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進入冬季，樓市火熱不再，是時候理性分析一下房子的持有成本。
雖然我們的房子沒有美國持有成本那麼高，美國房產稅高達房產淨值的1%~3%，動不動就讓明星大腕破產，但是我們持有成本依然是不可忽視的。
我們只看到了，房價在穩步攀升，卻沒看到高昂的持有成本將漲幅全部吃掉。我們一邊為房產增值高興，一邊卻要付出各種費用養房子。
買房投資分短期、中期和長期，房產分普通住宅和豪宅別墅，首套二套各大銀行的利率也有所不同。如果考慮所有方面，那將是一個複雜的長公式。我不想（其實是不會）列出晦澀難懂的長公式，讓大家一臉蒙逼。所以一定要限定條件，才能得到相對準確的估算。
限定條件：
1，瀋陽新房限售期5年，我們把持有成本平攤到5年；
2，房產面積為X平方米；
3，房價為Y元/㎡，總價為XY元；
4，首付比例為Ｚ，首付款為ＸＹＺ元，貸款為（1－Ｚ）ＸＹ；
4，契稅按照總價XY的1.5%的中間值計算，也就是90㎡＜X平方米＜144㎡的契稅標準。也就是XY*1.5%。如果房子按照50年產權中位數計算，每年契稅成本等於XY*1.5%／50；
3，取暖費按照26元/㎡的報銷單價計算，也就是26X元；
4，瀋陽1-8月份，城鄉居民生活用電量46.3億千瓦時，常住人口＋流動人口≈926萬，戶均人口2.7人。粗略計算，有343萬戶住宅正常用電。而戶均用電量＝2025千瓦時/年。瀋陽採用階梯電價，年用電量累計在2640千瓦時及以內的按第一檔電價標準計收費，為0.5元/千瓦時。每年電費支出約等於1000元/戶。當然這個數值偏低，僅供參考。我們不分面積，一律按照1000元/戶·年計算；
5，物業費差別很大，我們按照3元/平方米·月計算，每年物業費支出為3*12*X＝36X元；
6，寬帶費按照1200元/年計算；
7，裝修費用（包括軟裝、硬裝、傢俱、家電）按照2000元/㎡計算，裝修費用＝2000X元。如果按照50年的裝修使用計算，每年付出的裝修成本＝2000Ｘ／50；
8，資金佔用成本。資金投在房子裡，而不是存在銀行、理財或者炒股。如果做其他投資，每年的期望收益不好計算，我們按照最保守投資估算，5年期國債年化收益為4.22%，為了方便計算，我們按照4％計算，年收益為4％ＸＹＺ；
9，購房成本車馬費。包括時間成本和費用成本。請假買房對工作的影響難以估計，打車看房的成本也難以計算，唯一可以量化的是二手房中介費：1％ＸＹ。我們新房和二手房同樣按照這個標準計算。如果按照50年的房屋使用年限計算，摺合每年付出的車馬費成本＝1％ＸＹ／50；
10，貸款利率。利率為（1+10％）×4.9％的基準利率計算，等於5.39％。前五年付的利息高，所以我們按照６％的整數計算。無論是等額本金還是等額本息，每個月甚至是每年的利息比例都是遞減的，很難量化。每年付出的貸款利息等於（1－Ｚ）ＸＹ× 6％
持有總成本
根據以上的各項持有成本，我們能夠計算出每年和五年的房屋持有總成本。
房產面積為X平方米，房價為Y元/㎡，首付比例為Ｚ。
支出成本有：
契稅：XY*1.5%／50
電費：1000元/戶·年
物業費：36X
寬帶費：1200元/戶·年
裝修費：2000Ｘ／50
資金佔用：4％ＸＹＺ
車馬費：1％ＸＹ／50
利息：（1－Ｚ）ＸＹ×6％
我們可以得到公式如下：
每年房產持有成本＝XY*1.5%／50＋1000＋1200＋2000Ｘ／50＋4％ＸＹＺ＋（1－Ｚ）ＸＹ×６％＝0.03%XY＋2200＋40X＋6%XY-2%XYZ
如果房產面積為X=100平方米，房價為Y＝10000元/㎡，首付比例為Ｚ＝30%。
那這套一百萬元的房子，每年的持有成本＝300+2200+4000+60000-6000＝60500元。五年持有成本＝60500*5等於302500元。
換句話說，五年後，100萬一套的房子，漲30萬左右才能覆蓋支出成本。
你！怕！了！嗎！
而契稅、資金佔用和利息等成本基本是不可更改的費用，想要省錢只能從其他方面節約。
最後，歡迎大家一同來計算，你家的房子五年需要支出多少成本？留言告訴房哥。
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