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又到歲末，買房人和業內人士包括全社會在內，最關心的莫過於新一年的樓市到底怎麼走？今天，輝哥分享一下對2020年樓市的10大猜想，僅供參考。
1 猜想1：
樓市調控政策——穩定市場，一城一策，適度優化鬆動，從調控高壓走向中性穩定。
具體表現
1、宏觀經濟邁向5時代，下行壓力有增無減，穩增長背景下，“穩地價、穩房價、穩預期”成為2020年樓市主旋律。
2、樓市調控以“穩定市場、一城一策”為導向，各地調控政策有望進一步精準化，局部存在優化調整和適度鬆動的可能。在全國整體市場降溫和“穩地價、穩房價、穩預期”的大背景下，整體政策導向有望從調控高壓走向中性穩定。
3、優化調整的力度是有限的，主要針對原有調控政策不合理的部分進行優化，比如一刀切限購對各地人口落戶和引進人才的制約，比如過於嚴厲的限貸對首套剛性自住需求的誤傷，比如過於嚴厲的限售對二手房流通的抑制等。
優化鬆動不會造成樓市突然性過熱，也不會全面取消調控政策。4、優化調整預計將會保持“小幅”、“多次”的節奏，不斷試探市場和評估效果，不會一次到位，猛烈調整鬆動。
5、優化調整的方式有多種：其中，降低落戶門檻、人才落戶是主線；限價、限售、限貸等不合理或者脫離當地市場實際的部分，都有優化調整和局部鬆動的空間。
2 猜想2：
成交量——先抑後揚，全國成交量小幅下滑，南京全年小幅增長，春季旺季短暫，秋季有望超預期
具體表現
1、1-2月由於年關效應疊加春節效應，樓市將延續降溫態勢，降價促銷有望維持不錯的成交量。
2、3月份兩會之後，3-5月份，調控鬆動疊加旺季效應，將會出現一波小陽春行情，具體高度取決於調控鬆動的力度，但預計會比較短暫。
3、金九銀十，預計調控優化鬆動的力度更加明顯 ，疊加開發商推盤量加大和衝刺年度任務，預計成交量大幅增長，熱度有望超預期。
4、全年由於上市量增長，疊加調控優化鬆動，加速需求釋放，包括南京在內，部分一二線城市全年成交量有望小幅增長。
5、受三四五六線城市持續降溫拖累，預計全國成交量大概率小幅下滑。
3 猜想3：
上市量——推盤潮，上市高峰期，供大於求，買方市場
具體表現
1、開發商高週轉，過去2-3年的供地將在2020年集中上市，全年上市量有望出現10-15%以上的增長，進入一個上市高峰期，推盤潮有望一浪接一浪的出現。
2、由於上市量明顯增長，供大於求，各地樓市的買方市場特徵預計將進一步強化。
3、樓市整體去化率大概率繼續下滑，賣不動的樓盤可能進一步增多，城市分化和板塊分化、樓盤分化將會更加嚴重 。
4、大部分三四五六線城市上市量加大，庫存增多，降溫大概率進一步加劇，銷售壓力進一步加大，價格戰、降價將會大面積出現。
4 猜想4：
房價——部分熱點一二線城市整體均價小幅上漲，個盤漲跌不一，三四線城市大概率見頂回落和持續降價
具體表現
1、一線城市調控優化鬆動的空間和可能性較小，房價大概率繼續盤整。部分熱點二線城市，受主城房價及核心板塊房價逐步突破限價刺激，房價逐漸迴歸市場價，有望拉動全市均價穩中趨漲，全年漲幅0-5%左右。
2、一二線城市內部，主城房價及核心板塊、個盤房價有望局部性上漲，主城外圍和遠郊、都市圈板塊，房價有望緩跌，房價的板塊分化將會更加明顯。
3、對於部分一二線城市的部分板塊和樓盤，最好的抄底時機在2018年，今年的房價實際上已經漲上來了，今年買房要多花不少成本了。對於這些城市的部分板塊和樓盤，房價猶如溫水煮青蛙。看似全國樓市和整個城市不怎麼火，看似調控很嚴厲，看似樓市在降溫，但是部分板塊和樓盤的房價已經在悄悄上漲了，今後這種態勢還會持續。當你還在等待樓市降溫和降價的時候，
部分板塊和樓盤的房價卻悄悄的越來越高了。4、大部分三四五六線城市由於上市量加大，庫存增多，降溫加劇，銷售壓力進一步加大，價格戰、降價可能會大面積出現，房價高位見頂回落和持續小幅陰跌的概率增大。
5 猜想5：
分化加劇
——城市分化、板塊分化、樓盤分化進一步加劇具體表現
1、全國的城鎮化和經濟發展態勢已經進入大城市時代，少數大城市在人口流入、經濟增長和樓市發張方面呈現出局部牛市，或者說結構性牛市。城市分化、板塊分化、樓盤分化在2020年將進一步加劇。買房優先選擇核心城市、核心板塊的核心樓盤。
2、南京的板塊分化也可能在2020年進一步加劇，熱點核心板塊的火熱和外圍板塊的寒冷將會對比的更加明顯。越是調控，需求越往核心區域收縮和集中。
3、河西中、河西南、江心洲、城中、南部新城、鼓樓濱江、新玄武、江北核心區、紫東核心區、九龍湖、上秦淮有望繼續搶房，保持火熱。
4、燕子磯、麒麟、板橋、五橋、浦口、方山、祿口等板塊或將中規中矩，全看個案表現。
5、橋林、龍潭、淳化、湖熟以及溧水、高淳、六合、都市圈等，整體去化壓力相對較大，個別細分板塊和個盤有望脫穎而出。
6 猜想6：
產品——重回產品主義，從減配到加大產品投入
具體表現
1、隨著限價鬆動，一二手房價趨同，疊加新房市場供應加大，競爭加劇，房子難賣，可能倒逼開發商重新開始重視產品，無論產品差異化還是產品品質都有望在2020年有所改善。
2、南京的主城高端盤將會進一步增多，產品有望百花齊放，可能冒出幾個有代表性的好產品。
3、產品已經成型，無法改變，或者明年在產品上沒有突破的樓盤，競爭力差，存在滯銷甚至可能導致降價的可能，新盤定位必須立足競爭形勢，未雨綢繆。
4、外圍競爭激烈又難賣的樓盤，不排除為了價格戰和跑量，可能繼續在減配和成本上做文章。
7 猜想7：
二手房市場——不溫不火，難有明顯起色，優質學區房一枝獨秀
具體表現
1、由於新盤上市量大，房源多，價格貼近市場，受調控優化鬆動的刺激大，買房人可能會更多被吸引到新房市場，二手房吸引力下降，
預計全年的二手房市場難有明顯起色。2、部分此前高槓杆炒房或者資金遇到問題的買房人，隨著市場降溫，可能會出現小規模拋房潮。
3、優質的一二線學區房有望強者恆強，繼續一枝獨秀，穿越週期。
4、外圍板塊的二手房市場，可能更加冰冷，降溫更大。
8 猜想8：
商辦市場——熱潮退卻，邁入低谷
具體表現
1、各地收緊商辦改公寓，靠銷售支撐的商辦市場可能進入一個低潮期，自持操盤的難度大，大量項目可能無法上市。
2、樓市降溫，投資客退潮，商辦受影響更大，銷售壓力將會進一步增大。
3、經濟下行，加上商辦存量過大，以及商辦改公寓政策收緊，開發商收縮商辦項目投資，商辦土地市場也有望降溫，土地招商難度加大 。
9 猜想9：
三四線城市——見頂回落，持續降溫，分化嚴重
具體表現
1、三四五六線城市人口流入流出趨勢、經濟發展態勢、城市地位不同，樓市將會加劇分化。
少數三四線城市韌性和抗跌能力強，多數三四線城市可能大幅降溫。2、房價見頂回落是大概率，部分三四線城市已經開始降價，明年可能更加明顯。
3、由於最近幾年市場火爆，政府加速賣地，庫存和上市量可能大幅增長的三四線城市，競爭和去化壓力將更加嚴重，未來風險更大。
4、三四線城市棚改紅利逐漸消退，各類需求幾乎耗盡，接不上來，需求回落加大供求壓力，壓迫房價見頂回落，價格戰和降價有望燎原之火，愈燒愈烈。
10 猜想10：
買房人——剛需、改善客群溫和入場，投資客在觀望中蠢蠢欲動
具體表現
1、剛需一向畏手畏腳，改善客大多不慌不忙，他們一般會根據市場波動，溫和入場。不會太激進，多年的漲價教育，使得他們也不會太猶豫。關鍵看機會和市場引導。
2、投資客，暫時潛水，觀望為主，但又蠢蠢欲動。不是不想出手，就看吸引力大不大。主要集中在一二手房倒掛的限價盤，賣不動的外圍板塊和樓盤，他們基本不出手。
3、三四五六線城市的外地投資客基本已經接近全員退場，本地投資客依然尚存。
4、剛需、改善的需求總量基本就那麼多，樓市能不能復甦，關鍵就看投資客這個大變量會不會入場，這個取決於明年調控政策優化調整會不會給投資客以機會和空間。
買房聽誰的？
輝哥一直強調：誰的都不要完全盲目的聽，歸根結底是聽自己的，任何人的觀點都只能是自己判斷決策的參考，包括輝哥的觀點。但是又不能完全閉塞，需要廣泛從別人的觀點中吸取精華和有營養的部分，要學會分辨。一個善於廣泛傾聽、能夠辨明是非、不斷吸收精華、形成科學判斷決策體系的買房人，才能無往而不勝。
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