潮汐111111111
路人蟻：聊社保，侃商保，說財經，專業答疑
我們做地產的投資：住宅，公寓，商鋪，商鋪 是排在後面的，住宅是第一位的。從投資角度看，住宅更具備投資價值，商鋪投資價值靠後
1 我們經歷聊十年的一個地產黃金髮展期，其實也是一個城市化加速的過程，房地產的投資屬性來源於大家的居住需求，還有就是地產是過去十年熱錢流動和保值增值的一個錨定物。那個時期把儲蓄變成房產的人，都避免聊貨幣貶值的風險，實現了財富增長甚至財富自由。十年時間百萬億資金流入地產和基建行業，才有我們今天四通八達的基礎設施建設完善和城市化的樣貌。
2 現在的地產已經不再是熱錢流入的錨定物了，我們各方面的資金銀行 ，信託，炒房的都被嚴格限制流入地產領域。避免房子過度金融化，迴歸房子是住，不是炒的基本熟悉，剝離房子的金融屬性，控制金融風險，去槓桿，讓資金迴歸實體經濟才是現在的主旋律。
3住房不吵的基礎上，我們現在的房價是一二線保值，維穩，房價已經到了天花板，三四線跟風上漲，但是人流和商業配套不成熟，沒有上漲的支撐，存在回調風險，農村則是做旅遊開發。整體上說買房，應該選擇住宅屬性的，保值作用和變現方面都比較容易，然後就是公寓，變現難度大，價格差異也大。最後就是商鋪，風險最大，不具備居住的基本需求，完全是市場化的投資，受到外部環境影響很大。
路人蟻
1、商鋪和住房首先單價就不一樣，一般商鋪單價要比住宅貴2.5倍-3倍，如果按投資總額300萬來說，住宅能買300平，商鋪能買100平
2、在當地可以多諮詢下中介現在的租金回報率在多少，以我們當地一個三四線城市大比方，無論住宅或商鋪出租回報是差不多的，你可以選擇買幾套小戶型住宅或幾個小型店鋪組合投資，年化收益5%以上已經非常可觀了
3、需要了解當地所在城市的規劃，現在大多數城市在擴張，人口被拉開了，聚集度比較低，選擇商鋪要謹慎，還得了解所購買的商鋪能不能做餐飲，資金允許可以選擇新區或新城稍微較大的商鋪，最好能租給銀行，因為銀行穩定，但是銀行需要開票，我們這邊一個商鋪租給銀行租金扣稅近12%，這也是談租金需要了解的；商城包租這種要留心，哪怕政府給你擔保籤協議也沒用，不要被高收益矇蔽了眼睛
4、既然投資當然是看能不能在最短時間收益最大，那麼收尾的問題就是今後能不能脫手快了，一般住宅要比商鋪脫手快，且稅費比商鋪要低的多，可以查當地稅務政策
面不改色
就目前而言投資商鋪和住宅的話，我想住宅更具備投資價值，因為就算房價開始下跌，住房還是居住的功能，而商鋪也許就變成來了庫房。
我們都知道住房當中近幾年最火的是學區房，自從有了學區房概念之後，每當開盤，當天售罄的現象比比皆是，然而你是否知道，未來學區房概念會徹底消失，而且無影無蹤，而且未來顛覆者，往往是跨界的和比自己弱小的。
隨著5G互聯網的覆蓋和區塊鏈技術應用，學區房關聯的教育行業，連所謂的高考都將會消失，現在的只能學習直接讓學生學習需要的和對自己將來有用的，而不是以前固定式學習，為高考學習的時代即將過去。
商鋪更是慘淡，隨著電商和互聯的崛起，自媒體成為熱詞，就像當年非典時候的淘寶網崛起一樣，只要有網絡，大家可以在家裡辦公，足不出戶完成工作，吃飯直接互聯網上點餐，逛街太累，直接上各種購物網絡，所以商鋪越來越難。一鋪養三代的時代將會一去不復返。
現在投資住房已經不是以前閉著眼睛投資就能賺錢的了，而是要認真篩選，選什麼？不是學區房，不是二環內，不是地鐵站，也不是市中心，而是環境好，有網絡。
可見目前就商鋪和住房而言，選擇住房，而且選擇一個黃精優美，有網絡連接，方便快捷的位置才是關鍵，更重要的是要選擇下跌空間有限的位置，畢竟未來房價迴歸理性是必然的。
社長財經
雖然都是房產投資，但從投資價值看，小菜認為現在投資商鋪更有價值。小菜分享自己投資商鋪的一些經驗給你，權作參考吧。
投資住房的價值在哪裡？
買住房，等房價漲，然後轉手賣掉賺差價，這就是投資住房的價值；這個說法相信不會有人反對，這種模式也是過去數年炒房客的投資模式，屢試不爽的絕招。
在資本推動下，前些年樓市發展過快，房價被炒高，未來數年內，房價大幅上漲空間已被透支；這種狀況不僅存在於一線城市，全國大部分城市都是這樣。
因此，現在還想靠投資住房賺取價差，玩過去那種簡單粗暴模式，房地產行業自身沒有機會了，國家也不會給機會了，除非遇到像2008年那種4萬億救市！如果歷史能重演，那投資住房還是有機會。
投資商鋪的價值在哪裡？
1.主流投資理念
買商鋪就是為了收租金，不圖商鋪漲價賺錢；商鋪租金高，回本年限就短，這樣就是很好的投資。比如花100萬買商鋪，每年租金7萬以上，年收益率超過7%，折算下來也就14年回本，非常划算。
為什麼要以年7%租金收益率作為標準？
這個數字不是憑空想出來的，也不是小菜杜撰的，是通過國家統計數據整理得出的，也是長久經濟生活總結出來的。
1.從通脹率指標看
2007-2017年這期間平均通脹率6.83%，2009-2018年這期間平均通脹率6.59%，而商鋪租金收益高於7%的話，租金收入就完全跑贏了通脹率。
2.從回本年限指標看
7%年租的話，回本年限一般都在15年內，資金使用比較合理、高效。
2.部分人投資商鋪理念
租金收入過得去就可以，關鍵還是商鋪要升值，賺差價；相對於差價來說，那點租金收入就顯得比較低。這個投資理念跟買住房是一樣的，但小菜很不贊同這個理念。
對於短進短出，倒騰二手商鋪賺差價，不計較租金多少是可以的；但這只是部分人玩的遊戲，絕大多數人投資商鋪，還是要長期持有，靠租金收入來評價投資商鋪成敗的。
小菜為什麼願意投資商鋪？
商鋪是完全自由市場，不受國家政策調控影響，商鋪的價格走勢比較穩定，租金收益隨整體經濟環境呈現波動狀態，仔細研究商鋪經濟數據，能很好地掌握商鋪投資規律，進而可以獲得比較穩定的投資收益。
1.小菜投資的一個一手商鋪分享
買的是碧桂園開發的一個社區商鋪，小區大門往左數過去第4間，1拖2的商鋪，1樓100多平米，2樓200多平米，共2層，樓上沒有其他建築，商鋪經營行業不限，後來租給了一家開火鍋店的，年租50萬，年收益率大概10.6%，回本年限大概9.4年。
買時樓市行情不好，商鋪不是很好賣，但小菜認為這個商鋪位於小區外圍，臨大路，臨小區大門口，經營行業不限，這個商鋪比較適合餐飲行業使用；小區戶數近5000戶，有一定數量常住人口，小區品質中檔，居住人口有一定購買力和消費能力；商鋪戶型方正，中間沒有立柱，也比較好用，咬咬牙，貸點款也就買了；後來也就定向尋找租戶，拖了很多中介，最後定了這家火鍋店，他們生意也蠻好的。當時小菜的想法，如果找不到這樣的租戶，租給社區衛生服務中心、教育培訓學校、婦嬰用品店之類的也可以用；萬一都找不到這樣的租戶，自己也可以加盟個火鍋店經營使用。
2.小菜投資的一個二手商鋪分享
一個老舊小區的門面，2間，每間16平米，共32平米，小區大門口往左數過去第2、3間，住宅底商，不能經營餐飲行業；小區戶數1700多戶，以老年人居住為主，購買力一般，但周邊有一個政府機構和一所小學；買過來的價格46萬，年租金是5.4萬，每間2.7萬，年租收益率11.7%，大概8.5年回本。
這個房源是小貸公司朋友推薦的，屬債務到期抵債商鋪，46萬價格是小貸公司朋友與客戶商量定的，小菜跟進及時，提前付款，後辦手續，冒了一定風險才拿到，機會也是比較難得。
可能是搞商鋪久了，小菜一直對住房不感冒，尤其是靠低買高賣，吃政策飯，沒啥技術含量，也做不久，政策卡了，投資的路就堵了；商鋪是完全自由市場，不受政策管制，好好研究透商鋪，慢慢積累在商鋪這口的資源和人脈，機會還是比較多的，而且可以長時間投資，不用擔心政策因素，也不用擔心市場因素；有時候市場越是差，機會反而會更多。
房壇法菜
你好很高興回答你的問題
如果你還在為投資先買房還是買商鋪而感到困擾的話，不妨一起來分析一下。
投資買房還是買商鋪
一、買商鋪和買房各有什麼區別
第一、房屋價格。買房要根據收入水平和承受能力;買商鋪要在允許的範圍內進行，並可投資組合。
第二、環境。住房對環境的要求高，房內和小區環境宜人。買商鋪側重於投資成本及本身的潛力，對環境質量要求低。
第三、考慮未來變化。住房環境要求穩定，以免入住後又要拆遷;而投資的話，需考慮未來規劃能否能到回報。
第四、考慮區位價值。選房前，需考慮全款還是分期;買商鋪雖考慮成本，但具有較快商業氛圍。
第五、買房和買商鋪的價格、成本和辦證費用不同，土地期限也不同。
二、投資買商鋪好還是買房好
1、商鋪門店不在調控範圍之內！不能短期銷售也有租賃收入，而且租金逐年上漲
2、商鋪要看性質，是沿街還是零售，批發市場潛力大。因商鋪本是商賺錢的工具。
2、從價格角度分析，傾向於商鋪投資，只要是成熟的商圈，都有很大的回報空間。
4、商業是國家的根基，是不可能打壓的，反而會促進商業發展，如果打壓商業，國家的商業不穩定，商鋪的收入主要在租金和頂手費，住宅看漲價空間，租金回報比放銀行低，但是住宅畢竟能住，多個下腳點。
買商鋪怎麼防止被騙
1、確保商鋪的產權問題：應確認所購房屋的權屬狀況，包括：是否為無產權商鋪、抵押、司法限制等。房產證、租賃合同、委託書、財務報表以及設備清單等。
2、買商鋪注意事項公用分攤面積：按使用面積計價的方式，並在合同中約定公攤大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。
3、包租承諾是否可靠：開發商對包租承諾採取非書面方式，在簽訂購買合同時，應注意，將包租承諾落實到合同中。
4、注意商鋪注意事項：交房條件，房產條件對招商及日後經營相當重要，文件須看正本，賣方推脫出示正本文件，買方要考慮交易是否應繼續。
總結：近期出臺對海南未來有力的政策，海南的未來不可限量，住房作為投資依舊很有潛力，但是調控政策的出臺，住房的投資週期變的更長，而商鋪不在調控範圍之內，說明商業是一個城市發展不可或缺的條件之一。同時，一個城市的發展，如果住房價格上漲的同時商鋪價格肯定是一同增長的。綜合上述分析，投資住房和商鋪價值都存在，相對而言商鋪的投資的有點會更多一點
惠州地產界的郭奮鬥
我認為商鋪是一種長期投資的項目，利潤率穩定而且基本上每年都會有遞增，主要是選擇好的地段，不過商鋪也有些缺點，商鋪轉手比較困難，稅費高，交易成本大，基本上商鋪的稅費約30%左右。
買住宅的話，一是可以自住，二是可以投資，兩全其美，短期的角度分析，住宅的現實意義高於商鋪，附帶一定投資價值，放多幾年也會升不錯的價格。
所以當手頭有閒錢的話，只是投資的話，建議購買商鋪，如果閒錢不多，還是建議購買住宅！
哈嘍小蔡Cai
商業無論在哪，都已飽和，沒有投資價值了。住房就不是投資工具，只能保值，當你有投資項目，並有盈利空間，一定不要現在輕易進入房市。
首先說商業，以四線城市為例，商業均價一萬五，一套兩百平米的商鋪只能年租七萬，還有空租時期，年回報率2.3%，四十年不算折舊回本，太低了，過去企業投資商業，估價高，便於從銀行貸款，滾動發展，使公司市值迅速增長，一旦上市，可以圈錢，把商業投資轉移到投資者身上，所以股市無收益，入市需謹慎。
再說房產，過去二十年，在任何時間入手，穩賺，我在前文中說過，因為這國家戰略，國民收入倍增計劃，但到了2020年，當城市化達到了60%，土地財政，香港商品房模式已走到盡頭，房價會在城市化率70%時見頂，進入橫盤模式。在這期間，房價會和通脹率和收入增長相匹配，除非國家再出個四萬億計劃。因此，房子更不適合投資。
因此，從保值增值來說，都已不適合投資。
梅來去
你好很高興回答你的問題
如果你還在為投資先買房還是買商鋪而感到困擾的話，不妨一起來分析一下。
投資買房還是買商鋪
一、買商鋪和買房各有什麼區別
第一、房屋價格。買房要根據收入水平和承受能力;買商鋪要在允許的範圍內進行，並可投資組合。
第二、環境。住房對環境的要求高，房內和小區環境宜人。買商鋪側重於投資成本及本身的潛力，對環境質量要求低。
第三、考慮未來變化。住房環境要求穩定，以免入住後又要拆遷;而投資的話，需考慮未來規劃能否能到回報。
第四、考慮區位價值。選房前，需考慮全款還是分期;買商鋪雖考慮成本，但具有較快商業氛圍。
第五、買房和買商鋪的價格、成本和辦證費用不同，土地期限也不同。
二、投資買商鋪好還是買房好
1、商鋪門店不在調控範圍之內！不能短期銷售也有租賃收入，而且租金逐年上漲
2、商鋪要看性質，是沿街還是零售，批發市場潛力大。因商鋪本是商賺錢的工具。
2、從價格角度分析，傾向於商鋪投資，只要是成熟的商圈，都有很大的回報空間。
4、商業是國家的根基，是不可能打壓的，反而會促進商業發展，如果打壓商業，國家的商業不穩定，商鋪的收入主要在租金和頂手費，住宅看漲價空間，租金回報比放銀行低，但是住宅畢竟能住，多個下腳點。
買商鋪怎麼防止被騙
1、確保商鋪的產權問題：應確認所購房屋的權屬狀況，包括：是否為無產權商鋪、抵押、司法限制等。房產證、租賃合同、委託書、財務報表以及設備清單等。
2、買商鋪注意事項公用分攤面積：按使用面積計價的方式，並在合同中約定公攤大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。
3、包租承諾是否可靠：開發商對包租承諾採取非書面方式，在簽訂購買合同時，應注意，將包租承諾落實到合同中。
4、注意商鋪注意事項：交房條件，房產條件對招商及日後經營相當重要，文件須看正本，賣方推脫出示正本文件，買方要考慮交易是否應繼續。
總結：近期出臺對海南未來有力的政策，海南的未來不可限量，住房作為投資依舊很有潛力，但是調控政策的出臺，住房的投資週期變的更長，而商鋪不在調控範圍之內，說明商業是一個城市發展不可或缺的條件之一。同時，一個城市的發展，如果住房價格上漲的同時商鋪價格肯定是一同增長的。綜合上述分析，投資住房和商鋪價值都存在，相對而言商鋪的投資的有點會更多一點
新蔡小單
現在投資的話有三種類型可以投資
第一種是住宅，總價高，租金低 3000
第二種是公寓，總價低，租金和住宅一樣。
第三種是投資商鋪回報率高，每月有租金收，每三年還能收一次頂手費！
廣東經紀人
住宅VS商鋪
它們都是資產配置中的熱門選擇，誰才是投資之王？
一看政策
面對“限購限貸限價限售”越來越嚴厲的政策，住宅市場風險越來越大，投資者紛紛轉向投資商鋪，讓商鋪成為投資熱點。
二看投資回報率
住宅回報率一般在2%以下，一般一年起租，會受到市場影響折損收益，從租賃收益來看，回報週期較長。比如南昌紅谷灘核心區目前住宅價格約25000元/平方米，月租金約40元/平方米，回報率為1.92%。
商鋪回報率一般達到6-8%，一般3-5年起租，且租金年增幅較大。同時，商鋪出租還能收到一筆可觀的進場費或轉讓費，脫手相對容易。比如南昌紅谷灘萬達廣場金街一樓當時銷售價格約35000元/平方米，最近幾年月租金600-1200元/平方米，取平均值900元/平方米，回報率為30.9%。
三看物業升值空間
對於二三線城市而言，外來人口增長速度相對較慢，對住宅的剛性需求相對較少，隨著城市化逐漸進入尾聲，住宅升值空間有限。
而近幾年，我國二三線城市的商業發展突飛猛進，隨著體驗型商業的崛起，商鋪的需求量呈爆發式增漲。地段好、人氣旺的商鋪一鋪難求。
四看折舊
一般住宅社區住上5至10年都會選擇更換新的環境，而這時出售也會有折舊的“待遇”。同樣的地段，同樣的面積，二手房的價格一般低於新房。商業注重的是地段、人氣，所以對於商鋪來說，鋪齡越老，意味著區域商業培育和發展的時間越久，地段越成熟，人氣也越大，商鋪越值錢，售價自然高。比如中山路商圈、紅谷灘萬達商圈都是一鋪難求。
五看價格
拿南昌舉例，住宅房價已進入2萬+時代，貴的已經突破3.5萬+，一套100平的住宅動輒要二三百萬，投資門檻越來越高。而二三百萬左右的住宅租金卻只有三四千一個月，投資回報率太低，回報週期長。而南昌目前好地段、人氣好的商鋪價格也是3-6萬左右的價格。比如商聯中心20-200㎡臨街金鋪，堪比住宅價，且增值空間大，回報週期短。
六看客流
所謂人多、錢多，客流量是商鋪投資保值增值的重要基礎。比如南昌商聯中心自身擁有贛商總部基地（未來日均超10000客流）、COCO PARK藝術公園主題商業中心（未來日均約3-5萬客流）、威斯汀酒店(Westin)、贛商博物館、豪宅高端業主穩定高消費力客群，加之坐擁周邊師大附中、省文化中心、省人民醫院、寫字樓集群、住宅社區集聚，初步統計五公里範圍內約百萬人群消費力，人氣旺盛，消費力強，更有便捷交通導入客流，價值攀升，租金年年上漲
