胡定優
11月20日，LPR改革後迎來第四次報價。此次最值得關注的是5年期LPR歷史首次降低，如果把這是同基準利率可以說這是4年來房貸利率的首次降息！
1、首先，降息週期已經打開，對於房產市場而言，影響最大的政策是利率政策，1年期LPR主要是企業貸款成本，5年期則更多的代表房貸利率的走勢，此次LPR的降息很可能代表房貸利率下調成為趨勢（LPR報價利率是季度），那麼LPR的降低對於房地產市場肯定是利好的，後續降息可以期待；
2、再結合近期各地“因城施策”出臺的房產政策，例如：深圳提升普通住宅標準線為容積率1.0以上，144㎡以內；另外部分城市公積金政策有所寬鬆等情況，不難看出，各地政府在圍繞“房住不炒，不將房地產作為短期刺激經濟發展”中心點不變的情況下對房產市場做的調整，2019年也是房地產不平凡的一年，1-10月全國商品房銷售面積133251平米（銳理數據），增速幾年以來首次由負轉正，同比增長0.1%；銷售總額124417億元（銳理數據），增長7.3%，增速加快0.2%，全年銷售額超15萬億已成定局，2018年同期銷售額115914億元。
3、後續市場針對首套房貸利率應該有所寬鬆。如果說二套房涉嫌投資投機，按照國內大部分城市針對首套房貸的認定標準，首套房貸肯定是沒有貸款過得剛需，從“房住不炒”的概念來看，針對首套房利率有所下降是符合調控方向的。對於購房者而言，尤其是剛需購房者，針對當下優質房源，可以考慮購買，特別是部分城市前幾年拿地，已經限價銷售的樓盤而言，對於買賣雙方都是一個契機和共贏的機會。
4、LPR降低後，市場有望平穩。整體來看，房地產調控政策目的是避免房貸過量，造成大規模的房產市場泡沫，更多地引導資金進入實體經濟，2019年是房產政策最密集的年份，在過去的政策裡很少提及的房地產金融風險在2019年密集提及，從中央到銀保監會，密集加強對房地產金融風險的把控，所以此次報價利率的降低比不是單純的指向房地產市場。
總結：房住不炒的背景下，房產市場平穩是主流。房貸利率波動不會太大，但樓市最困難的時期過去了，未來判斷市場主要看5年期的利率什麼時候再次降低，當然這也並不是決定打算購房一族的決定性因素，還是那句話，有錢沒錢買房和願不願意買房是兩個心態，因為你掙錢的速度永遠追不上一個優質城市房價的變化速度。
說說房產那些事
近期買房要慎重，勇敢的接盤俠己了了無幾，房價肯定要跌，即使房貸利率再低，也刺激不了購買力，因為人們口袋裡的錢真得不多了。其實算一筆賬就一目瞭然:比如買100平米的房子，每平15000元，總價150萬，產權70年。首付30萬，需貸款120萬，分30年還完，假如利息約共計150萬，則此房共花300萬。按住滿70年算，每年為4.3萬，每月3571元。就是說，等於你每月花3571元租房住。更何況，房子不可能住70年，撐死住50年，那麼平均每年6萬，每月5000元。等於每月花5000元租房住。那麼試問我們到底是買的房還是租別人的房。難道我們租銀行的房，租開發商的房？有14億分之幾的人能保證50年連續不斷每月順利還款5000元？有幾個人，請出來走兩步？
小時候逛西安
房地產的寒冬已經來臨，主要是因為供需關係和房價收入比太離譜造成的！而這次的寒冬，雖然國家已經降息來挽救，但普通的刺激手段效果不會和以前一樣立竿見影了！對於高企的房價，這點利息微不足道！個人感覺一旦刺激無效，將會在一個特殊時刻、以關愛民生為由、出臺房產稅來彌補財政的不足，這個時刻就是2022年的20大！個人觀點、不喜勿噴[祈禱][祈禱][祈禱]
降準對房價的影響，理論上，降準釋放銀行體系流動性，有助於銀行釋放資金流向貸款，而貸款中對於銀行來說，最優質的資產就是房貸——擔保價值穩定，價值公允，壞賬率低。但是，問題在於降準對經濟的刺激和對房地產的刺激，其影響力已經邊際下降到幾乎失效的地步了，這才是需要討論的重點。
從過去十年的歷史來看，無論央行如何解釋“絕不是大水漫灌”，無論如何封堵資金禁止流向房地產，但是，只要“放水”資金流會流向房地產。背後的本質是什麼？
第一，房產牛市不破的神話——房地產背後，是地方政府的“信用背書”。對比其他資產，沒有一項具備這個優勢。
第二，國內沒有其他投資渠道。股市的長期表現相信大家不需要過多解釋，實體經濟更不值一提。
第三，國內沒有具備房地產這樣體量規模的“水池”能夠吸收如此巨量的流動性。
這三者，缺一不可，否則， 都不會造成資金只要“放水”就流向房地產市場。
搞清楚這個基本道理之後，才能討論，降準是否會刺激房價。
那麼，明年如果降準，是否會刺激房價上漲？答案是否定的，因為上述三個前提條件之一已經失效——從中央到地方，已經將房價調控責任落實到“一把手”，這涉及到個人的zhengzhi前途。
其次，目前央行調節利率，已經基本廢棄了央行基準利率，變相以麻辣粉和lpr機制，其核心目的，就是“繞開”常規的貨幣政策“轉向“行政手段”。這也就是地方既要保房價，又要壓房價——這涉及烏紗帽，遠遠比其他一切利益更為有效！
而正如投資對經濟增長的拉動作用的長期邊際遞減效應一樣，逐步失效，在“基數”的作用下，邊際遞減，是基本經濟規律，而涉及烏紗帽，則比“邊際遞減”威力更大。
簡單地看，深圳的房價為什麼近期上漲？因為新樓盤必須參照周邊樓盤價格，並且低於周邊樓盤價格，否則不允許“價格備案”和銷售。而事實上，以深業中城樓盤為例，價格低於周邊價格達到2萬一平，搶到，就是賺到——這就是，為什麼深業中城的房子選房誠意金800萬卻秒光的背後原因。這就導致了二手房價格穩定，新房價格下降——但是，只要限售期一過，“搶房者”必然拋售，價格則以“周邊房價”為錨——從而形成了新盤低價，舊盤穩價，實際價格環比停止不動的長期現狀。
因此，總結起來說，降準與否，只是中介的一個說辭和藉口，事實上，已經不會對房價有根本的影響，核心在於“行政之手”！
屠龍刀fei0598
央行突然宣佈定向降準，從2019年5月15日開始，對聚焦當地、服務縣域的中小銀行，實行較低的優惠存款準備金率。約有1000家縣域農商行可以享受該項優惠政策，釋放長期資金約2800億元，全部用於發放民營和小微企業貸款。本次降準主要用於支持小微企業以及民營企業的發展。降準主要是給縣以下中小銀行定向降準，是為三農和中小微企業服務，而且嚴禁資金流入樓市，所以本次降準對房價不會有實質性影響。
央行此次定向降準的政策來看，主要是對僅在本縣級行政區域內經營，或在其他縣級行政區域設有分支機構但資產規模小於100億元的農村商業銀行，執行與農村信用社相同檔次的存款準備金率，即8.0%的檔次。為貫徹落實國務院的常務會議要求，建立對地方中小銀行實行較低存款準備金率的政策框架，其目的就是促進降低小微企業融資成本；也是為進一步支持實體經濟發展，通過優化流動性結構，解決民營企業和小微企業的融資難、融資貴的問題。
房地產開發貸款餘額為10.85萬億，同比增長18.9%，增速比去年降低3.7個百分點。可以看到無論是房企貸款還是個人住房貸款增速都在下滑，所以資金並未如社會上流言的流入房地產領域。不論是開發貸款還是普通的按揭貸款，大部分都是跟一些大型銀行有關，農商行只佔其中一小部分，所以農商行資金寬裕之後也不會對樓市有太大的影響。
中環地產李經理
即使房貸利率再低，也刺激不了購買力，因為人們口袋裡的錢真得不多了。其實算一筆賬就一目瞭然:比如買100平米的房子，每平15000元，總價150萬，產權70年。首付30萬，需貸款120萬，分30年還完，假如利息約共計150萬，則此房共花300萬。按住滿70年算，每年為4.3萬，每月3571元。就是說，等於你每月花3571元租房住。更何況，房子不可能住70年，撐死住50年，那麼平均每年6萬，每月5000元。等於每月花5000元租房住。那麼試問我們到底是買的房還是租別人的房。難道我們租銀行的房，租開發商的房？有14億分之幾的人能保證50年連續不斷每月順利還款5000元？
A慣2174314175
我分析，現在人口出生率低，老人去世的會一年比一年多。。長期看，已經沒有投資價值。。沒有熱錢進去房價不會漲的。
用戶7644382516471
中國一線城市，各省會城市及副省級城市的房價大概率會漲。深圳是肯定的漲！
主要原因是錢不值錢了😎，還有就是老百姓的荷包鼓了。😎
房價的一半是地價，加上成交環節的稅費，是地方收入的很大一部分，某些地方甚至是較大一部分。估計是地價撐財政、地方財政撐腰房價，兩者互動的很😎。繁榮經濟嘛。
房產除了居住，還有傳承、銀行的不二抵押品（個人或公司的提款機可變現應急或經營流動資金）、保值、升值、收租等等。作用還是蠻大的。除了房產，又有多少能替代投資呢？股票嗎？股權嗎？xx幣嗎？xx酒嗎？xx理財產品嗎？留給大家自己思考……
反正我所在的深圳，規劃的住房用地是較緊俏的，拆別人的舊宅蓋新樓成本肯定是步步高（別人的房子不可能免費拆不賠吧）……新人不斷湧入這個神奇的城市，總是很想安身立命吧……其實想想，剛畢業來深圳也就一二千元/月，現在也是x萬/月，感覺收入與房價漲幅成比例。🤓
我對深圳房價看漲，曾經堅定地看著它漲了十倍，以後漲慢點呀😝
投資看地段，發達的城市有吸引力。
熊帥輝
評論的都是專家，真能看的準，你早就成千萬富翁了！一群沒房子的替有房子的操碎了心
花香蝶自來63380
房價上漲要有幾大因素：1、老百姓口袋有錢，目前來看，有錢的不多了，財富已高度集中；2、預期會漲，在房主不炒政策下，樓市已慢慢降溫，老百姓基本不談論房子，房子投資屬性降低。所以，明年還是在政策控制下波動，不會有大起大落。謝謝採納！
