今年下半年，廣州樓市、地市，都有“寒風”吹過。然而，遭受“冷空氣”的不止一二手交易市場，還有租房市場。據中國房地產業協會監控數據顯示，監控的33個城市中，有28座城市租金環比齊跌。
其中，天津、深圳、廣州環比回落最猛，分為-8.55%、-5.25%、-5.00%。
從2019年上半年的數據看，各級城市的租金水平稍有回落。其中，廣州、三亞兩座城市的環比漲跌、上半年漲跌、同比漲跌均出現下降，廣州上半年的跌幅高達13.83%。
圖源：中國房價行情網
那麼，廣州租金市場為何出現了這個局面？
01廣州同一區域 租金最高相差535倍廣州租房市場南拓
從鏈家發佈的廣州租賃市場地圖來看，廣州租賃市場以天河為中心擴散，以東向、南向延伸。其中，南向的海珠、番禺區域最為密集。而增城-黃埔、番禺-南沙則出現一定程度斷層。
天河區租金均價最高，1~3房的套房租金水平在5千元/套/月左右。其次，則是越秀、海珠、荔灣。
值得注意的是，雖然南沙區仍在不斷完善配套，但租金水平已達2千元/套/月，均價位於廣州11區第八位，而位於第七位的為黃埔區，第九位為花都區，從中亦可窺見南沙的人口、產業、樓市等發展排位正在不斷攀升。
數據來源：鏈家（圖中的套均價格，為1~3居室的平均租金）
具體看廣州11區的最高、最低租金情況。
小編統計了廣州市11區常規住宅的租金（數據內剔除商鋪、辦公室、車庫及面積大於600㎡的戶型）。目前，廣州全市月租金最高的物業是僑鑫匯悅臺一套5室2廳的348㎡戶型，其租金高達15萬元/月。其次則是番禺區珊瑚灣畔盈湖徑一套5室3廳4衛共536㎡的戶型，租金為8.2萬元/月。第三位則是白雲堡豪苑堡軒徑，一套5室3廳5衛共500㎡的戶型，租金為4.5萬元/月。
與此同時，廣州的廉物業租讓情況亦十分火爆，此類低價物業類型以公寓為主。目前，全市最低租金物業為增城派潭大道中某小區一處11㎡的單間，租金為250元/月。第二名為白雲區平沙公園旁某公寓的18㎡單間，租金為260元/月；第三位則是天河岑村某公寓的15-20㎡單間 ，租金為280元/月。
從數據中，小編髮現，廣州租房房源呈現兩大特點。
一、廉價房源多集中於城中村，房源較為搶手。
在11個低價房源樣本中，有至少8個房源位於城中村內，比例約佔72%以上，涵蓋有岑村、赤沙村、赤沙、東瓜宇村等。此類低價房源，較為搶手，搜索過程中不乏“僅剩1間”的字眼。
而在踩村過程中，亦有不少城中村房東反映，雖然城中村居住條件不佳，不少房源還有采光不足、潮溼等問題，但幾百元的租金，還是吸引了不少房客入住。在天河的員村、石牌村等熱門區域，更是出現了“一家租客搬走，一家住客入住”的“無縫銜接”。
二、同一區域租金價格懸殊巨大。
在天河區，有廣州豪宅僑鑫匯悅臺開出15萬元/月的高價租金，亦有天河岑村某公寓280元/月的單間戶型。同在天河區，兩者租金相差高達535.7倍之多。
而在增城、從化、番禺等外圍區域亦是如此，在番禺區，最高最低租金相差約182倍；南沙最高相差73倍；增城最高相差72倍。
那麼，影響租金高低的因素有哪些？小編嘗試以居民收入、房價、城市更新三個角度分析。
-樓市-廣州一手樓市成交“乏力”
樓盤供求量價能間接影響房東的心理價位及本地租金水平。從廣州10月網籤的數據來看，供求量呈現一片“飄綠”。從11區新批面積、網籤面積、網籤套數三個指標中，可見環比出現大量負值。例如10月網籤面積中，11區僅有越秀、天河、南沙、增城共4個區域出現增長之外，其餘7個區域則呈現下降趨勢。
在二手房成交方面，也是量價齊跌。在10月二手房住宅成交量情況中（不含南沙、從化），更是全線飄綠。
-收入-
廣州平均工資水平回落
如果說，樓市對於租金的漲跌，有間接影響作用。那麼居民收入，則是影響整體租金的一大原因。據職友集網站數據顯示，2019年，廣州市平均工資呈回落趨勢。
廣州歷年平均工資變化如下：
2010年2376元/月2011年3103元/月2012年3364元/月2013年4068元/月2014年4773元/月2015年5406元/月2016年5581元/月2017年7396元/月2018年8566元/月2019年7210元/月
值得注意的是，2019年的平均工資數據呈現下降趨勢，回落到接近2017年的水平，而居民的工資漲跌會勢必會影響到他租金的可支配收入。從數據看，廣州平均薪酬下降，或許也是廣州租房市場租金出現負增長的部分原因。
-城中村-
廣州舊村改造迎爆發元年
此外，廣州迎來舊村改造的爆發元年，作為中低收入群體的主要居住地——城中村數量逐年減少，亦會影響全市租金水平。
據不完全統計，廣州約擁有2638個自然村。隨著近年，廣州城市更新的爆發，城中村數量逐漸減少。據樂居不完全統計，2018-2019年11月期間，廣州共有39條村覓得“金主”，成功步入舊改大軍行列。
然而，大量城中村的改造，亦代表著大量廉價房源的流失。海珠區某正在改造升級中的村莊中，便出現了大量外來居住者的搬家大軍。一位以開摩的為生的住戶告訴樂居，作為外來打工者的他，在廣州待了有數十年。隨著城市更新的發展，他也順應著時代的趨勢，從一個村搬往另一個村。
綜合看來，廣州月度人均房租為1872元/36.6㎡，租金居於北京、上海、深圳、杭州之後，其租水平仍較為適中。
最後，年末是租房市場的淡季，有需要租房的朋友亦可選擇在近期前去探探，或許能得到意外的收穫。
附全市各區域最新房源信息：
數據來源：鏈家 統計時間：2019年11月
部分資料來源：中國房地產協會、中國房價行情網、克而瑞、中原地產研究發展部、鏈家、職友集、廣州樂居
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