10月的尾聲已經來臨，隨著房地產"金九銀十"的退潮，各大房企也即將進入年終考。從當下審視各家房企今年以來的發展動態，從中尋找投資機會，不失為一個不錯的時間窗口。
在一眾房企中，筆者特別關注到一家北京的老牌房企——首創置業(02868.HK)。這家公司近年來在行業中一直有著不俗的表現，即使是面臨整個行業嚴峻的調控壓力，公司的穩健增長勢頭不減，良好的基本面，疊加不錯的題材和低水平的估值，都讓這家公司有著較高的投資價值，接下來不妨對其予以重點探討。
一、大環境不佳，地產股業績確定性有望獲資本追捧隨著全球經濟和國際貿易增長放緩疊加國內經濟的下行壓力增大，在相對悲觀的市場環境下，資本往往對於業績確定性高的板塊或標的會願意給到更高的溢價。
當下，地產股在這一方面可謂獨具優勢。而自九月以來，港股市場內房股板塊已經"蠢蠢欲動"，走出了一段不錯的行情。
結合當前情況來看，地產板塊具備較高的配置價值主要來自於以下兩個方面：
1、板塊整體估值低，帶來估值修復可能
此前市場根據wind資訊數據統計顯示，目前港交所上市的260家房地產公司的股票，整體PE估值水平的中位數僅為5.75倍，PB更是隻有0.56倍。房地產板塊的整體估值處在歷史低位水平，具備較強的估值優勢。
當前房地產政策主基調依然是維持市場穩定，不同城市因城施策。不過隨著調控政策趨於常態化，市場情緒已經得到比較充分地吸收和消化，而伴隨對政策層面和資金層面的後勢預期，在整個板塊低估值的狀態下，有望刺激板塊估值迎來修復。
2、業績結轉進入加速期，龍頭高成長吸引資金推動板塊估值整體提升
雖然在房住不炒的大旗下，整個房地產板塊存在較大壓力，不過房企銷售數據的明顯增長卻為房企的業績帶來了較高的確定性。尤其是從龍頭房企層面而言，主流房企受益於市場集中度的持續提升，進一步釋放成長動能，銷售業績表現強勁。而
隨著年末到來，優質房企的業績也將相繼釋放，伴隨超預期的業績出爐有望吸引資金加碼，進而推動整個地產板塊估值提升。二、快週轉，衝簽約，促回款，首創置業確保達成全年簽約目標作為老牌房企，首創置業的銷售增長一直表現強勁，數據顯示，自2014年到2018年，該公司銷售額的年複合增長率達到了近30%，在行業內處在較高水平。
從今年情況來看，隨著此前三季度的結束，房企們紛紛披露了前九月的銷售業績，根據各家房企表現，數據顯示不少規模房企前三季度銷售進度並不理想，多數房企的完成率不足60%。也正是在此情況下，進入四季度，不少房企也相繼展開了一系列降價促銷，加速去化的活動。
就首創置業而言，公司的簽約銷售則持續保持增長態勢，前九月累計實現合約銷售金額約達510.8億元，同比增長20.9%。公司今年年度銷售目標為800億，前九月銷售進度已經超越大多數規模房企，目標完成率接近64%。
此前半年報數據顯示，今年下半年公司的可售資源達到811億元，其中上半年末留存的庫存為562億，下半年推出的為249億，公司有著充足的可售貨源，助力年度銷售目標的達成。
值得一提的是，公司的可售貨源也多集中在三大核心城市圈，尤其是北京、天津、上海等核心城市。儘管這些城市面臨限價、限售的政策壓力大，但整個房地產市場表現相對也較為平穩，在需求端仍然有動力，今年首創在上述區域開盤的項目實現快速去化，例如上半年上海天閱濱江、禧悅等項目開盤去化率都達到100%，公司的銷售增長有持續保障。
另外進入到下半年首創置業也一直在加快週轉，衝簽約，促回款，公司今年完成全年800億的銷售目標難度並不大，甚至也將大概率超過800億。
三、土儲蓄力，債務優化，資本結構改善凸顯長期成長價值投資房地產企業，一方面要看到公司的成長空間，這主要需要關注的是公司的土儲及佈局，另一方面也要考慮到到公司所存在的風險，這主要則體現在債務及資金流動性等指標上。
從首創置業的土儲表現來看，得益於公司此前加碼衝刺簽約的戰略推動，公司加快拿地，當下已經掌握了充足的籌碼為未來的增長奠定較為堅實的基礎。
截至今年6月末，首創置業土地儲備總建築面積為1308.9萬平方米，土地儲備總貨值達3101.9億元，龐大的土儲資源可以有效滿足公司未來三年左右的發展需求。與此同時，公司也在加快投資佈局，透過戰略聚焦、持續深入三大核心城市圈，運用多重渠道，低成本獲取優質資源，不斷為未來的發展積蓄土地資源。
而從公司的土儲質量來看，首創置業的佈局也多圍繞在核心經濟圈及核心城市，其中三大城市圈貨值佔比近80%，京津滬三大城市貨值佔比近62%。優質的土儲資源也為未來的項目發展帶來了較大的利潤增長空間。
此外，再來看公司的風險層面，當前公司的債務風險可控，債務結構持續優化，短期償債能力表現優異。公司是當下是房企中為數不多流動比率大於2且速動比率大於1，具備較強短期償債能力和資金流動性的企業之一。截至2019中期，公司短期債務佔比24%，較年初下降3個百分點，短期償債壓力較小。
今年以來，得益於公司加快銷售回款、存量資產變現及高質量融資等多重策略，公司的現金流狀況持續改善。根據此前半年報數據顯示，截至今年中期期末，首創置業貨幣資金達373.87億元，較2018年末增加148.16億元，增長66.0%。2019年上半年，首創置業來自經營活動的淨現金流入達到21.23億元，相較2018年上半年為淨現金流出22.48億元有明顯提升。
作為有著雄厚國企背景的房地產企業，首創置業有著較強的融資渠道優勢，公司的融資成本也一直處在行業低位水平，截止到2019年中期，公司存量債務融資成本為5.53%，在行業債務融資成本普遍明顯上升的背景下，公司的融資成本仍然維持低位。
值得一提的是，此前公司也一直有著供股的預期，計劃每10股供不超過5股，籌資不超過30億元人民幣。若發行成功，將有利於其進一步改善財務狀況。
四、結語當前，不論是對比行業內同梯隊房企還是行業平均水平，首創置業的估值均處在明顯偏下的水平，公司動態市盈率不到3倍，市淨率僅為0.22倍。公司有著堅實的基本面，且成長動能強，大概率會在在未來一到兩年內成功晉升到千億房企之列，並由此進入到新一階段的加速成長期，長期價值可觀。
展望後市，憑藉充裕且優質的土地儲備，以及穩健的銷售增速助力業績持續釋放，疊加優質的融資渠道和不斷優化的債務結構等多重經營優勢，首創置業將持續維持健康高質量的發展。在此基礎上，公司的股價提振也將有著長期支撐，值得投資者予以關注。
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