摘要：等著中央經濟工作會議定調吧，快了（歡迎關注槓桿遊戲）
這段時間，離中央“房住不炒”喊話又有幾個月了。央行有動作，地方也有一系列動作。
以至於很多人都說，信號這麼明顯，再不買房，可能就來不及了？
這話說得特別狠。槓桿遊戲一直說，央行的操作，是中性略微利好樓市。畢竟基準利率不會輕易降低，貸款市場報價利率可能高，也可能低。且變動幅度目前很小，對房貸利率影響暫時不會很大。不要太一廂情願。
而地方，特別好玩的是，各大城市的動作都搞得“偷偷摸摸”似的。這恰恰是今天我很想說的。
1、大城市壓力大，要理解啊！
這一週廣州、成都、青島等城市的部分區域，或通過一些手段，實際上放鬆了調控。
在此之前南京、上海等城市的局部，也都有相似的操作。還有深圳，倒沒有明顯放鬆調控，但是降低了大部分房子的二手房交易稅率……
一句話，大城市密集在微調政策，方向一致，都是鼓勵更多的樓市消費。
當然，大家口徑都一樣，沒有人承認是放鬆。
到底是不是大家很明白，不需要槓桿遊戲說。這些信息匯聚在一起，我首先想說，不要看不起小城市，大城市一樣壓力大。
很多大城市的房價實際是跌了，別看他新房好像很火熱，實際也是分區域的。有的郊區已經滯銷。
不僅如此，二手房的壓力就更大。而除了個別城市，大家都是玩土地財政、土地金融，房子要賣得不好，土地收入哪來，債務咋辦？
沒辦法，財政情況就是這樣，央地矛盾不是調控、“房住不炒”這些話可以解決的。
中央當然“房住不炒”，這是為了金融穩定、社會和諧，避免財富分配再失衡，也是時間換空間，給實業更多轉型、提升機會。
可是地方要吃飯，要過日子啊，基建、債務、獎金都要錢，你說人家怎麼辦？槓桿遊戲多年前就做過數據分析，很多城市的入庫土地出讓收入，和一般預算收入之比，接近1:1。
結論就是，短期內，必須保持較高的賣地數量和金額，否則一切問題都要爆發。
很多瀕臨“崩潰”的三四線、縣級城市，債務圍城，原因不就是地賣不起價格，也賣不出很多。因為他們人口流入少，產業基礎不夠，沒有那麼大的住房購買需求。一旦房價往下，他的泡沫必然破裂。
玩槓桿遊戲，一定有風險。
所以，中央除了說“房住不炒”，也說因城施策。後來我們看到上海、南京實際是因區施策，城市的郊區情況不同嘛。
底線就是苗頭不要太過就行。
有了此前南京、上海的操作，後來天津天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城、天府新區成都直管區都是這個玩法。
這個玩法好啊，搞活局部，維持全局均衡，且順利實現中央任務、目標。
2、“房住不炒”底線還是在
寫完上文第一部分，很多杆友應該明白了，槓桿遊戲要說的是，儘管各大城市紛紛在放鬆，但是注意細節，基本還是試探性。而且局部，大部分都是郊區為主。
這些區域，恰恰是房價、地價壓力最大的。所以，可以理解，還不能完全認為是徹底的放鬆。
如果你天真認為，這一次真的回老路，那我可以負責任說，暫時肯定不對。
其實看底線在哪裡，最合適的辦法就是看北京。
北京是我國一切政策的底線所在，如果北京一直堅挺，那麼意味著沒有任何風吹草動。你想下，哪個地方的消息有北京靈通？
哪個地方執行政策，有北京那麼徹底？
接著上線就是深圳、上海以及其他二線城市。道理很簡單，這些城市確實有很多剛需，也有自己的問題和困難。
深圳大概可以單列，算急先鋒。一旦啟動，深圳絕對是非常積極的。但是我們看，深圳有啟動的意思嗎？沒有，依舊是底線明確。
而其他二線城市，包括廣州，都是微調、試探性。
現在對於二線城市有兩個問題，一個利好，一個利空。
利好的是，略微放鬆是可以的，2020小陽春是允許的。而且積壓了幾年的剛需，蓄客也更多了，部分會選擇在2019年末、2020年入市。
這是樓市的利好和增量。
壞消息則是，很多二線城市因為前兩年限售政策，如今陸續到期。大量投資性目的二手房掛牌入市，比如最典型的重慶、成都……
這裡省略一萬字。也就是剛需選擇很多，議價空間也出來了。同時，前幾年的人才策略，如今大家都這樣，且疲勞了。
所以，購房人口增量其實相對穩定。那種集中爆發式，大概不會再現。
其實決定購房增量的，就是調控政策本身。如果政策放寬，非常寬鬆，甚至鼓勵，各種亂七八糟的理由、需求購房人士都會出來。
目的嘛，保值增值。你說會這樣嗎？抱歉，槓桿遊戲目前看不到這個苗頭。
3、暫時不會大幅度放鬆
寫完第二部分，槓桿遊戲自然過渡到第三部分，暫時調控不可能大幅寬鬆。
不要看著很多城市很熱鬧，今天這裡局部放鬆了，明天那裡略微調整了，我就問一句，你會去嗎？目的只是針對特定人群，只是適當擴大增量，而不是敞開胸懷，歡迎全世界來炒房。
這就是過去的區別。大家真的都是小規模，甚至是偷偷摸摸一樣，有的甚至怕媒體報道。
這個怕，實際道出了真相。說明北京方面意志堅定，大家不希望成為出頭鳥。
很多人喜歡說，只要有城市略漲，其他城市相對就是窪地，就會吸引人去投資。這個邏輯放在今天，很扯淡，政策底線那麼高，高首付、高利率，玩得起嗎？
不要說暫時的，幾個月、一年內，會鼓勵全民購房嗎？不會的。閉著眼睛都知道。
同時，槓桿遊戲想說，經濟的壓力是很明顯的，但是就業目前還是不錯的。2019年豬肉價格後幾個月漲這麼高，目前都挺過去了，房價、經濟都保證了基本的穩定。雖然略有滑坡。
那麼，2020年的壓力能不能扛？槓桿遊戲覺得目前貨幣、金融、政策都在發力，2020上半年經濟目標可以完成。
主要就業壓力應該可以化解。
那麼，時間換空間依舊是長期策略。一句話，房住不炒還會繼續。炒房，得有資金實力。等著中央經濟工作會議定調吧，快了。
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