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■本文作者： 李小明 北京在明律師事務所

導讀：徵收拆遷擱置多年，相關工作重新啟動後，被徵收人所在村早已納入了城市規劃區，徵收方卻仍然依據多年前的集體土地徵收標準計算補償，根本無法保障被徵地農民的生活。面對這一情況，被徵收人應當如何保護自身權益，爭取公平、合理的補償呢？曾針對農民承包的農用地給予過補償，農民是否還有權針對住宅房屋獲取補償呢？本文，在明律師事務所的李順華律師團隊為大家解析這一常見問題的解決之道。

【徵收時隔多年再啟動，補償標準卻是“老黃曆”】

湖北省襄陽市的王先生所在村莊十年前就已啟動拆遷工作，但由於各方面原因，一直未能動工。

現在資金到位，拆遷工作又將啟動，該村莊早已納入了城市規劃區，徵收方制定的補償安置方案卻依據多年前的集體土地徵收補償標準制作。

以該標準對王先生等村民進行補償，勢必導致村民無法以市場價購置同等條件的房屋，生活水平必然降低。為此，王先生決定通過法律途徑維護自身權益。

經多方打聽，王先生委託了李順華律師團隊，一個在全國範圍內專門做徵地拆遷案件的專業律師團隊。在委託李順華律師團隊前，王先生就收到了自然資源主管部門作出的限期交出土地決定書，該決定書中的補償標準自然也很低。

據此，李順華律師團隊立即指導王先生以自然資源部門為被告向法院提起了行政訴訟，請求依法撤銷被告作出的限期交出土地決定書。

庭審中，在明律師指出，《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》（以下簡稱“《規定》”）第十二條第二款規定：“徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費”。

本案中，王先生所在村莊在拆遷停滯階段已納入城市規劃區，其可以主張按照國有土地上房屋徵收補償標準進行補償，即參照周邊同類房屋市場價格。

對此，王先生提供的二手房市場交易價能夠證明涉案房屋的價值，該價值遠遠高於被告作出的限期交出土地決定書中的補償標準。

被告自然資源部門則辯稱，此前徵收承包地時，王先生已經獲得了安置房，故不應當再按照國有土地上房屋補償標準進行補償。然而，法院採納了被告的觀點，駁回了王先生的訴訟請求。

收到一審判決後，李順華律師團隊立即指導王先生提起上訴。

【承包地已獲補償，不代表被徵收人不能主張徵地補償權益】

在明律師認為，一審法院以王先生已經獲得安置房為由對王先生依據國有土地上房屋徵收補償標準進行補償的主張不予採納，這是對《規定》第十二條第二款所稱“土地補償費”的錯誤理解。

最高人民法院《的理解與適用》第十一節指出，“扣除已經取得的土地補償費”的原因在於“國有土地上房屋徵收補償中實際上已經包含了地價”，而該地價僅包括了房屋所佔土地的價值。實踐中，如有空地或院落，相應價值則應單獨計算。

對於“補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區”的集體土地上房屋而言，參照國有土地上房屋徵收補償標準進行補償時，該標準也僅包括了房屋所佔土地的價值，即宅基地的價值，而承包地、耕地、空地的價值應當單獨計算。

如果因為承包地已經獲得了補償，已納入城市規劃區的集體土地上房屋就不能再參照執行國有土地上房屋徵收補償標準，那麼《規定》中有關該種情況的考慮就將形同虛設，毫無意義。

具體到本案中，上訴人既未“取得”任何土地補償費，涉案房屋包括房屋所佔土地價值損失也未獲得任何補償或賠償，一審法院以與本案無關的財產已經獲得補償為由駁回上訴人訴訟請求既是對法律法規的錯誤理解，也是對本案訴訟標的的錯誤認定。

目前，該案尚在審理過程中，李順華律師團隊提醒廣大被徵收人，遇到徵收難題，一方面，一定要及時委託專業律師。在集體土地上房屋徵收過程中，徵收方作出限期交地決定或騰地決定後，被徵收人的救濟程序和途徑將十分有限，律師的代理操作空間也將十分有限。另一方面，對於已經納入城市規劃區的集體土地上房屋，可以主張參照國有土地上房屋徵收補償標準進行補償，但應當扣除已經獲取的土地補償款。因此，遇有多年前就啟動了拆遷工作但一直未能拆除的項目，大家應當關注本區域的城市規劃變化，在項目重啟後儘快聯繫專業律師尋求幫助。

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