河西中部放風近7萬/㎡！
燕子磯放風3.5萬/㎡+！
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近日，南京多個板塊純新盤蓄勢待發，在放風價上更是“野心”勃勃，而且同區域的在售老盤也在準備著最後一輪收官開盤。樓盤“新老交替”之際，樓市房價格局即將洗牌。很多買房人開始擔憂，四季度或是接下來的2020年還能買嗎？
01
河西、江北核心區開啟收官戰，魚嘴潤府最快本週領銷許
眼下，河西、燕子磯、江北核心區等板塊內在售樓盤的上市時間大多是在去年以及今年上半年，目前紛紛開始進入收官節奏。
魚嘴商務區的華潤置地魚嘴潤府與河西南的華僑城天鵝堡預計今年年內收官，自此這兩個板塊市面上已無新盤在售，或將陷入短期斷供。據華潤置地魚嘴潤府銷售透露，項目最快本週領取5號樓銷許，共計126套精裝房源，戶型建面約100-140㎡，預估均價3.98萬/㎡，首付大概率由原來的6成提高到8成，驗資250萬左右 （具體以開發商通知為準）；華僑城天鵝堡還剩餘5棟住宅約252套精裝房源，最快也將於年內全部售出。
（華潤置地魚嘴潤府沙盤，紅星標註為5號收官樓）
戶型圖：
120㎡3室2廳2衛戶型
100㎡3室2廳1衛戶型
143㎡4室2廳2衛戶型
江北核心區目前有4家樓盤在售，其中江與城、中海左岸瀾庭與風華國際都將步入收尾階段，預估均價都在3.05萬/㎡左右。據悉，江與城預計本月底加推最後的2、8、9號樓，共計324套房源，戶型建面約89-118㎡；中海左岸瀾庭即將加推最後的19號樓共80套房源，戶型建面約97㎡、112㎡。而風華國際剩餘3棟住宅，也計劃於下次開盤時一次性全部推售。
此外，燕子磯新城目前僅有中海燕磯聽潮一家樓盤在售商品房，還剩5棟住宅未售，計劃近期加推5、6號樓，共計236套精裝房，預估均價約2.9萬/㎡。
02
新盤扎推上市，河西純新盤放風近7萬/㎡
伴隨著老盤開始收官，各板塊內純新盤也陸續接棒而上，甚至有扎堆上市的趨勢。正如房產專家陽光說，“
南京房價狠狠地再上一個臺階，大概在2019年底或2020年初”。
城南成功突破4萬/㎡，彷彿也佐證了這一言論。
與此同時，河西、燕子磯、江北核心區等板塊的純新盤“喊漲”的呼聲也陸續傳來。據不完全統計，河西板塊至少有6幅地價3萬/㎡+的地塊未上市，其中河西南“地王”葛洲壩南京中國府宣稱“7萬/㎡的造價” ，某資深營銷負責人也曾預測，該項目賣6.5萬/㎡可能沒問題；10月中旬公開的純新盤海玥花園也被曝出，上市銷許價可能約52000元/㎡加15000元/㎡裝修包，變相全裝6.7萬/㎡。
今年6月開始，江北核心區開始瘋狂供地。據不完全統計，目前已有10幅涉宅地出讓，其中節奏最快的正榮卓越G08，即潤辰府已經公開售樓處，最快年內首開。有小道消息稱，項目放風價約3.2萬/㎡，單價最高可能賣到3.7-3.8萬/㎡（具體以銷許價格為準）。
海玥花園部分戶型圖：
建築面積約330㎡
建築面積約240㎡
建築面積約240㎡
240㎡的樣板間
燕子磯板塊的萬象天地九悅即將補倉，共計500多套洋房，預計12月首開，戶型面積約98-159㎡，現房銷售。據銷售透露，項目預估均價3.5萬/㎡。此外，同區域的3幅高價地也均放風3.5萬/㎡+，甚至“地王”公園世紀的工作人員曾表示，“3.6萬/㎡以上，不到4萬/㎡”。
南京的房價梯隊是否將於今年年底重寫改寫呢？
南京市房地產學會會長吳翔華表示，燕子磯板塊突破3.5萬/㎡可能性不大，因為這個板塊即將上市的項目依然是普通項目，不具備獨特性，而河西南如果有新盤上市也主要看是否與已售項目存在較大差異，否則不會有大幅度提價的可能。
南大文化傳媒房產研究中心主任李匯豐表示，從目前的跡象來看，政府會選擇對部分板塊放鬆 。後期能否真正放鬆，還是取決於市場接受度。如果開發商不根據市場來定價，即使房價突破4萬/㎡、5萬/㎡也是沒有意義的。
03
專家：拐點已至，置換的好時機
在樓盤“新老交替”之際，新盤扎推上市，對於購房者來說是買房的時機嗎？
吳翔華表示，集中上市的板塊比較集中在江寧江北，供應總量較大，一定會出現市場疲軟的跡象，導致預期變化。即使是江北核心區新盤扎堆上市，也會因為各種利好的兌現週期較長，導致銷售週期延長。一般而言，許多開發商會在四季度有促銷活動，但各個板塊節奏不同，部分供大於求的板塊後期促銷力度會更大，可以觀望。
李匯豐則表示，非核心區、非限價區的新房市場已經疲軟，市面上的“日光盤”已少之又少。目前只是市場餘熱還未到完全消退，
如果非核心區的新房扎推上市，屆時可能會產生很慘烈的結果。此外，對於剛需上車與改善置換來說，目前是一個好時機。對於投資來說，“除了限價房可以直接搶，如果不是限價房可以再看看，沒必要太著急”。閱讀更多 南京樓市速遞 的文章
