本報記者 劉頌輝 上海報道
前腳地產板塊上市，緊接著物管公司過會，8個月時間裡，江蘇商人黃清平兩次赴港交所敲鐘，攜著銀城系迎來高光時刻。
近日，銀城系旗下的銀城生活服務有限公司（01922.HK，以下簡稱“銀城生活”）正式在港交所主板上市，發售價每股2.18港元，全球募集約1.08億港元。開盤價每股2.48港元，總市值約6.61億港元。
根據招股書顯示，截至今年4月底，銀城生活管理的項目為197個，主要分佈在長三角的10個城市（江蘇省內7個、省外3個），在管建築面積約達1960萬平方米。不過，僅在南京的營業收入貢獻率就超過80%。另外，2016～2018年（以下簡稱“報告期內”），公司的經營活動現金流淨額逐年下滑。截至今年4月，該項金額虧損達到1631.4萬元。
針對公司上市以及發展佈局等問題，11月22日，銀城生活相關負責人在提供給《中國經營報》記者的回覆材料中解釋稱，公司經營現金流淨額呈現逐年下降的趨勢，主要是由於貿易應收款增加，需要公司預付的款項、押金及其他應收款增加以及應收關聯公司款項增加。公司雖然是南京市場的第一，但在南京的市場佔有率仍低於6%，依然有很大的發展空間，所以未來公司依然會立足南京，繼續加大南京市場的管理規模，並將進一步落實長三角其他城市佈局。
增收不增利
招股書顯示，黃清平通過Silver Huang和Silver Wutong持有銀城生活服務54.5%的股份。
與此同時，作為銀城系主要地產板塊銀城國際控股有限公司（01902.HK，以下簡稱“銀城國際”）的實控人，黃清平通過Silver Huang持有該公司48.72%股份。今年3月份，銀城國際在港交所登陸上市。
11月6日，銀城生活正式登陸港交所，開盤價每股2.48港元，截至當日上午10時，股價大幅上漲19.72%報2.61港元，總市值6.96億港元。上市首日市值約為6.72億港元，市盈率超20倍。
然而，上市後的幾周裡，銀城生活的股價未能保持住，整體呈現下跌狀態。截至11月25日收盤，銀城生活股價2.15港元/股，市值下降至5.73億元。
銀城生活是一家提供多元化物業管理服務及生活社區增值服務的物業管理服務供應商，除傳統住宅物業外，涉及政府設施、金融機構、物業銷售場地、公園、高速公路服務區、產業園區、混合用途物業、學校及辦公大樓等9類非住宅物業業務。
招股書中提到，截至今年4月30日，銀城生活物業管理服務涵蓋中國10個城市，包括江蘇省的7個城市以及長三角城市群中其他省份的3個城市，在管建築面積約達1960萬平方米。管理197項物業，包括89項住宅物業及108項非住宅物業，服務超過10萬戶家庭。
報告期內，銀城生活的總收益分別為2.27億元、3.06億元及4.68億元，複合年增長率為43.4%。收入穩健增長的同時，盈利卻出現波動，淨利潤分別為2320萬元、1980萬元及2710萬元。
不容忽視的是，今年1～4月，銀城生活同樣出現增收不增利的情況，其間實現總收益約1.85億元，同比增長48%。但是，同期淨利潤為990萬元，同比減少2%。
此外，報告期內，銀城生活經營活動現金流淨額逐年下降，分別為5229萬元、4517.2萬元、3571.4萬元。截至今年4月，該項金額虧損1631.4萬元。
對此，銀城生活方面回應稱，為改善未來經營活動現金流出淨額，公司在持續拓展業務的同時，將加大管理力度收回應收款項，以減少貿易應收賬款。公司已經採取多項措施以加快收回物業管理費及其他應付款，比如向客戶發出付款提示及付款狀況通知。
依賴南京大本營
記者在採訪中瞭解到，銀城生活的業務模式分為兩大類：物業管理服務及生活社區增值服務。其中，物業管理服務佔銀城生活營收80%左右，生活社區增值服務為20%左右。
銀城生活有著20多年經營歷史，根據弗羅斯特沙利文報告，2018年，銀城生活按收益計算，在南京市及江蘇省的物業管理服務供應商中分別排名第一及第五。
招股書顯示，銀城生活此次上市所募得的資金，將用作收購具有良好市場聲譽的物業管理公司，以拓展物業管理組合；用作智能系統方面的投資，購買或升級在管物業的設備和設施；升級內部信息技術系統；繼續招聘更多技術及管理人才。
在登陸港交所之前，銀城生活曾以“南京銀城物業服務股份有限公司”為主體在新三板掛牌，不過於2018年4月摘牌。
從業務佈局來看，南京是銀城生活的大本營，儘管近年來公司逐步向周邊城市擴張，但大部分收入來自南京。
招股書顯示，2016～2018年及今年前4個月，銀城生活位於南京的在管建築面積分別約佔在管建築面積的88.6%、85.3%、79.1%及75.1%。同期，南京在管物業產生的物業管理服務收益分別約佔物業管理服務總收益的90.9%、91.5%、87.1%及84.0%。
上述銀城生活相關負責人表示，未來公司將通過併購或投資繼續拓展業務，以擴大在中國物業管理服務行業的市場份額，持續擴大公司於非住宅物業的業務，進一步擴展收入來源及增長動力；繼續發展生活社區增值服務及提升公司的品牌知名度，在智能系統方面做出投資，以增強服務質量並提升客戶體驗，升級內部信息技術系統，以提升營運效率。此外，繼續招聘更多技術及管理人才，同時為現有員工提供培訓，以配合業務擴展所需。
除此之外，據弗若斯特沙利文數據顯示，長三角城市群住宅物業的平均管理費為1.35元/月·平方米，非住宅物業的平均管理費用為3.51元/月·平方米。銀城生活對住宅和非住宅的服務收費均高於長三角平均水平，後期漲價空間有限。
然而招股書顯示，報告期內，銀城生活的勞工成本分別為1.28億元、1.78億元、2.74億元，分別佔銷售成本的72%、69.8%、68.6%。公司方面坦陳，面臨有關勞工成本及分包成本的多方面越來越大的壓力。
“工薪支出逐年上升，人力成本提高是因素之一，但主要是由於公司規模快速擴張導致的。”銀城生活方面回覆記者時表示，未來公司除了提高物業服務收費外，還將通過以下措施進行人力成本控制，提升公司盈利能力：運用互聯與物聯技術，增加智能設備投入；構建智慧社區，用機器代替人工，以降低對人員的依賴；增加生活社區增值服務收入，提升人效比；向第三方供應商採購保安及保潔服務，控制人力成本。
行業競爭激烈
據弗若斯特沙利文報告，中國物業管理服務業競爭對手激烈且高度分散，業內有超過10萬家物業管理服務公司營運。
去年以來，中小房地產企業赴港IPO以外，物業企業赴港上市也形成熱潮。截至目前，已有18家物業公司在港股成功上市，銀城生活是今年第六隻赴港上市的內房物業股。此前，綠城服務、碧桂園服務市盈率超過30倍的公司，遠遠超過母公司。
“我們的定位和目標就是將公司打造成為長三角區域的頭部企業。”在掛牌上市發佈會上，銀城生活執行董事兼總裁李春玲表示。
統計數據顯示，2018年物業管理行業經營收入為7043.63億元，較2017年增加1036.4億元，同比增長17.25%。在管理面積方面，2018年全國物業管理行業總面積達279.3億平方米，相比2017年增加32.65億平方米，同比增長13.2%。
一位關注長三角的地產分析師指出，無論地產行業還是物管行業，在發展的前期，業務規模可以使企業掌握話語權，收併購則是可以快速、有效提升規模的途徑之一。物管行業的規模化之路還在推進之中，不過行業的收併購事件早已經開始了。
近年來，資本市場的價值發現功能使物業管理公司的擴張呈現加速狀態。物管公司屬於輕資產行業，有穩定的現金流，並處於快速增長階段。據記者不完全統計，去年以來，國內有雅生活、南都物業、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、永升生活服務、濱江服務和奧園健康生活等物業管理企業首次發行募資逾85億港元，其中大部分資金被用於收購擴大規模。
面對競爭的企業多、資源條件有限的情況，銀城生活方面認為，公司有獨特的商業模式，按照服務網格化、業務模塊化、模塊專業化和管理數據化的業務模式，為客戶提供優質服務並創造價值。公司將管理的住宅物業的住戶劃分為不同的社區網格，每個網格分配一名生活顧問，生活顧問作為公司管理有關物業的主要聯繫人，滿足客戶需求及為客戶提供貫徹一致的優質服務。
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