2019-11-27 15:40:59 星叔房談

我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：新人首問星叔好，我是江西上饒，想在翰林華府買一套房出租，五六年後賣掉給我兒子去外地買房，又擔心賣不掉，不敢入手，還有我有20房齡的自建房一套，在上饒縣靜苑山莊臨街二樓，161.5平，現在可以賣掉去嗎？能賣什麼價位？

回答：上饒不適合投資，房價不怎麼會漲了，但也不會大跌，只會是有價無市的樣子，自住拿一套沒什麼問題。20年房齡的自建房不住可以儘快出掉，具體價位諮詢一下本地中介。

在買房的時候，一定要謹慎選擇，不然最後砸手裡了轉手不出去就不好了。

未來這幾種房產很難轉手

1、有人會因為便宜而去購買小產權房，但是殊不知，以後卻可能有此吃了大虧，因為小產權房沒有房產證，一旦出現問題了，也不受到法律的保護，有些小產權房子拆遷了，補償款也不會很高，如果住幾年想置換了，也會很難出手

2、很多人買二手房都只顧著地段、戶型還有價格了，往往忽略了一個很重要的因素，那就是“房齡”的問題，如果二手房的時間太久了，對於辦理很多業務，比如貸款、房屋保值、還有土地使用年限等方面都會有明顯的影響。

3、公寓和商鋪，這也是多次強調過的

4、商住房，商住房”和“商品房”雖說只有一字之差，但兩者的區別卻並不小。商住房的土地使用權最長年限在50年，而水電費、物業費、供暖費也都是按照商業收費標準，比普通住宅要高的多，商住房還不能遷戶口，這對於日後的孩子學習還是比較麻煩的，且由於是商住兩用房平時人員也會比較雜，如果幾年後想轉手，稅費也會比較高，各項成本都會比較高，那麼賣方的時候又有誰會買呢？

提問：感謝叔百忙之中回答，在請教個問題，怎麼樣淘筍呢？

回答：看二手房，形成板塊立體構架，單套房子價值體系判斷，以及片區間漲幅時間差的套利空間

反覆思考: 為什麼兩套一樣面積的房子有定價差異；為什麼同樣戶型的房子有定價差異；為什麼二三四室不同小區，定價差異；為什麼這房子掛了一年賣不掉；看完200之後在軟件裡標註，並回訪中介，知道每套房子成交週期，形成立體價格體系。

詳見知識星球內部資料《如何淘筍？低於市場價50萬的那些筍盤》

提問：你好，麻煩問下崑山開發區的房子有投資價值嗎

回答：崑山開發區不如崑山主城區或者花橋。崑山最值得買的就是這兩個板塊。主城區有比較好的配套和學區，主要吸引崑山本地人，崑山本地人還是挺有錢的。花橋就是上海的遠郊板塊，主要是對接上海的剛需上車。

提問：廈門海滄生活區房齡是不是都比較老,考慮小孩讀書,沒電梯樓層不要太高,島內會展上班,停車等問題,首付70萬左右,幫忙推薦一下生活區,或附近也行,謝謝。

回答：海滄生活區的樓盤,個人覺得就像是島內80年代的蓮花新村、90年代的瑞景新村,這是一個從荒蕪到成熟的城市發展過程,自住的話還是可以選擇這裡的,有成熟的配套,便利的交通,優質的學校,根據你的需求,可以考慮天乙廣場、大金門花園、幸福港灣等。

提問：星叔：你好成都和重慶兩個地方那個投資價值更大。我現在居住在四川綿陽。綿陽現在的房價也不低.現在沒有貸款。有一二百萬現金和每月二到三萬的還貸能力。

回答：重慶相比潛力更大，重慶作為直轄市，親兒子，會有更多資源福利傾斜，重慶17-18經歷2波漲幅，未來需要一段雪坡要走，長持回報率非常大。另外成都放在二線城市裡面也不差，未來也是向新一線城市衝擊，根據你的預算情況可以2個城市各佈局一套，重慶為主成都為輔，做好資金配置，這樣雙保險投資更好。

提問：星叔 0首付買房是怎麼操作的？

回答：詳見知識星球內部分享《0首付+0月供到底該怎麼玩》。