光明限價4.7萬，龍華限價7.14萬。
兩個月前，深圳官方罕見而果敢地以拍賣地公告的形式，給市場亮出了一個三年後的樓市指導價。
那麼，自由而成熟的深圳樓市接受了這個價格預定嗎？
我認為，市場是接受的。但是，不是大家想象中的樓市價格封頂、漲不動了，而是樓市價格築底、跌不下去咯。
近期，粵港澳大灣區一大批新房預售價創歷史新高，深圳二手房業主信心爆棚，尤其是名校學區房逆天飆漲！近日，前海一套房動輒1000萬至近2000萬的新盤，開盤4小時清盤！等等資訊就是這個大膽預判的側面印證。
長持茅臺一戰成名的但斌近日在前海演講說，深圳的房子，只買不賣！
顯然，但斌和一大批近期買進深圳資產的人一樣，讀懂了深圳拍賣地背後的真實內涵。但更多普通人呢？
但斌透露自己住在深圳灣，持有幾套灣區房子。強烈看好中信紅樹灣、紅樹西岸、瑞河耶納等深圳灣資產。建議大多數老百姓買房子，而不是買房地產股票。深圳北京上海的房子，一套也不要賣出。
NO 1
限價7.14萬，是龍華樓價大頂嗎？
昨天，樓兔子的好朋友、大V朱羅紀發了一條朋友圈：
過了一個週末回頭看，這次賣地真是太成功了。沒有一家開發商、沒有一家媒體再炒作“房價又要暴漲”。
我還沒有和朱羅紀同志詳聊。不知道這是朱羅紀的本意宣洩，還是揶揄暗諷。
但顯然，這條朋友圈點出了一個話題：這一次的深圳拍賣地，尤其是光明和龍華的兩塊熱點商品房居住用地，明確限定了未來兩三年後的成品最高現售價，光明4.7萬，龍華7.14萬。這讓市場上很多朋友表示驚懼！擔憂龍華市場從此封頂，再也漲不動了。
這是一個非常嚴肅的話題。點中了太多人內心的疑惑。但實話說，這個問題的答案，其實在拍賣地當天就已經給出了答案！
1、光明和龍華的兩塊地，都沒有競標到最高限定條件。2，基本上是大型國企在競拍，我們熟悉的民間資金基本選擇了觀望。
這說明什麼問題？1，民間資本理性測算，這兩塊地未來盈利難度很大！2、國企可以接盤，因為他們的融資成本相對要可控很多。薄利進場深圳，也是可以接受的。
也就是說不管是國企還是民企，對未來三年的新房限價，都非常謹慎。那麼，請問在這種情況下，龍華限價7.14萬會是頂部還是底部啊？顯然是底部啊！
最近長沙和南京爆了幾個限價房的奇葩案例，非常能說明問題。
長沙梅溪湖的一個豪宅盤，規劃中的小區泳池，變成了水泥板顏料塗畫。南京一個長江邊的闊景豪宅，陽臺觀景玻璃全部變成了水泥磚牆！
長沙的開發商詭辯說，從來沒有承諾建游泳池，而且高區往下看，顏料塗畫區也確實像游泳池。南京的開發商也很強勢，按照規範，陽臺就是要1.1米高，至於是水泥磚牆還是玻璃扶手，這個和“闊景豪宅”無關，坐著看不到長江，你可以站起來看啊！
在行內人看來，發生如此奇葩鬼怪的事件，一個重要原因就是開發商利潤攤薄、難以為繼。當生存都成問題的時候，裸奔就不是個事啦。
鏡鑑長沙和南京，光明限價4.7萬，龍華限價7.14萬，民間資本主控的房企用腳投票，選擇不跟了。
NO 2
三年太遠不可望！現在就開始漲了！
其實，最近的市場也明確告訴大家，龍華限價7.14萬這種事情很難成為趨勢。事實是，最近整個粵港澳大灣區的新房預售價都在創新高！
最典型當然還是龍華。龍華現在有三個新盤，請大家務必讀懂把握。
第一個新盤是龍華金茂府。這是深圳第一個限定要現樓銷售的新盤。曾經也是龍華的地王，樓面地價大約是每平米56781元，最近拿到預售價，均價10.3萬。據說，開盤賣了161套。
龍華金茂府點出了兩個問題：1，龍華新房第一次預售價突破了10萬+，這裡已經比肩福田前海，當然更不是限價7.14萬可比。2，還確實有市場承接力。不算太火爆，但161套也是挺好的試水。當年深圳灣的紅樹西岸、後海的深圳灣1號，乃至上海的湯臣一品，都是這麼過來的。
龍華金茂府，打開了龍華樓市的想象空間。不要再自欺欺人地說，天價豪宅和我們普通人沒有一毛錢關係！2014年，深圳灣壹號10萬+開售的時候，我們也曾經這樣安慰過自己。
第二個案例是匯隆中心和匯德中心。龍華中心寫字樓資產，銷售單價已經超過每平米6萬，還清盤啦！當龍華寫字樓售價都超過6萬的時候，你還奢望住宅封頂7.14萬不漲？不要太天真了吧。
第三個樓盤是深國際萬科和雅軒。這個盤是9月30日開售，一共683套房，建築面積約80平米至118平米的剛需戶型。近2個月時間，已經售出500多套房。銷售跟我說，現在的價格是毛坯價約6.6萬，如果加每平米300元可以選用萬科品質的精裝修。可以非常負責任地說，深國際萬科和雅軒是最近市場上，賣的非常火爆的剛需住宅產品。
總結一句話就是：龍華新房預售價已經打開了天花板！跨入10萬+時代的龍華，僅僅一個限價7.14萬的項目，是難以改變整個上行趨勢的。
更重要信息是：最近我們踩盤得到的內部消息，不僅僅是深圳龍華的預售價在上漲。整個粵港澳大灣區的房子都在漲！
在
在東莞，發改局已經連續兩週放行單價4萬以上的項目！上週是莞城的民盈國貿中心，9套房突破了單價4萬，最高一套甚至達到了單價4.89萬！這一週，則是鳳崗的萬科四季花城別墅，批到了單價4.79萬！天哪！這可是東莞啊。更多在售項目則是紛紛調整備案價！往上調！
在中山，萬科西灣匯剛剛開盤，最高售價已經達到了每平米單價3.5萬！還紛紛大賣！
市場概況：整個粵港澳大灣區，近期市場都是往上走的。如果你還糾結龍華拍賣地限價7.14萬，會不會反應遲鈍了一點呢？
NO 3
業主信心爆棚！龍華二手都賣9萬啦！
我們知道，一定會有很多朋友質疑說，新房批售價高了，但要有人買才行啊。
我們說，龍華金茂府賣了161套，有人質疑。我們說，深國際萬科和雅軒快要清盤啦，最近有大批量的港人來買房。也有人質疑。
那我們再說說深圳的二手房。因為深圳調整豪宅線，給二手房業主減稅降負，二手房可是漲逆天了。
非常恐怖的事情，寶安的中糧項目、南山的漢京確悅、新格名苑、恆裕濱城二期等等樓盤都流傳出了業主集體盟約提價的信息。
在恆裕濱城，一套88平米的房子，已經報價2700萬。單價每平米30萬啦。
龍華同樣逆天。壹成中心掛盤價可以是接近9.3萬。華業玫瑰四季接近10.7萬。鴻榮源尚峻接近7.8萬。（數據來源：鏈家網）
（數據來源：鏈家網）
事實上，龍華上塘附近，大部分二手房市場報價已經在7萬上下。單靠中海地塊一個項目未來售價7.14萬，就想把整個龍華上塘樓價按住，這個難度不是一般的大！
大概率可以想象的情況是：兩三年後，中海項目上市，最高限價7.14萬。因為和周邊二手房存在明顯的倒掛價差，中海又要緊鑼密鼓地搖號啦。
那麼，對於龍華購房者來說，中海上塘地塊最高限售價7.14萬，是不是可以去等待搖號呢？答案顯然是否定的！
南山大沖的華潤城是限價紅利最明顯，搖到買到就賺到的樓盤。三期搖號的時候，開盤價是每平米85000元，去年下半年二手市場已經到了單價10萬，現在最新報價已經到了13至14萬元！如此限價紅利的樓盤，當然是送紅包！
但是，人人都知道的送紅包，絕對不是那麼容易拿到的。華潤城三期認籌人數4006人，推售套數555套。相當於8個人搶一套房。深業中城2794人，搶192套房，相當於是15個人搶一套房。正在風口上的招商領璽，1306人搶456套房，相當於3個人搶一套房。
由此可見，所有有明顯限價紅利的樓盤，買房都是靠運氣的！
但我們準備龍華置業的普通人家，真的可以等三年，再博運氣賭一把嗎？
等待的成本太高啦！1、以今天樓市起勢，大灣區和先行示範區加速推進的大方向看，深圳房價三年內必有大行情。2、假設兩三年後去搖號中海上塘地塊而不中，那就錯過絕佳上車機會。芝麻沒撿到，西瓜也丟啦！3、就算是你祖墳冒青煙、3年後搖號中彩了，但是參考上文長沙、南京的案例，攤薄利潤的新盤，居住品質也無法做到極上乘，即使是中海這樣的豪宅專家。
NO 4
大約100套房，大概率年前清盤賣光！
在梳理清楚整個樓市的大趨勢後，是不是對龍華樓市又更加堅定信息了？
那樓兔子再透露一個消息：別看過去幾年龍華新房批量上市，房價逆天漲，被戲稱為宇宙中心。但今年，龍華可售新房貨源真的太少太少。
梅林關口的新彩苑，260多套房，靜悄悄地就清盤啦。梅林關口的另一箇舊改大盤——深國際萬科和雅軒，9月30日開盤，當天賣了368套。然後持續穩定走量。一共683套房，現在已經僅剩大約100來套房啦。
銷售員告訴樓兔子，這個樓盤年輕購房者群體較多，大多是金融從業者、高科技行業人士。近期，更是有大批量港人進場買房。現在深國際萬科和雅軒毛坯價大約每平米6.6萬元，對於港人購房者來說，依然非常親民。對於大多數深圳購房者來說，已經很難在其它地方找到比這個更加品質均衡而價格可以承受的新盤啦。
深國際萬科和雅軒位於梅林關口民治街道，距離
地鐵4號線白石龍站大約900米（數據來源：百度地圖），出行還是比較方便的。
根據政府相關部門的規劃，深國際萬科和雅軒所在片區，未來還規劃有地鐵21號線和22號線（信息來源：《深圳市軌道交通線網規劃》（2016-2035））。這兩條線都是和現在的地鐵11號線和正在修建的地鐵14號線一樣，是快線地鐵。未來片區的出行交通，可以非常便利地融進大灣區軌道交通網。
深國際萬科和雅軒所在片區的教育資源也不錯。項目自身規劃有一所配建的18班制小學。
根據2019年龍華區學區劃分，深國際萬科和雅軒目前的小學學區是行知實驗小學，初中學區被划進了潛龍學校初中部。（學區劃分及入學政策以教育局及學校規定為準，不作為開發商承諾。信息來源：龍華區教育局 龍華區2019秋季義務教育階段入學指引）
據深圳學位追蹤整理統計的2019年深圳中考各學校成績排名榜中，潛龍學校在龍華區排名第四。教育品質還是挺好的。
我們必須提醒一下，今年深圳教育部門出重拳了！以私立的百合外國語學校為典型，深圳已經不允許名校跨區掐尖招生。結果是，現在不少名校周邊的二手房在猛烈漲價。
以寶安中學學區內的都市翠海花園為例，最新成交價是一套19㎡的1房戶型，成交總價為410萬，成交單價為215790元/㎡！這個價格堪稱逆天啦。
很多人說，這個單價太嚇人了。但對於資產豐厚的家庭來說，如果不允許孩子跨區讀書，那提前拿400萬鎖定名校學位，這個生意你怎麼數都很合算啊。
南方都市報最新的消息說，2020年龍華區有入學需求的兒童數量還將持續增多，小一、初一學位總缺口接近11000個！
因此，我們看到，確實有很多年輕家庭，已經在深國際萬科和雅軒買房，為將來孩子上學打提前量啦。
這一次，深國際萬科和雅軒依然是主推建築面積大約80至118平米的剛需產品。一共四種戶型，其中建築面積約99平米的產品，分為經典橫廳和豎廳兩個戶型。
深國際萬科和雅軒第三方空間展示
公開資料顯示，本項目開發主體為深圳市深國際聯合置地有限公司，具體操盤是萬科地產。萬科的加盟，不僅僅為項目帶來了高品質的物業服務，很大程度上提升了項目的市場口碑美譽度，也實實在在奠基了項目的產品品質。
深國際萬科和雅軒規劃效果圖
單價每平米約6.6萬元。從現在看，我們很難在市場上找到類似綜合品質的產品。從未來看，龍華金茂府已經打開了龍華樓市的想象空間。深國際萬科和雅軒僅剩的這大約100套房，大概率要年前清盤啦！
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