金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
短融盡調過程中對地產類項目的盡調要點。
短融盡調的模塊一般是較為明確且固定的，主要分成七個部分。
簡單地來說，就是客戶向我借錢，用來幹什麼，怎麼還錢，有沒有能力歸還，身家如何，什麼措施讓他一定歸還，抵押物能否保障還款，有無重大的涉訴。
一：借款用途
借款總要有些理由吧，在融資評審的眼裡，那些五花八門的藉口歸納總結也逃不出這五大點。
1. 關於“補充流動資金”這樣的借款理由，在評審看來，是個說了等於啥都沒說的含糊理由，因為實在太虛了，無法定向跟進和落地核實。
2. 歸還金融機構借款，這個是比較明確的。
通常客戶會提供《貸款合同》《抵押合同》《保證合同》作為佐證，我們比較關注的是到期還款，還是提前還款。提前還款就會了解是什麼原因引起，通常融資比較少提前還款，好消息可能跨行轉貸有增量融資，壞消息可能是銀行抽貸。
3. 支付股權收購款，往往發生在重組併購中。
評審一般會向客戶要求提供項目三調報告：法律、財務、評估。理想是支付股權收購款的後幾期，如為第一期，多少有空手套白狼之嫌，有理由懷疑客戶的自身實力能否支撐高槓杆操作。
4. 支付土地款，也是較常見的。
通常這類客戶的主體資格較好，或者有較強的社會資源，但自有資金不充裕，或者臨時頭寸緊張。我們關注主體的信用級別是否足以冒險，畢竟若無抵押物，為信用貸，等四證齊金融機構開發貸放款，有一定期限，屬於謹慎類。
5. 支付工程款，最常見。
工程款墊付是地產項目常見的現象。通常我們會核實合同付款條件、工程進度及已付款項、對比工程現狀，簡易測算工程款缺口是否屬實，尤其是重大節日、年度終了之時，此類需求旺盛。
02
還款來源
地產類客戶還款的來源最常見是如下幾點。
1.金融機構融資
主體經營情況正常，抵押物的資產增值一般會自然引起跨行轉貸，增加融資金額。雖然有去槓桿的政策，但評審通常還是認可這樣的還款來源。如能明確核實，並能控制過程，這種短融貸款模式，俗稱“過橋”。
2. 項目銷售款。
銷售款通常是拿到預售證後，客戶出售房屋的回款。
關注銷售回款上的銀行開發貸對資金監管使用的要求，通常要求支付工程款，通過工程公司賬戶才能把資金轉移出來。3. 股權對價。
一般來說，出售股權方按合同要求可以收取股權款項。通常涉及三方監管賬戶，需要了解提款前提條件是否能夠達到。
4. 分紅款。
屬於客戶投資回籠資金，需明確有無董事會決議，瞭解歷史發放時間及金額能否覆蓋貸款本金。
5. 自有資金。籠統說法，相當於無明確還款來源。
03
借款主體情況
我們一般分三個方面瞭解：開發經驗、主營業務、核心項目。
1.開發經驗
比較初步瞭解客戶的歷史，以開發商業還是住宅為主，有無完整的開發過若干個項目，判斷近三年的累計開發總建築面積，以及土地儲備情況。對房開商資質比較敏感，涉及後續貸款融資，432中的二級資質，至少股東要有二級資質。
2. 主營業務
近3年銷售收入情況=銷售面積*銷售均價，對應銷售類型，銷售週期。主要用於判斷經營現金流回籠速度，結合資產負債，判斷經營現金流的健康狀態。綜合投資、融資，盤算整體現金流是否可控。
3. 核心項目。
一般是現在及不遠的未來產生現金流的項目。對此類項目的土地來源、出讓金繳款核實出款及票據；總體投資額、已投資額、未付工程款比較關鍵，其中總體投資額與432中的30%自有資金出資掛鉤，而已投資額佔比需超25%才能轉讓，方便資產處置，未付工程款判斷整體項目的處置空間價值，通常不良項目最好有50%的空間才能運作。
規劃可建、公建配套、區位、定位需要與周邊的同類項目做比較，初步判斷價格所處的區間，概算回籠資金。結合前期銷售及回籠資金流向，判斷能否覆蓋貸款本金。同步瞭解項目負債及擔保情況，瞭解除我資金方，其他融資方的金額及條件。
04
融資及擔保
地產企業是資金密集型企業，融資是重頭戲。
1. 整體融資金額。
通常客戶會提供徵信報告，建議儘量1個月以內。貸款金額、類型；貸款期限、融資機構、付息情況；貸款類型，尤其關注信用貸款佔比。因為在飛機失事時，就看能軟著陸的條件了。即貸款是否有足值抵押。
2. 關注近期到期融資及還款安排。
根據短融項目的時間，一般為3個月以內。 同時，我們也關注3-6個月的到期融資，包括貸款類型、金額、近半年內的付息情況、還款來源安排等。
3. 瞭解每筆貸款對應的擔保情況。尤其是近期到期貸款，可一定程度判斷貸款續貸的可行性；理清相關抵質押物並與企業資產相印證。
4. 關注近期（1個月內）金融機構發放融資。
5. 總體融資成本。
通常，銀行、信託、券商、資產管理公司、民間的利率是不一樣的，差別很大。銀行一般6～8%，信託一般14～20%，券商6～8%，四大資產10～15%。
6. 企業合作金融機構授信大方向。主要是觀察以銀行融資為主，還是以信託或其他資金為主，判斷其融資空間有無調整的可能性。
05
整體資產
1.股票或股權。一般來說更看重股票，尤其是流通股，利於變現。股權一般優先銀行等易於被接受的質押押品。
2. 自持商品房
商品房所處地區、類型（住宅和商業）、面積、價值、對應融資金額。
3. 土地使用權
土地所處區域、類型、面積、評估價值、對應融資金額、現狀等。
4. 在建工程
項目所處區域、建築類型、規劃面積、評估價值、對應融資金額、開發進度等。
06
訴訟情況
1. 購房糾紛，已支付超過50%的業務有優先受償權,排在工程款之前。
2. 工程款糾紛。
3. 借款糾紛
4. 股東糾紛
07
抵押物情況
1. 商品房
所處區域、周邊環境、使用現狀（涉及出租的需要了解租約合同）；面積、使用年限、評估價值、周邊同類商品房的交易價格、成交活躍程度；對應融資情況；物業是否存在用途限制等。
2. 土地使用權
土地歷史溯源、權屬人取得土地來源、開發限制條件、附隨義務以及對賭稅收條款；土地出讓金繳納情況、土地建設指標、當前現狀；所處區域、周邊環境、城市規劃；周邊同類土地交易活躍程度、交易價格、周邊房產開發以及庫存情況；土地開發計劃、融資情況等。
3. 在建工程
項目土地來源、土地成本、開發總成本、未付工程款；建設指標（是否存在增容、改變用途）、公建配套、開發進度、大確權條件（是否存在限制性條件）；建築總包方情況、項目前期開發情況、工程款支付情況；可售面積、銷售均價、市場定位、去化率；項目對應融資情況等。
08
知識發散
1. 在建工程抵押風險
未對外銷售的在建工程，第一優先受償權為工程款、第二為稅金、第三為抵押權人，可能存在處置金額無法覆蓋全部債務；如已銷售的在建工程，第一優先受償權為購房者（視情況而定），其他順延。
出於上述風險的考慮，地產融投項目要求更換我司指定總包方，如為借款人關聯企業要求總包方提供擔保。
2. 通過招商引資取得的土地處置風險
借款企業通過政府招商引資取得土地使用權，往往附件建設條件或稅收對賭條款，該條款對土地處置造成較大限制；如介入開發，附隨義務或對賭條款將加大土地成本，應予以綜合考慮風險。
3. 土地溯源調查的重要性
土地取得時間越早，歷史遺留問題越多，可能影響土地的成本、開發以及處置。溯源調查主要針對交易對手出讓目的、出讓價格、土地原始情況、歷史稅費繳納情況、土地建設指標修改情況、開發限制條件、涉及拆遷安置問題等。
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