法治週末記者 萬文竹
不久前，河南省鄭州市康寧·南洋風情小區的業主表示，他們左等右等，等了十多年的房子直到上個月底終於交房了。就在交房當天，物業服務合同上“物業服務費用標準為2.2元每平方米，費用兩年調整一次，每兩年在上年的標準基礎上，上浮10%至20%。”的規定讓業主們難以接受。業主們算了一筆賬，每平方米2.2元的物業費，按照100平方米來算，10年之後就達到了每年6000多元，20年後就到了12600多元，70年後就高達150多萬元。被稱為“天價”物業費。
法治週末記者實地走訪了該小區，小區裡到處可見廢棄的建築材料，雜草叢生，小區內仍然有工人在施工。
業主等得時間都太長了
“本來滿心歡喜過來看新房，但是該小區物業鄭州春馨物業管理有限公司工作人員表示必須先簽物業合同才能取得鑰匙，看到不公平的合同條款，心情瞬間涼涼。”業主張先生告訴法治週末記者，每平方米2.2元的物業費，一般住宅小區都沒有這麼高，何況目前小區的環境條件根本達不到正常小區交房的標準，每兩年在上年的標準基礎上上浮10%至20%的做法更是沒有依據，一些業主們堅決不籤合同。
記者瞭解到，一般來說，在買房的時候，開發商的銷售人員有告知購房者物業服務相關事項的義務，為何該小區業主們等到交房的時候才知道物業收費相關事宜?
物業管理條例規定，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。目前，新建住宅小區業主辦理入住後所接受的物業服務一般是由開發商選聘的物業公司提供的，即物業管理制度中的“前期物業管理”。
“該項目建設初始就缺少相關證件，所以不具備招投標選聘物業服務企業的資格，因此也無法成立業主委員會。”張先生表示。
對於新竣工的小區而言，一般委託管理合同先由房地產開發商與物業管理企業簽訂前期物業服務合同，然後再成立業主大會、業主委員會後由業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同。
如果業主大會決定選聘新的物業管理企業，業主委員會就不會與前期介入的物業管理企業續簽委託合同;即使業主大會同意與原來由房地產開發商選聘的、前期已介入的物業管理企業續簽委託管理合同，它也可能會對原委託管理合同作出一定的修改，即對前期物業服務合同修改後形成新的物業服務合同。
房地產開發商的最初委託只是一種臨時性的安排，而業主大會的委託才是最終的決定。
張先生告訴法治週末記者，2013年9月18日，鄭發改城市【2013】638號文批覆了河南康寧置業有限公司康寧·南洋風情經濟適用住房小區可行性研究報告。該項目建設地點位於新柳路以南、楊君路以東區域，主要建設內容包括經濟適用住房、廉租住房或公共租賃住房、商業用房及物業管理用房等配套設施。
“2009年，河南康寧置業有限公司開始籌備南洋風情項目，大部分業主是2010年開始交第一筆錢，2015年年底進行了選房和交尾款事宜，其間一直沒能順利施工，中間還停工過兩年。”張先生說，按照目前小區環境條件，達不到交房標準，但是業主等得時間太長了，去年經過業主維權各方的妥協，在政府的介入下，今年9月底才開始陸續交房，目前是業主一邊裝修，開發商一邊施工。
如何定價才合理?
“一般來說，在建設工程交付完畢之後，開發商要和物業公司聯合出示一個聲明，對小區物業費各項標準進行公示。”某物業公司總經理劉蘭告訴法治週末記者。
物業服務收費管理辦法規定，物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
“現實情況是大多數小區並沒有公示，業主也沒有這個意識。”劉蘭說。
那麼按照春馨物業管理有限公司的合同條款，其收費是否合理?
“其實大部分業主已經簽署了物業合同，只有一小部分業主覺著價格高，並且拒絕交物業費。”春馨物業相關工作人員在接受法治週末記者採訪時表示，制定物業費標準是按照物業公司的服務等級，小區環境、設備等條件，最終根據政府指導價加市場浮動價來定價。公司定價前做過調查，和相同地段的小區物業費相比較，每平方米2.2元的物業費比較合理。物業管理人員的工資、清潔衛生費、綠化養護等費用和以前相比是漲了價的。
“無論是按照前期物業服務還是保障性住房來算，都應該在政府指導價的範圍來定價。”鄭州市物價局相關工作人員說，鄭州春馨物業私自定價的做法顯然是不合法的，即使之前已經簽署的合同也是無效的。
按照2014年《鄭州市物業服務收費管理辦法》規定，實行政府指導價的物業服務收費實行等級管理。
“根據鄭州市2014年住宅小區物業服務收費政府指導價，該小區按照一級收費服務標準來算，每月每平方米不超過1.73元。就算加上最高10%的浮動價也不到2.2元，何況該物業公司目前的服務等級是三級。”張先生表示，業主代表曾多次和物業公司以及街道辦事處的人交涉希望能重新定價，但最終都沒有結果。希望物價局相關部門，能給一個合理的定價方案。
物價局相關工作人員表示，執行政府指導價的物業服務企業，應當在房屋交付使用前，持相關資料原件(複印件加蓋單位公章)向價格主管部門申報物業服務收費項目等級標準。價格主管部門在實地勘驗後，對具備收費條件的物業小區核定收費項目等級標準。由於開發過程中，證件還存在一些問題，建議暫時按照鄭州市2014年的住宅小區物業服務收費政府指導價標準來實施，可以由物業企業、業主代表和辦事處方三方在指導價範圍內協商一個都能接受的價格。等到小區證件齊全、小區環境改善，業主委員會也已成立之後再決定該物業公司的去留問題。
春馨物業表示，目前公司已經出了增補協議，去掉上浮10%至20%的規定，小區物業正在整改，目前已經停止物業收費。
物業服務管理爭議多
“物業服務企業在設備設施管理、秩序維護管理、環境衛生管理和客戶服務管理等服務環節存在較多問題。”北京市物業管理法律專業副主任，北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師說。
王佳紅告訴法治週末記者，新建住宅小區前期物業與業主矛盾糾紛發生較為普遍。很多情況下，相比於前期物業與業主簽訂的物業服務合同，開發商與其選聘的物業服務企業之間簽訂的前期物業服務合同內容更為細緻，並且一般來說這份合同是業主是看不到的，開發商在買賣房屋時並不會將附加的物業管理服務的性質和價格信息充分告知業主，業主與開發商、前期物業存在嚴重的信息不對稱，很多在住房交易環節埋下的問題隱患在前期物業服務中逐步顯現，由此產生的矛盾糾紛較為普遍。
前期物業公司更多代表開發商利益，服務質量相對較差，難以做好業主的“好管家”。此外，前期物業服務企業形成事實壟斷，缺乏退出機制。按照物業管理條例業主有權根據物業公司的服務水平決定其是去是留，尤其是在物業公司服務質量低又經營虧損的情況下，業主要求更換物業的呼聲更為強烈。但實際情況是，由於當前物業服務企業退出機制尚不完善，對於服務質量低劣、態度蠻橫、有的甚至涉黑涉惡的前期物業管理企業說不得、轟不走的問題較為嚴重，很多業主敢怒不敢言。
劉蘭告訴記者，在實際情況中，業主委員會建設和作用發揮還存在不少問題。如多數小區並未依法成立業主委員會，業主缺乏行使業主權利的渠道;業主委員會法律主體資格尚不明確，無法對其行為承擔法律責任;多數參加業主委員會的成員在能力素質、專業技術等方面存在不足，很難與物業公司進行有效溝通。
一些較為成熟的社區，鼓勵退休後的會計、律師、建築等專業人士加入業主委員會，提升業主委員會與物業公司的對話能力，物業公司與業主委員會形成良性互動。
“小區共有產權收益去向不明，小區公共收益不公示，制度約束缺失，小區停車位收費等問題是普遍存在的，很多業主不懂更沒有這個意識，物業公司也是多一事不如少一事。”劉蘭說。
王佳紅建議，最主要的是要完善物業法律標準建設，嚴格監管執法，規範物業企業經營行為，穩步提升物業服務質量。此外，還要增強業主主動參與物業服務管理的意識，推動業主委員會的建設與發展，助力物業服務管理現代化。
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