今年全國樓市“銀十”明顯成色不足，各大為了房企為應對下行的市場行情紛紛打出“促銷牌”，而這其中又以金地出手最為“闊綽”。
據公司財報統計，今年10月份金地銷售均價18202.76元/平，同比降低20.91%，該比例在銷售額TOP20房企中處於首位。這個數字意味著，平均來看，金地該月每平米價格較去年10月相比便宜了4811.18元。
從銷量上看，金地的這一波降價策略是相對成功的。今年10月份金地集團銷售金額為158億元，同比上漲19.61%；銷售面積達86.80萬平，同比上漲51.22%。
青島煙臺銷量可觀
其他市場份額不足
據億翰智庫統計，今年1-10月金地集團全國銷售總金額達1575億元，在全國房企中排名第14；但在銷售面積方面，僅以788.7萬平的成績排在第26名。這兩項數據排名與2018年年終成績差別不大。
從山東主要城市來看，金地今年1-10月在青島賣房20.06萬平共計26.9億元，兩項數據分別排名在青房企的第19名及第14名；在煙臺賣房13.23萬平共計20.37億元，分別排在在煙房企的第4和第5名。但在今年1-10月山東全省及濟南等城市的銷售金額和銷售面積排行榜單前20中，並沒有金地集團的身影。可見除了青島與煙臺，金地集團今年在山東其他地市的市場份額仍相對較低。
重倉一二線
前十月山東納儲不及去年五成
為了快速回歸到第一梯隊，今年金地加快了拿地節奏。據界面山東統計，截至目前，今年金地已在全國北京、常州、瀋陽、成都等37個城市拿地66宗，總面積共約366.1萬平，其中位於山東地區的土地面積約為19.37萬平，約佔全國拿地面積的5.29%；在全國拿地金額共計約563.5億元，其中山東地區約為26.9億元，約佔全國金額的4.77%。
2019年1-10月金地在山東一級市場拿地。圖片來源：界面山東
據界面山東統計，2018年金地共在山東地區拿地39.1萬平，其中1-10月份拿地約為16.17萬平，金地今年截至目前在山東的拿地量與去年相比同比上升了約19.79%，但去年12月份金地曾在山東的青島和煙臺有過一次集中拿地，拿地量高達22.9萬平，導致目前金地今年在山東的拿地量僅為去年全年的49.54%。因此到今年年底時，金地在山東的納儲量是否能超越去年全年，目前仍沒有定論。
而金地今年仍延續了一二線城市重倉的策略。從土儲分佈的城市上看，半年報告顯示，金地在一二線城市的銷售佔比約70%，仍為銷售貢獻主力，截至期內，金地總土地儲備為4760萬平方米，較去年同期上升16.09%。一二線城市佔比約80%，新獲取項目主要分佈在華東、華北和東南區域主要城市。今年金地在山東拿下的6宗地塊分別位於青島和濟南兩城，其中青島共計13.68萬平，濟南共計5.69萬平。
添子濟青兩城
濟南地塊曾經歷52輪競價
從今年金地在山東新增的項目來看，總面積最大的是今年2月份拿下的青島市北區大港緯四路東側改造項目地塊。該地塊總價5.41億元，土地總面積16177．4㎡，規劃建築總面積65153.49㎡，這2宗地塊都規劃有人才公寓和安置房。此前，青島市規劃局曾發佈過大港緯四路東片區危舊房改造項目規劃方案。根據當時的規劃顯示，大港緯四路東片區是市北區舊城改造拆遷範圍較大的區域之一。徵遷後，大港緯四路片區整體規劃，未來將建成匯聚國際化、科技化、人性化等多重元素於其中，並集休閒、娛樂、購物等，各種新興業態於一體的一站式潮流時尚商業消費空間。
其次是位於青島黃島區的三宗土地，三幅地塊總佔地面積120662㎡，規劃建面209001.6㎡，總價3.98億。從地理位置上來看，以上這幾宗地塊位於老膠南城心區域，毗鄰青島西站，是西海岸交通商務區所在地。按照西海岸整體規劃，截至2017年年底，已有總投資378億元的8個重點項目落戶該片區，涉及產業小鎮、商貿服務、能源供應、總部經濟、信託融資等多個領域。
而位於濟南歷下區的一宗5.7萬平的土地，可謂是今年金地成功拿下的的競爭最激烈的一宗土地。該地塊是原黃臺煤氣爐廠地塊，位於歷下區奧體中路以西、花園東路南側，面積約85畝，容積率2.5，樓面起始價10500元/平米。土拍當日，金地、中駿和中海等房企紛紛下場競價，經過52輪出價，該地塊最終被金地以175340萬元摘得，樓面價12325元/平米。
項目權益比普遍偏低
激進拿地致負債走高
據界面山東統計，目前金地在山東共有11個在售或在建項目，其中4項位於煙臺，5項位於青島，2項位於濟南。以上11個項目總佔地面積達131萬平，總建築面積達314.9萬平，總可租售面積達213.7萬平。除煙臺瀾悅項目以外，其他10個項目均尚未竣工。
但值得注意的是，在以上11個項目中，僅有4個項目金地的權益比例超過50%，其中僅有煙臺格林世界一個項目其權益比超過了80%；另外青島西客站項目權益比例最低，僅為13%。11個項目的平均權益比僅為43.27%。
在所有的土儲中，金地集團的權益佔比同樣偏低。半年報顯示，截至2019年6月，金地集團的總土地儲備約4760萬平方米，其中權益土地儲備約2550萬平方米，權益土儲比例約53.5%。
而且權益佔比偏低主要是由於，金地近年採取的在拿地後引入合作方共同出資開發的模式。據統計，2015年至2018年，金地集團拿地分別投入297億元、399億元和1004億元和約1000億元，而權益投資額分別為113億元、168億元、473億元和404億元，權益投資佔比分別為38%、42.4%、47%、45%。誠然這種“合作拿地”的方式可大幅提升公司的簽約金額，有助於當期公司的業績增長，也可以分攤風險，但在回款環節，這種模式會導致實際結算面積減少，公司股東也不能充分享受投資帶來的收益。
同時，今年金地激進的拿地策略讓公司的負債水平一路走高，2019年中報顯示公司的淨負債率已經達到73.14%，已逼近公司淨負債率的歷史高點（2003年的88%）。此外，自2017年以來，金地集團的經營性現金流量淨額也連續告負。2017-2019年上半年分別為-69.89億、-18.28億和-70.56億元。
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