11月15日9時30分，新力控股正式登陸港交所。按照招股資料，新力此番上市規模並不算大，擬發行約5.29億股，發售價為3.98港元/股，募集資金約19.64億港元。截至17日中午，新力每股3.95港元，略有下跌。但考慮到目前地產環境，這種微跌幅度也屬正常。市值達139.41億，可以說新力控股此次上市結果無疑是令人滿意的。
值得一提的是，隨著此次新力上市，房企上市週期的最短年限也被縮至9年。而且不難看出，資本市場對這家年輕公司的未來發展前景也頗為看好，這背後的商業邏輯也值得我們去仔細推敲一番。
IPO捷報背後：
長期性大於週期性的底層邏輯
今年年中，國家統計局發佈了《2019年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況》。2019年1-7月份，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增幅持續收窄。另外，受政策、融資環境等因素影響，竣工面積和商品房銷售面積同步下滑。整個房地產開發投資、土地置購都呈較為明顯的回落態勢。
眾所周知的是，房地產是顯著的週期性行業,房地產市場的發展情況與經濟週期的協同性非常明顯。而近兩年，處於週期性的整個房地產市場的大環境似乎並不樂觀。新力此次上市依舊能取得這樣好的發行價，從宏觀角度來看，資本市場對新力示好的背後，本質上其實也是對我國房地產市場未來整體發展情況的看好，而這主要歸結於以下幾個方面：
1.從城鎮化的角度來看：回顧過去我國城鎮化的發展進程，房地產企業是這波時代浪潮中當仁不讓的主角。高速的城鎮化推動著房地產企業的發展，而房地產企業也反哺城鎮化的進程。
據國家統計局給出的數據來看，從1978年至2018年，全國總人口增長1.5倍，而城鎮人口增長4.8倍；城鎮人口占總人口比重由17.92%增加到59.58%，平均每年提高1.04個百分點。
與發達國家，我國城鎮化水平還有較大的提升空間，國務院發佈的《國家人口發展規劃（2016~2030年）》中提出，2030年我國的城鎮化率目標為70%。關於新型城市化建設從政策上也予以鼓勵和支持，這也意味著房地產行業在未來還有極大的上升空間。
2.從人口學的角度來看:中長期房地產市場預測，人口會起到很大的作用。一方面，國內人口從農村向城市遷移的大方向沒有變。另一方面，放寬二胎政策以及年輕人結婚需求增多等人口社會學方面的影響也會對未來房地產銷售起到推動作用。
國際貨幣基金組織（IMF）預測中國可能於2022年達到人口峰值，聯合國估計我國人口峰值可能於2029~2030年出現，學術界通常認為峰值位於二者之間，無論如何，房地產市場未來的增量價值還是顯而易見的。
3.從經濟發展的角度來看：房地產現在以及未來在相當長一段時期內都是國民經濟的支柱，這就決定了房地產行業即使週期性調整，仍具備較高的下限，確定性明顯。
總的來看，從城鎮化、人口、經濟發展情況這三大影響房地產市場發展的關鍵因素來看，房地產企業未來發展的確定性都比較高。而資本市場通常會比較青睞那些確定性高的產業，如此看來，新力此次IPO能取得不錯的市值也就成為自然而然的事。當然了，出現微跌也屬正常，畢竟目前房地產的大環境確實不算樂觀。從資本市場的角度來看，企業發展受週期性影響，但最終的評估長期性要大於週期性。
打鐵仍需自身硬：
產業週期下的“良幣驅逐劣幣”
從中短期來看，政策因素是影響房地產企業發展的關鍵因子。
對房地產市場進行宏觀調控是任何一個國家房地產市場平穩發展都必須要經歷的環節。融創中國董事局主席孫宏斌近日表示：“改變經濟過度依賴房地產，已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇了。”
政策調控是推動房地產經濟平穩發展的需要，從短期來看，政策從嚴會對房地產企業經營帶來一定的壓力，但這也是推動市場良幣驅逐劣幣的必經之路。
說實話，選擇在這個時候上市，也體現出新力對自己充滿自信，如今市值高達139億元，也證明它的自信絕非空穴來風。
從營收方面看,新力控股在2016年至2018年分別實現營收為22.23億元、52.41億元和84.16億元,複合年增長率約為94.6%,成為行業內增速最快的房企之一。在房地產整體回落的大環境下實現營收方面的不斷上升，這也凸顯新力具備較高的經營效率，也證明其一直以來的經營策略是正確的，並且具備較強的抗週期性能力。
此外，從多個維度來看，新力地產的未來持續增長的確定性也比較高，未來收益相對來說可以預測：
1. 城市佈局合理、潛力高：
土地儲備通常被看作是一家房地產公司的未來產能，決定了公司未來的增長潛力和盈利能力。但土地儲備也不是越多越好，有著很多不確定因素，很多時候隨意出手反而成為資金負擔。
截至2019年7月31日,公司應占的總土地儲備約為1500萬平方米。新力在土地儲備方面表現得非常穩健，對於不確定因子較多回報週期較長的土地選擇適當的捨棄，對於那些增長潛力明顯的地帶也會及時出手。
截止7月底，新力已佈局全國27城，完成江西省、長三角區域、粵港澳大灣區、中西部核心城市以及中國其他具有發展潛力的城市的全國化佈局。這些地區成長空間高，增值力度大，因而新力地產未來收益可期。
2低價土地資源獲取：
據招股書上的內容顯示，新力在過去三年每平方米土地成本僅為1184元、1274元和1129元。這說明新力地產可以用較低的成本拿地。而土地成本往往是房地產開發企業最主要的成本構成，也是衡量一家地產企業經營情況的一個重要參考維度。反應在項目銷售中，拿地成本低往往具有巨大的價格優勢，更有助於新力控股綜合控制開發及建設成本
3.過去投資收益率較高
從利潤方面看,2016年至2018年,新力控股的淨利潤分別為1.31億元、2.78億元和5.55億元,複合年增長率約為105.9%。受益於淨利潤的大幅增長，股本回報率從2017年度的2.4%大幅增長至2018年的9.7%。其持續盈利能力已經得到證明，結合土地儲備、負債以及其它成本，以此來推斷新力地產未來持續盈利也是可期的。
在房地產企業高速發展階段，各家企業的經營實力到底如何誰也看不出。但在產業週期，不同實力的房地產企業其抗風險能力會有明顯差異，新力地產在房地產發展下行能夠表現出穩健的增長態勢，在市值上自然會有所體現。
多元佈局戰略凸顯：
新增長曲線下抗週期能力提升
不同時期，對於企業估值應當採取不同的商業模型，對於新力地產而言，此次IPO告捷，除了宏觀上的地產發展空間以及自身過去以及接下來主營業務的穩健增長態勢以外，多元化佈局也是一個不容忽視的要素。
根據政策、經濟環境以及市場變化情況，企業的經營策略、運營路徑也必須隨之改變。而近兩年房地產行業的發展情況，其實也在倒逼各大房地產企業去拓展新的增長曲線。對於房地產企業而言，多元化發展的本質其實就是為了幫助企業更好的“造血”，一方面可以增加營收，增強企業經營現金流的正向運作；另一方面，在行業週期性，融資環境從緊的情況，多元化收入可以為其經營穩定性提供保障。
而在這一方面，新力已經建立起了一個清晰的多元業務框架。以主營業務為基礎，實行橫向的多元化擴張，形成了新力物業、商業運營、心力教育、有家便利這四大板塊。
先說新力物業，物業作為專注後居住階段的服務，利潤率高，也是房企最早進行多元佈局的領域之一。據招股書顯示，截至2019年7月31日，新力地產有110個項目處於不同開發階段。而且新力物業不侷限於住宅業務，還積極拓展城市綜合體、商務寫字樓、產業園、銀行、文化場館等業務方向，這在社區經濟、渠道下沉等理念深入人心的當下，未來具備較高的想象和操作空間。
商業運營是新力地產的有一大增長點，這包括新力購物中心、公寓、寫字樓等商業物業。就目前看來，中國地產行業的GDP貢獻則以住宅的開發建設為主，住宅投資佔到地產行業總投資的80%左右，未來商業地產興起成為必然。圍繞商業地產這個與之前主營業務相關的領域可以進行更多延伸，目前來看，商業租金與過去住宅銷售業務已經形成一種協同和補充。
教育業務看似與原先業務的關聯度較小，但有道是近水樓臺先得月，心力教育覆蓋的是1.5—12歲的兒童早教、幼兒園、社區教育。而房地產商做“社區教育”具有天然的優勢，心力教育可以依託新力地產的住宅社區和社區商業，整合相關的資源。相對於其它教育機構，在拿地上優勢明顯，運營成本較低，減少辦學障礙。而且教育與地產結合，從某種程度上講也緩解了學區房的壓力。
最後是有家便利，互聯網流量紅利殆盡，線下價值實現迴歸，社區零售店作為距離用戶最近的終端，其商業價值也被挖掘出來。相對於其它便利店需要考慮較大的租金壓力，有家便利背靠新力地產可以極大的降低經營成本，這對於毛利率低的零售行業而言影響是巨大的。
二級市場對企業市值的影響不只是著眼於眼前的經營情況，在變化莫測的當代商業社會，企業未來的持續經營能力也是決定其市值高低的重要因子。而新力地產無論是目前主營業務經營狀況、未來發展預測，還是多元化佈局前景，都呈現出明顯的增長態勢。
隨著此次新力控股順利IPO，這也將為其接下來發展提供大量的資金支持，在行業融資收緊的今天，這也會成為其未來發展的稀缺性競爭優勢。
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