“旅遊地產”成為熱詞，差不多也有10多年曆史。有意思的是，旅遊界似乎並不熱衷旅遊地產，地產行業反而推崇，導致多年來，以旅遊為名、主要目的卻是搞開發的“偽旅遊地產”大行其道。作為全國知名旅遊城市，雲南屬於“重災區”。

雲南旅遊資源豐富、人文和物產多元，加上天賜的氣候，多年來知名度持續升高。根據官方數據，今年國慶雲南省共接待遊客2712.3萬人次，同比增長21.1%，實現旅遊收入215.9億元，同比增長22.1%。

但是，持續增長的雲南旅遊產業與地產的融合，至今依然存在諸多阻滯。一方面，“旅遊+地產”暫時不能解決長期產業發展與短期利益融合後產生的矛盾；另一方面，發展紅利、房企、購房者，三方演化成一個暫時無解的“閉環”。

發展紅利不斷

2005年，雲南省提出旅遊二次創業計劃，實現由旅遊大省向旅遊強省變身，在全省十大旅遊名鎮中，計劃建設60個旅遊小鎮，未來還將建成100個旅遊小鎮。2007年之後，隨著雲南相關紅利不斷聚攏，國內眾多房企紛紛進駐，本土開始熱火朝天開發旅遊地產，其中多數產品以房地產和高爾夫球場為主。

2009年4月，國土資源部編制旅遊土地利用專項規劃時，把雲南省列入試點單位，此後，雲南開始在全省範圍內推行旅遊產業用地改革試點。2010 年，雲南省國土資源廳啟動旅遊產業用地試點專項規劃，併發布對外招標公告。當時，對雲南旅遊業發展，國家相關部門較支持。

2013年，雲南計劃實施“111226工程”，即建成1個國際會展中心、10大歷史文化旅遊項目、10大國家公園、20個旅遊型城市綜合體、200個旅遊重大項目和60個旅遊小鎮。

其中，市場熟知的10大歷史文化旅遊項目，早在2012年4月，雲南就提出了建設。不過，絕大部分項目啟動、開發過程阻礙重重，推進緩慢。其中，真正推進順利，並且發揮旅遊地產作用，帶動區域旅遊產業發展的，唯有七彩雲南·古滇名城。

2017年4月，《雲南省人民政府關於加快特色小鎮發展的意見》出臺，其中提出，雲南力爭到2019年將建成20個左右全國一流特色小鎮，80個左右全省一流特色小鎮，並且省財政對每個特色小鎮建設安排1000萬元啟動資金。

紅利一直在加碼，巨大的行業張力吸引著越來越多的房企投入旅遊地產開發行列。

不難發現，2005年至今，雲南旅遊產業發展，“大項目帶動”是基本路徑，以此路徑執行下來，即使初衷是希望帶動本土旅遊產業，但絕大部分結果顯示，房地產卻逐漸成為旅遊地產推動對象。

早前，雲南省內一位從事旅遊地產的研究人士曾說，雲南旅遊地產基本在重蹈海南曾經的發展模式，即以地產驅動旅遊發展，而不是文化旅遊本身。“旅遊是一個長線投資，地產是短線獲利行為，對於房地產開發商而言，短期行為顯然更具誘惑力。”

房企之殤

據克而瑞發佈的《2016-2017年中國旅遊地產發展報告》顯示，截至2016年底，國內累計旅遊地產項目總數為8918個，項目數量增速雖有所下降，但中國旅遊地產實際完成投資額高達12997億元，達到歷史新高點。

如今，環顧雲南中心城市昆明，文旅地產項目合計就接近30個，只差二環內沒有了。旅遊地產遍地開花，的確是對本土得天獨厚生態環境、人文歷史等豐富資源的認可，但這認可背後，是否會存在迷失？

早在2017年，國家發改委同有關部門就對各地區特色小鎮和小城鎮建設進行了大量實地調研，發現7個方面的問題較突出，包括概念不清、定位不準；盲目發展、質量不高；同質化嚴重、特色不鮮明；政府主導傾向明顯、市場化不足；重物不重人、搞形象工程；盲目舉債、積累債務風險；房企過度參與、小鎮地產化。

如今再看，問題依然存在。與住宅類的房地產開發不同，旅遊地產複合性更高，投資金額大、週期長、見效慢，前期開發與後期運營對企業都是嚴峻考驗。為了項目能順利運轉，圈地、銷售、回籠資金，成為房地產運作繞不開的行業痛點。於是，旅遊地產的發展目的，從推動旅遊產業逐漸變成推動房地產開發。

購房者之殤

生活水平提高，導致如今崇尚旅居的人群越來越龐大。雲南作為旅遊大省，自2017年以來，攜雲南旅遊地產項目頻繁露面各地房交會、推介會等。據云南房地產協會會長韓忠慶在2017年北京秋季房展會上介紹，2015年以前的雲南地產外銷量為24%，到2017年猛增到60%，特別是重點旅遊地區，如西雙版納的房屋外銷量由2015年的40%上升到80%，大理也上升到60%以上。

2017年北京秋季房展會雲南展區

全國各地到雲南的購房熱一直在快速上升，部分項目的房屋銷售量幾乎達到一房難求的情況。雲南旅遊地產投資早已從不溫不火，變得舉足輕重，但反過來說，大部分購房者對旅居的需求已表現得過度熱情。

其中，有意思的現象是，多數購房者投資旅遊地產多年，並不清楚什麼才叫做旅遊地產。

以市場標準來看，旅遊地產生態環境應具有較高觀賞價值；項目區域全年氣候、溫度也較穩定；空氣清新含氧高；項目配套包含吃、喝、住、行、醫養、教育等方面。可以說，從消費需求角度看，旅遊地產是滿足第二居所度假需求的產品；從投融資角度看，旅遊地產是現階段推進旅遊產業發展的重要產融結合模式。

如果把以上因素詳細羅列出來，那國內大部分旅遊地產都“不達標”。

但反過來說，“旅遊+地產”模式，國內依然處於發展上升期。如今遭遇的發展瓶頸是旅遊地產因前期增速過快，但市場發展經驗不足、規範不夠，導致的無法避免的癥結。

未來的旅遊地產還有很長的發展之路要走，項目開發形式也將越來越豐富，不管站在紅利、房企還是購房者的角度，雲南旅遊地產推動旅遊產業發展的核心目標不能變，同時，本土相關部門應加強對“假旅遊，真地產”的開發行為進行打擊，對“弱旅遊，強地產”的行為實施嚴格監管。

否則，就像曾經三亞的濱海旅遊地產開發模式，不僅開發過度超前、優質環境資源被房企圈佔，而且已出售房產大量被閒置、去庫存壓力不斷增大。長期來看，這樣的發展方式不僅是社會資源以及個人財產的浪費，更帶來了環境汙染與破壞，太多優質資源在短期內被消耗，後果令人堪憂。