羅店位於上海北端，這個距離江蘇太倉僅10分鐘車程的板塊，轄區所有土地都在上海外環以外。“遠”，似乎是羅店給人的第一印象，雖然7號線的開通改寫了區域內的交通面貌，但許多上海人對羅店的心理距離依舊不算近。
（美蘭湖實景）
羅店曾圍繞美蘭湖向外開發，而如今的羅店以及整個寶山北部，正因另一個名詞被廣泛關注—寶山北郊未來產業園。
寶山北郊未來產業園區規劃佔地面積近7.4平方公里，核心區東至蕭雲路、西至滬太路、南至金池路、北至羅北一號河區域，由金橋股份與寶山工業園區合作開發，定位為“集總部研發、高端住宅、商務配套於一體的產城融合新區”。
據測算，北郊未來產業園的規劃中，預計將提供超過8萬個中高收入崗位，就業總人數約19.4萬人，居住人口將達5萬人。
此外上海美蘭湖中集智城項目開工，定位高端裝備製造、海洋工程、雲創
服務產業，將打造以人為本、產城融合、宜業宜居的智慧型產業集聚新社群。
（寶山北郊產業園位置示意）
隨著“寶山北郊未來產業園”概念的提出，寶山產業由“重”轉“輕”，而大量高端人才也會逐漸聚集至產業園附近，其中西北部的羅店、羅涇板塊正在形成新的居住中心。
為了如何吸引和留住人才，也成了寶山區政府重點關心的問題，
為滿足園區員工子女的入學需求，寶山工業園區聯合寶山區教育局和上海外國語大學，在此成立了一所九年制學校——上海外國語大學附屬寶山雙語學校。另有消息稱，上海協和國際學校也將計劃在此成立一所雙語學校和一所國際學校。
9月3日上午，上外附屬寶山雙語學校迎來開學典禮，首批學生正式入學。
它是寶山區第一家智慧校園，人臉識別、智能助教等高科技產品都已運用到教學中來。雖然目前上外附屬寶山雙語學校的教學質量和升學率暫未清晰，但從上外的投入和重視程度來看，上外顯然不可能自砸招牌，讓它翻車成為菜小。從2019年寶山區小學對口地段表查詢到，上海外國語大學附屬北郊外國語學校正好對口寶山工業園區，意味著萬科、招商、中建三個項目，也在對口範圍內。
（上外附屬寶山雙語學校2019年對口小區）
隨著北郊產業園概念的提出，以及上外寶山雙語學校的引進，羅店北部的許多新盤逐漸為購房者所關注，其中最為有名的要數“羅店三兄弟”——萬科啟宸、招商主城。加上最近入市的中建閱瀾山。
羅店新盤“三兄弟”
在寶山北郊未來產業園位於上外附屬寶山雙語學校南側，一字排開萬科啟宸、招商主城、中建閱瀾山三個新盤項目。
因為所有項目都為品牌房企開發，有一定品牌溢價率，加之最近幾年出讓的地價略高，把羅涇的整體房價抬升一大截。不過，從全市範圍來看，這裡仍屬於價格比較低的區域，區域內的新房項目均價在3.7萬-3.8萬/平。
萬科啟宸與招商主城一路之隔，兩小區屬於“隔壁鄰居”，而中建閱瀾山位於招商主城東側約500米，中間隔著河流和學校規劃用地。
項目大PK
中建閱瀾山
三個項目中距離上外附屬寶山雙語學校
最近的是中建閱瀾山，步行實測約800米；學校到招商主城、萬科啟宸距離則有約1500米（見下圖）。單從距離學校資源這一點來看，中建閱瀾山略勝過其他兩個項目
惠房寶先帶大家看一下這個項目的背景：2019年1月16日，中建竟得寶山工業園區BSPO-1801單元111-03地塊，即如今入市的中建閱瀾山項目。
2019年3月13日，該項目公示了設計方案；2019年10月，取證認籌，即將入市開盤。
可以看出，中建閱瀾山從拿地到認籌，真的是一個快週轉的項目！
中建閱瀾山項目附近的S7高速一期已經通車（s20—月羅公路），加上滬太公路規劃中也將連通至項目，出行的效率將有較大提升。
中建閱瀾山佔地約6.8萬㎡，容積率2.0，擬建造12幢疊拼、7幢高層住宅，另有6幢自持租賃住宅和1幢保障房。
小區總戶數1386戶，可售住宅716戶；小區實行人車分流，機動車停車位1461個，車位比超1:1。
項目除了交付5%的保障房，自持比例高達40%，也是目前上海自持比例最高的一個項目。不過項目巧妙地將租賃住房和保障房集中佈局在小區東側，並且用綠化隔開。
用置業顧問的話來說，“其實相當於兩個小區，對業主沒啥影響。”
中建閱瀾山
房源套數：336套
戶型產品：
推出約81~98平三房高層，總價276萬起
這個價格和周邊在售的項目基本持平 ！
效果圖-中建閱瀾山
中建閱瀾山的項目賣點：
1.距離聞道園較近，天然氧吧環境較好；
2.項目自持比例最高！保障房有單獨小區綠化，互不影響；
萬科啟宸
智能社區+萬科物業
01
萬科VS招商：拿地開盤神同步
萬科、招商同一天競得寶山工業園區BSPO-1801單元兩幅住宅用地，樓板價約2萬/㎡。
次年9月5日，萬科率先開盤，首批房源320套；隨後10月16日，招商主城開盤，首次推出436套房源。
今年4月30日，招商主城加推808套；5月5日，萬科啟宸加推851套。
從拿地到開盤、加推，萬科啟宸和招商主城幾乎“神同步”。
02
萬科啟宸：房源&黑科技
回到項目產品上看，萬科啟宸規劃有15幢疊加、13幢高層住宅，
萬科在售建面約75平2房、92-98平的3房、118平的4房，均價約38000元/平。疊墅建面約109-123㎡，單價約45000-47000元/㎡，總價約500-570萬元/套。
作為萬科智造首個落地項目，基於萬科龐大的數據監測和有口皆碑的萬科物業服務能力，總計22項智慧系統，100多個前沿“黑科技”生活應用場景被大量運用到社區當中，是萬科啟宸一大亮點。
比如，進入大堂開關門不需要刷卡也不需要任何操作，刷臉進門；
通過手機掃描，就可以馬上拿到冰鎮的飲料和蔬菜實物；
另外這個超級大堂還可以共享雨傘和生活便民服務；
定製化節能環保智能互聯電動巴士：可以直接手機買票，並且預定座位，也能實時追蹤班車定位；
業主在手機上輸入來客信息，門頭監控就自動識別車輛為其開門。
效果圖-萬科·啟宸
萬科啟宸項目的產品賣點：
1.距離在建的S7高速公路很近，從S7走開車26公里就可以直達人民廣場；
2.小區所有房源得房率都挺高的，小高層得房率78.3%，疊墅得房率約90%，
3.小區物業是萬科物業，整個小區都是智能化小區，通過移動app和物聯網將業主信息統一管理。
稍微的瑕疵就是，滬太公路離萬科啟宸最近，這條主幹道車流量大，大型集卡比較多，噪音和揚塵可能會有影響。
招商主城
招商主城共規劃1472 戶，由9幢疊加別墅和 17幢高層住宅組成，其中包括2幢自持住宅和1幢保障房。
招商主城高層戶型建面約95、97、115㎡，精裝修，均價36500元/㎡，總價約320-430萬/套；
疊墅為毛坯，上疊109㎡、中疊125㎡、下疊130㎡，均價42000元/㎡，總價約460-550萬/套，而中疊均價在38000元/㎡，算是招商主城房源中性價比最高的一個房型。
一房一價大家可以參考一下。
招商主城的項目賣點：
1.項目較之萬科啟宸，遠離滬太公路，在環境上相對較好；
2.項目住宅房源全部精裝交付，帶中央空調和地暖；
3.別墅房源性價比還蠻高的
綜上
不難看出三個項目各有優劣，通過實地走訪，個人覺得：
1、萬科啟宸主要優勢贏在其產品智能科技配置上
但小區緊鄰滬太路主幹道，
噪音灰塵汙染較大。2、招商主城離滬太路較遠，東側臨河，環境相對較好。
3、中建閱瀾山距離學校較近，一路之隔還規劃有其他生活配套，優勢明顯。
同樣的區域，相近的產品和價格，又都是大品牌開發商。作為購房者，你更傾向選擇哪個？
買房子，沒有圈子是一件很可怕的事情。
用慧眼，選惠房。
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