陶浩海
談及土地一級開發的流程，必須首先了解土地一級開發的含義是什麼。簡單來說，土地一級開發就是一個將生地或者毛地開發成熟地的過程。具體來講土地一級開發是政府（一般指縣級人民政府土地行政主管部門，我們所說的國土局或者自然資源局）通過下屬的土地儲備中心或者直接委託具有相應開發資質的房地產企業，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年底土地儲備開發計劃，對確定的存量國有土地、擬徵用和農轉用的土地，統一組織進行徵地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。
- 在現實生活中，土地一級開發運作的模式主要分為政府機構主導型和市場運作型兩大類。
那麼土地一級開發的具體流程是怎麼樣的呢？本律師從以下幾個階段進行分析：
第一，土地一級開發的規劃階段
該階段主要包括兩個方面的內容，首先是土地一級開發計劃；其次是土地一級開發實施方案。具體流程包括土地的權利人在取得政府同意後，向國土局提出土地一級開發計劃——計劃反饋、調整完善後，下發土地一級開發計劃（計劃需要符合四規劃和一計劃的要求）——國土部門受理申請並進行土地預審，同時委託土地儲備中心編制土地開發實施方案-國土局會同發改、建設、規劃等部門對土地一級開發實施方案提出意見並確定最終方案——確定一級開發主體。
第二，土地一級開發的前置準備階段
該階段的工作主要分為三大類：
1.通過委託或招投標方式確定開發主體；
2.編制操作性實施方案；
3.進行相關報批報建工作。該階段涉及發改、規劃、建設、國土、交通、園林、環保等諸多部門的行政審批。
第三，土地一級開發的土地整理階段
該階段的內容主要有三個方面的內容：
1.徵地補償；主要參考《土地管理法》及實施條例的相關規定辦理。
2.拆遷安置；主要參考《國有土地上房屋徵收與補償條例》等規定實施。
3.相關建設。主要是進行三通一平、五通一平等前期基本建設，使得土地具備出讓條件。
第四，土地一級開發驗收及入市階段
該階段的內容包括竣工驗收和入市交易兩個階段，具體包括：
1.竣工驗收。由國土部門對項目完成情況、預算執行情況、工程質量、土地檔案信息管理等進行綜合驗收。
2.入市交易。首先，需要納入交易計劃。其次，需要確定出讓的基準價格。再次，需要確定土地出讓方案。最後，需要發佈出讓公告並實施招拍掛活動。
