式主要分為三類。
第一，中醫養生旅居養老。中醫養生旅居養老以中醫為核心，以我國傳統養生哲學為基礎，開發中醫診療室、中醫理療中心、藥膳養老會所、中草藥種植園等中醫旅居養老項目，提供包括中醫養生知識講座、中醫醫療服務、中草藥園區體驗等不同的服務。
第二，西醫護理旅居養老。西醫護理旅居養老以西醫療養為核心，以大型醫院雄厚的醫療資源和專業化的醫療服務為依託，為老年群體提供包括身體健康檢查、醫療護理、健康諮詢等多個領域立體化的養老服務體系。
第三，美食養生旅居養老。美食旅居養老是指以食療養生為核心，圍繞我國豐富多彩的飲食文化，打造集養生藥膳、素齋、綠色飲食、養生茶湯、地方養生膳食等多種食療養老飲食為一體的美食養老服務模式。總體而言，療養式旅居養老模式的優點是符合老年群體的療養護理需求，缺點是成本較高。
3.文藝鑑賞式旅居養老模式
文藝鑑賞式旅居養老模式主要分為三類。
第一，古城古鎮旅居養老。古城古鎮旅居養老依託特有的文化資源、歷史遺址和非物質文化遺產，將歷史古蹟、旅遊產業和養老服務結合起來，開發具有歷史文化特色的旅居養老項目。
第二，民俗民風旅居養老。民俗民風旅居養老以地方特有的民族風情、節慶、習俗、食俗為基礎，打造具有獨特氛圍和節日慶典色彩的旅居養老服務項目。
第三，宗教禪修旅居養老。宗教是文化的重要載體，是人的精神寄託。隨著我國經濟社會的發展，老年群體的物質保障極大豐富，對於精神信仰的追求不斷提高。因此，依託宗教特色，以國家政策為依據，開發以佛學院、山水禪寺、養心閣等為基礎的多樣化的宗教養心旅居養老項目，更符合現代社會和未來老年群體對於宗教文化的需求。
文藝鑑賞模式的優點在於符合老年群體的精神追求，缺點是對老年群體的整體素質要求較高。
4.田園式旅居養老模式
田園式旅居養老指的是以農家樂、鄉村綠色田園景觀、農事娛樂體驗、特色鄉村風情為依託，以滿足老年人休閒度假為目標的旅居養老產業模式。近年來，隨著我國大力進行社會主義新農村建設，農村地區經濟得到很大程度的發展，基礎設施不斷完善，為田園式旅居養老模式提供了發展契機。尤其是農家樂產業，逐漸成為農村地區脫貧致富的一條新途徑。
除此之外，田園旅居養老不僅可以觀光、採摘，體驗農樂，讓老年人體驗農村生產方式，還可以瞭解農村生活，享受鄉土情趣，並通過產業鏈的發展，不斷開發漁村、牧村、林園、酒莊等特色田園旅居養老產業項目。
田園式旅居養老模式的優點在於親近鄉村，迴歸自然，缺點在於服務水平和配套措施都有待提高。
5.社區式旅居養老模式
社區式旅居養老是養老產業和地產相結合的養老模式，並逐漸成為近年來我國房地產市場發展的一大趨勢。社區式旅居養老通過構建包括老年住宅區、老年大學、購物中心、酒店和醫院等多種業態，將“養老住宅銷售＋養老地產持有經營＋綜合商業租賃”相結合，形成一個功能齊全的產業鏈，從而為老年群體提供多樣性的養老服務。
社區式旅居養老在我國北京、上海和深圳等一些大城市發展較快，但大部分社區式養老地產還只停留在概念層面或者只提供住宅區等單一功能，缺乏專業的、全面的外圍養老服務。因此，吸引一批專業的、有信譽的品牌服務公司加入此領域是今後需要解決的首要問題。
該種模式的優點是綜合性較強，面向的老年群體範圍廣，配套措施和服務相對完善。缺點在於投資力度較大，對開發商的資產狀況、資源整合能力和持續經營能力要求較高。
二、旅居養老綜合體的功能要求
根據旅居養老綜合體的概念和旅居養老的發展要求，旅居養老綜合體必須具備居住、養生、醫療、度假、休閒等各種生活和商業條件，以住宿集群、娛樂集群、生活服務集群為載體，實現生活居住功能、醫療養生功能以及休閒度假功能。具體要求如下。
1.生活居住功能
旅居養老綜合體是為滿足異地養老需求而建，候鳥式養老群體通常會在目的地停留，短則十天半月，長則連續幾個月甚至半年，所以生活居住是首要功能。但是，旅居養老綜合體對居住功能的要求要高於普通居民生活，不僅要舒適便利、生活設施完善，還要求自然風水好，房屋裝修好，活動空間大，居住設施皆以高檔酒店、老年公寓等方式呈現，實現高端、規範的居住標準。
2.醫療養生功能
養老群體最關注的就是身體健康和養老目的地的醫療水平，因此醫療養生是旅居養老綜合體的核心功能和特色功能。要滿足養老健身的需求，旅居養老綜合體須具備完善的醫療系統和養生系統。醫療系統包括聯動式醫療服務、醫療監控和醫療救助，實現智能化診療服務系統、遠程監控系統、精確就醫分類系統和醫療信息系統全面覆蓋，為入住老年人營造24小時安全防護;養生系統包括定期健康檢查、康復、養生知識講座、符合五行的飲食、針灸、推拿等服務。
3.休閒度假功能
旅居養老綜合體是養老目的地與旅遊目的地的結合，除了滿足養老需要外，還應該滿足老年人旅遊度假、休閒娛樂的需求，這就要求旅居養老綜合體應該以旅遊景區和旅居養老綜合體的標準配備相應的休閒度假設施，同時營造景觀環境。如加強廣告牌、建築色彩等管理，開展環境綠化、美化、亮化工程建設，提升環境美感；構建以公共綠地為點、以街道和濱河綠地為線、以庭院綠地為面的點線面結合、富有特色的綠化體系;加強商業、文化、體育、娛樂、餐飲等旅遊服務設施建設，不斷完善綜合體旅遊服務功能。
三、旅居養老項目的開發路徑
結合旅居養老的特質，提煉旅居養老項目開發路徑的五個關鍵維度：
一是產品發展路徑，通過創新、創造和優化旅遊養老產品與服務，以更全面、更優質地滿足老年人的旅遊養老需求。
二是經營發展路徑，通過引用新的技術、新的生產方法、新的經營模式，解放旅居養老生產力，創新旅居養老業態，提高旅居養老的經濟效益。
三是市場發展路徑，通過市場營銷策略挖掘尚未滿足和開發的潛在市場需求，拓展新的市場。
四是供應鏈發展路徑，通過創新旅居養老供應鏈的類型、流程、物流技術等，提高旅居養老的市場交易效率。
五是組織發展路徑，通過優化、創造旅居養老組織與管理制度，提高產業生產效率和生產力水平。五要素是旅居養老創新發展最核心、最關鍵的源泉。因此，本文以經營發展路徑、供應鏈發展路徑、市場發展路徑、產品發展路徑和組織發展路徑為框架，基於系統理論構建旅居養老發展路徑模型（見下圖）。
1.經營發展路徑
在經營發展路徑，根據旅居養老經營主體及其聯結關係的不同，旅居養老經營發展路徑主要有綜合體經營方式、集團連鎖經營方式、聯盟經營方式。
（1）綜合體經營方式是旅居養老企業依託聚集在一定空間區域的建築群，同時經營滿足旅遊養老者的食、住、行、遊、娛、用、醫、養、學等全方位需求的多種商業業態，形成集合旅遊養老服務全要素於一體的多功能、多業態的旅遊養老商業聚集區。綜合體經營方式的主要特點是空間集聚、土地綜合開發、多元產業整合、功能融合、集群共生等；
（2）集團化經營方式是旅居養老企業集團以實力雄厚的母公司為核心，以產權聯繫或契約聯繫為紐帶，將兩個以上滿足旅遊養老者相關需求的企業聯結在一起採取共同的經營方針、一致的經營活動，通過連鎖化經營實現規模經濟效益。集團連鎖經營方式的主要特點是旅遊養老集團是兩個以上的成員企業通過多種紐帶關係聯結在一起組建的法人聯合體，所有成員企業統一品牌、統一經營；
（3）聯盟經營方式是一些獨立經營的旅居養老企業通過契約的形式自願聯合起來組建鬆散型的聯盟，以實現各聯盟成員在市場營銷、管理技術、預訂網絡、信息渠道等方面合作經營，形成共同發展、互利共贏的局面。聯盟經營方式的主要特點是成員之間的組織關係鬆散，各個加盟企業在經營管理和財務上保持相對獨立；聯盟成員通過合作經營實現共贏。
2.供應鏈發展路徑
旅居養老供應鏈發展路徑主要有：
（1）供應鏈橫向一體化。旅居養老企業重點經營核心業務，而將非核心業務外包給市場上的合作企業，通過對供應鏈成員核心競爭力優化選擇的基礎上聯結起來的“橫向一體化”的集成管理模式。供應鏈橫向一體化有利於增強旅居養老企業的組織柔性，提高供應鏈的效率，從而最終提高旅居養老企業對市場反應的速度和能力；
（2）供應鏈縱向一體化。為了攫取供應鏈上更多的價值環節，獲取產業競爭主動地位，旅居養老企業通過自建、控股、參股、購併等方式控制旅遊養老供應鏈上下游關聯企業，從而形成上游與下游企業的物流、信息流、資金流"縱向一體化"的集成管理模式。供應鏈縱向一體化有利於實現旅居養老企業採購、生產、運輸、倉儲等活動的功能一體化，增強其對供應鏈的控制和市場地位；
（3）供應鏈網絡化。隨著互聯網在旅居養老企業經營管理活動的普遍運用，現代化的電子技術和信息手段影響旅居養老企業供應鏈網絡化。一方面，旅居養老企業利用互聯網技術創新供應鏈的採購、生產、運輸、倉儲等活動，通過構建信息化、網絡化、智能化的網絡虛擬供應鏈，實現線上供應鏈與線下供應鏈的功能互補。另一方面，旅居養老企業通過供應鏈網絡交易平臺與原材料供應商、老年用品製造商、醫藥與醫療器械製造商、健康用品生產、醫療康復與養生保健、旅遊商品加工、養老地產開發、信息諮詢服務商、旅遊分銷商等眾多供應商、生產商與分銷商進行談判和交易，構建虛擬旅遊養老供應鏈聯盟。供應鏈網絡化有利於創新旅居養老企業供應鏈的價值環節，提高供應鏈的效率。
3.市場發展路徑
旅居養老市場發展路徑主要有：
（1）地域市場。旅居養老企業應挖掘近距離潛在客源市場、開拓中遠距離客源市場、培育國際客源市場，以全方位拓展旅居養老的地域市場。在近距離潛在客源市場方面，旅居養老企業應加強旅遊養老消費觀念宣傳、產品體驗，通過多種促銷手段提高近距離老年客源市場的旅遊養老消費意願和消費活力。在中遠距離客源市場方面，旅居養老企業應強化宣傳推廣力度，加強營銷渠道建設，策劃多種主題營業推廣活動，創造老年顧客的消費便利，實施品牌經營，以開拓中遠距離客源市場。在國際客源市場方面，旅居養老企業應主推中國特色文化的旅遊養老產品和品牌，加大國際市場的宣傳推廣，加強與國際旅遊養老中間商合作，以最大範圍的招徠國際老年消費者；
（2）業務市場。旅居養老企業可以開闢原有業務市場、相關業務市場、無關業務市場，以全業務鏈拓展旅遊養老業務市場。在原有業務市場，旅居養老企業在立足原有業務市場的基礎上向“食、住、行、遊、娛、用、醫、養、學”多個業務領域延伸，拓展原有業務市場的廣度；在市場調研的基礎上，針對不同老年群體深度細分市場，如在消費檔次上細分高中低端消費市場，在消費動機上細分遊覽娛樂型、保健療養型、探親訪友型、候鳥安居型、文化修學型等市場，針對性地開發主題旅遊養老產品，以拓展原有業務市場的深度。在相關業務市場，旅居養老企業可以針對中年人群開闢旅遊養生市場，針對一般人群開闢旅遊健康市場，針對罹患疾病人群開闢旅遊醫療市場等。在無關業務市場，旅居養老企業利用品牌優勢、資金優勢、客源網絡優勢等，推進無關業務領域的跨界拓展，實現旅居養老企業的跨行業擴張，例如文化教育產業、金融投資產業、食品製造業、運輸業、物流倉儲業等。
4.產品發展路徑
旅遊養老產品發展路徑要包括產品形式創新、產品類型創新、產品功能創新、產品結構創新等。
（1）產品形式創新。旅遊養老產品形式創新可以從創新產品的體驗性、參與性、科技化等方面入手。旅居養老企業應針對老年旅遊者特點，結合自身資源優勢開發老年旅遊者體驗性、互動性、參與性的旅遊活動項目，以滿足老年旅遊者的遊覽觀光、文化體驗、人際交流等綜合需求；
（2）產品類型創新。旅遊養老產品類型創新包括開發全新產品和升級改造舊產品。隨著社會生產力的進步以及旅遊養老市場需求的升級，旅居養老企業需要不斷開發全新旅遊養老產品，例如分時度假養老旅遊、特色主題養老旅遊、旅遊養老綜合體、醫養結合養老旅遊等。另一方面，旅居養老企業對原有旅遊養老產品進行升級改造與創新，包括完善設施設備、增加服務類型、提升服務水平、產品嫁接組合等。例如醫院+養老旅遊、景區+養老旅遊、酒店（度假村）+養老旅遊、城鎮+養老旅遊、旅遊地產+養老旅遊、文化+養老旅遊等；
（3）產品結構創新。傳統旅遊養老產品結構是"食、住、行"產品比重高，這是典型的觀光型旅遊養老產品結構。旅遊養老產品結構創新應大力增加非基本旅遊消費產品的比重，增加老年遊客的"遊、娛、用、醫、養、學"的消費比重，以基本旅遊消費為基點撬動衍生旅遊消費，既能滿足老年旅遊者的多元化需求，又能深度挖掘市場消費潛力；
（4）產品功能創新。隨著老年旅遊者消費觀念的升級，傳統養老旅遊產品的觀光功能已經不能滿足市場需求。新形勢下老年旅遊產品功能呈現多元化、綜合化、個性化趨勢，其主要包括休閒娛樂、醫療保健、自我發展功能。基層功能是休閒娛樂，旅遊養老產品應為老年人提供娛樂性強、互動參與性大、文化內涵高、表現形式新穎的休閒娛樂項目；中層功能是醫療保健，旅遊養老產品應針對老年人生理特點開發諸如醫療體檢、療養保健、健康諮詢等與健康相關的旅遊項目；高層功能是自我發展，旅遊養老產品應創新適合老年人特點的學習環境、學習方式，讓老年人在寓教於樂中既享受了輕鬆的休閒，又增長了文化知識、實現自我發展。
5.組織發展路徑
旅居養老組織發展路徑主要有：旅居養老企業聯合體、企業集團、產業集群等路徑。
（1）旅居養老企業聯合體是眾多單體企業自願以契約的形式成立鬆散型的聯合經濟組織。在聯合體機制下，成員企業可以共享資源，開展業務合作與經驗交流，進行統一的市場開發和營銷，共享預訂網絡、信息服務、集中採購和人員招聘與培訓等。旅居養老企業聯合體是鬆散型的經濟組織，其對成員不具有強制約束力，成員企業保持所有權和經營權的獨立，聯合體依靠協商一致的聯合體公約維持其運行；
（2）旅居養老企業集團是由兩個及以上具有獨立法人地位的旅居養老企業組成，以開展旅遊養老業務及其關聯業務經營活動的有機組合體。集團公司通過產權紐帶聯結關係或非產權的契約紐帶關係建立不同形式的約束機制，以規範、協調成員企業的組織行為。旅居養老企業集團是市場經濟高度發展的必然結果，代表著旅居養老經濟的發展趨勢。大力推進旅居養老企業集團發展是打造旅居養老升級版的天然路徑選擇；
（3）旅居養老集群是在相對集中的地理空間範圍，眾多旅遊養老關聯企業聚集在一起形成的產業群落。該產業群落由不同功能的子模塊構成，如養老生活模塊、醫療保健模塊、文化娛樂模塊、主題體驗模塊、商業配套模塊等；不同模塊以地理空間為紐帶，彼此之間相互依存、融合共生，共同構成一個完整的產業生態系統。旅居養老集群的具體商業業態有旅居養老園、旅遊養老綜合體、旅遊養老小鎮等。在互聯網經濟背景下，旅居養老企業以互聯網為聯結紐帶聚集形成網絡產業集群；網絡產業集群突破了地理空間限制，將分散在不同地域的旅居養老企業聚集起來構築完整的旅遊養老服務產業鏈，代表了未來旅居養老集群的發展方向。旅居養老集群是新型的產業組織，它有利於在一定空間範圍內實現上下游銜接，有利於知識和技術的轉移擴散，提高產業綜合實力，獲取範圍經濟效應和規模經濟效應。
四、旅居養老投資策略
根據區位交通、發展環境、場地規模、資金實力和資源整合能力選擇適合的養老旅遊開發模式，同時做好“四個結合”，即：
1.專業化與綜合化的結合
專業化是指大到旅居養老綜合體的功能規劃與項目設置，小到衛生間、馬桶、淋浴、呼喚設施、室內顏色等細節的無障礙設計，無不深入考慮老年人的生理特點、生活需求和心理感受，為老年人提供身心照料。
綜合化是指旅居養老綜合體可以因地制宜的和鄉村旅遊、健康旅遊、溫泉旅遊、旅遊小鎮等有機結合，既能夠擴大市場目標群體，開展多元化經營，規避市場風險，又能夠讓旅遊度假的老人能夠和年輕人保持接觸，保持身心健康。
2.公益性與市場化的結合
依託旅居養老綜合體較為完善的養老配套，適當開展公益福利性的非營利性養老項目，是企業回報社會、體現企業社會責任的重要方式。而將醫院、老年大學、休閒娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取政府更多的政策優惠和支持，採取“公助民辦”的方式，降低開發運營成本。
3.地產銷售與多元經營的結合
從旅居養老綜合體開發實踐來看，單一的持有經營模式由於投資大、回收期短、運營成本高，目前基本都處於虧損狀態。而養老度假與地產開發聯姻，從而快速的回收資金，為項目的正常運轉和持續經營緩解資金壓力，是經過實踐檢驗較為成熟的模式。同時還要努力提高自身的運營管理能力，開發多元化的養老衍生產品，從資本運作、金融創新、產業鏈延伸等方面突破，建立綜合性的盈利模式。
4.自主經營與合作經營的結合
建議投資者在一些醫療、康復等專業性強的領域，應該引入相關專業結構經營；對養護型的社區服務、老年商業與休閒娛樂服務，則可以根據企業能力和戰略靈活採取自主經營或與專業的養老機構合作的模式。
特別說明：本文參考採納了《旅居養老綜合體的建設特點和發展現狀分析》（魏薇、林茜），《基於創新理論的旅居養老發展路徑選擇研究——以重慶市為例》（陳雪鈞、李莉），《新常態下的新業態：旅居養老產業及其發展路徑》（劉昌平、汪連傑）等文章觀點，在此對上述作者表示感謝！來源：新浪網 作者：福孝善
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