南京電臺FM104.3《家有好房》特別專欄“地產銳評”，每週五早上9:05-9:30，地產銳評主筆馬樂樂與主持人陳竹君一起，為大家“銳評”樓市，不見不散。
最近，江北樓市開始出現了分化，無論是核心區，還是周邊的雨山路、珠江鎮等子板塊，銷售成績開始分化，祿口也不例外。今天，馬樂樂和陳竹君為買房人“避坑”，討論江北、祿口有哪些不值得買的樓盤。
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陳竹君：這個話題有些尖銳，江北樓盤有哪些不能買？
馬樂樂：說起不能買的，這種選擇方式應該是自上而下的形式，應該首選哪些板塊是最不值得的，然後從板塊到個盤，價格、品牌、產品等各方面劣勢都很凸顯的，基本是八九不離十了。
江與城目前只有最後一批房源，這個樓盤收官之後，核心區還有不少樓盤接棒，對於非核心區來說壓力比較大，比方說老山的壓力也比較大。盤下來幾個盤之後，感覺今年最難的應該是北京城建西華龍樾。
這個項目是地王盤，樓面價22438元/平，在恆大溪山公館的隔壁，這兩家樓盤是同一天成交的，無論是產品定位，還是面積上，都是競爭關係。北京城建西華龍樾公開當天，我們去看過，比較失望。
首先從景觀上看，對很多普通的買房人來說，景觀是第一直覺。與恆大溪山公館與金隅紫京疊院2個項目對比，西華龍樾給人的感覺就是不太用心，示範區現場有兩排假樹，鋪設了幾塊草坪，水景也比較寡淡，感覺成本就300元/平左右。對於一個低密度、高總價盤來說，很令人意外，怎麼能拿出這種景觀呢？
對比下金隅，疊山理水很有特色。恆大的景觀也很不錯，包括水景、樹木等，這兩年恆大的景觀很有進步，水景、銀杏樹等等都有，就這一點來看，北京城建就被秒殺了。
第二是產品力，看過北京城建西華龍樾之後很令人失望。疊墅分為下疊、中疊和上疊。下疊挖了2層地下室，交付的時候是1層，需要業主自己隔出來，這個造價就比較高。
地上兩層也有些問題，有些地方是暗示買房人去偷面積的。嘴上不會跟你說，但入住之後，還是需要去隔個陽光房、挑空客廳，把風險轉嫁給了買房人。中疊比較侷促，你買的是大幾百萬的產品，想要增加一個臥室的話，也需要把挑空的部分給澆築，很侷促。上疊也是這個問題。
相比之下，恆大溪山公館的戶型比較中規中矩，金隅紫京疊院的產品相對更好。
第三個是價格，既然產品不行，那麼你的價格會不會有些優惠呢？根據之前的放風價，北京城建西華龍樾預計均價大概3萬2左右，預計中疊實際均價3.3萬/㎡，上疊可能到達3.5萬以上，還是毛坯交付，後期的裝修成本也要考慮在內。對比下直線距離大約1公里左右的金隅紫京疊院，這個價格沒有誠意。
然後是品牌，對比下恆大與金隅，北京城建相對弱勢。恆大是專門做地產的，金隅在南京也有了一定的口碑積累。西華龍樾是北京城建在南京的第一個項目，而且在外地的產品也曾出現過不少問題。
陳竹君：除了這些之外，我覺得浪費的面積也很多。比如說，中疊的戶型面積是100平，銷售說贈送20平，就是澆築之後，再算上過道與樓梯，浪費的面積感覺不止20平。還有就是，房間安排也不合理，大的大、小的小。
其實在市面上，100平的戶型可以做的比較好的三房兩衛產品，比如江與城98平的戶型做到了三房兩衛，而北京城建西華龍樾100平的中疊產品設計就很不合理。
馬樂樂：對，其實歸根到底，還是產品力的問題。
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陳竹君：除了江北之外，我覺得還有一個區域壓力也很大，就是祿口板塊。
馬樂樂：對，這個區域的高價地也很多，雖然這幾年的土地供應量加大，但區域本身沒有更多的利好釋放，一旦市場出現下行之後，這樣的遠郊板塊是首當其衝的受害者。
陳竹君：我們可以從過去兩年的供應量來看看：
16年的時候，紅豆香江華庭拿地，樓面地價9000多；
17年3月，恆大、和昌、中駿房企拿地，分別是現在的恆大林溪郡、和昌綠地新悅灣和中駿融信雍景臺，樓面地價基本在1萬2-1萬3之間，是祿口這批地價最高的；
17年7月，中海拿下現在的中海雲麓公館；
18年，中駿拿下合景柏景灣，金基拿下奧園金基天著尚居；
19年4月，弘陽&禹洲拿地拿下云溪璟園，由佳兆業操盤，地價也是1萬多，今年很有可能首開。
馬樂樂：祿口的高價地基本都是這幾年拿下的，但是因為地價過高，並沒有迅速入市。到現在為止，祿口高價地上市的主要是紅豆香江華庭和恆大林溪郡，後面還有一大堆樓盤虎視眈眈，準備今年年底搶跑入市。
就像剛開始所說的，除了江北之外，祿口也是壓力非常大的區域。如果在祿口選一個最不值得買的，那就是紅豆。為什麼呢？從銷售情況來看，紅豆是0成交，這是很殘酷的一個事情。
紅豆的戶型讓我很意外，這個項目是小高層+多層的產品，其中多層最高只有4層，其實是很不錯的低密度產品，但戶型是79和85平，只能做到2+1房，朝北的房間暗示你偷面積，在儲藏間外面搞個設備平臺，就是暗示你偷面積，也是把風險轉嫁給了買房人，南京現在嚴厲禁止偷面積。
多層79和85平的戶型完全可以做到3房，紅豆的戶型就吃了個虧。還有110平的戶型，也有設備平臺。79和85平的戶型是長條形的，面寬窄、進深長，這個戶型不是很專業。
如果你把紅豆跟恆大、中海、弘陽等項目相比，紅豆就不是一家專業的房企，再加上其他樓盤的後發之力，很可能會根據後面的市場形勢作出價格上的調整。
祿口的壓力是非常大的，你去祿口買房，你現在就是上帝。
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馬樂樂：首先是地段，和峰南岸是離在建的地鐵7號線最近的，這是個優勢，但世茂璀璨睿灣和電建洺悅華府距離地鐵也不算遠，走路大概十分鐘左右。
從產品力上看，世茂璀璨睿灣很有優勢。這幾年從世茂交付的樓盤來看，品質在線，相比之下，招商交付的情況比較平庸，這也是買房人需要考慮的。
第三就是裝修配置，世茂璀璨睿灣和和峰南岸不錯，世茂璀璨睿灣的裝修檔次是最高的。
從配套上看，世茂璀璨睿灣有自帶的商業綜合體，當然隔壁的電建洺悅華府也能享受到世茂的商業，從配套上看，世茂璀璨睿灣和電建洺悅華府要強於和峰南岸 。
最後就是價格，目前世茂璀璨睿灣的定價沒有出來，不太好說。電建洺悅華府均價是29400元/平，和峰南岸的均價是3萬多，比電建稍微貴一點點。
如果世茂的價格不是很誇張的話，我覺得首選是世茂璀璨睿灣。
陳竹君：除了西善橋，還有一個板塊是鐵心橋，中海城南公館與龍湖天鉅。中海城南公館最近要加推，主力面積是100和130平的精裝產品，交付時間比龍湖早，應該明年就要交付。
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陳竹君：有聽眾說，目前住在橋北，想換房，但現在橋北二手房不好賣，不排除要割肉銷售；父母住在中華門的老破小，不排除有拆遷的可能。想問應該賣哪套？是橋北的，還是父母的老破小？
馬樂樂：看你想買哪裡。整個南京敢說自己要漲價的樓盤恐怕也不多了。河西南的天鵝堡、還有昨天開盤的花語江南，大家也見識到了土豪的購買力。主城的改善檔已經從之前的600萬提高到了800萬，但是沒有樓盤敢拍著胸脯說要漲價。
個人預測，從今年底到明年，市場成交量應該會有所萎縮，如果二手房等到後面賣的話，可能會越來越不好賣。建議先把房子掛出來，等到明年金三銀四的時候看看情況。不論是橋北二手房，還是城南的老破小，都是不很好賣。明年的市場，不會很樂觀。
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