港股市場對地產股的低估值與不信任由來已久，背後則是房企“高槓杆、高負債、高週轉”下的盈利模式，新力也不例外。上市，就能解決問題嗎？
資本寒冬，赴港上市的“黑馬”房企新力控股也沒有（02103.HK）逃脫破發的“噩運”。
上市首日（11月15日），新力控股掛牌開報3.98港元/股，隨後一路下滑，截至當日收盤報3.95港元/股，跌幅為0.75%。
港股市場對地產股的低估值與不信任由來已久，背後則是房企“高槓杆、高負債、高週轉”下的盈利模式。
對於2010年成立，尚不滿9歲的新力控股而言，也不例外。
新力錢緊，新力錢貴
新力控股起步於江西，一個除了景德鎮陶瓷，總是被互聯網遺忘的地兒。或許受地域影響，新力控股在地產界的存在感也不高。
不過，隨著此次IPO的成功，新力控股作為第一家贛繫上市房地產企業好好在世人面前刷了一把存在感，其迅猛的發展態勢更是讓人驚歎！
招股書顯示，2016年至2018年，新力控股的收益分別為22.23億元、52.41億元和84.2億元，複合年增長率達94.6%；淨利潤分別為1.3億元、2.78億元和5.55億元，複合年增長率達105.9%。
而在2019年前4個月，新力控股的收益從去年同期的15.09億元增長至57.09億元，增長率高達278 .4%。淨利潤達到2.82億元，同比增長515 .8%。
行業下行週期，各大房企統統將收縮戰線，存糧過冬作為首要任務的時候，新力能如此捨命狂奔，可謂勇氣可嘉。
不過，其背後高額的負債率或許更能說明問題。
2016-2018年，新力控股借款總額分別為64.37億元、166.75億元、221.02億元，加權平均實際利率分別高達9.3%、9.1%、9.3%。
其中，信託是新力重要補血來源。截至今年3月底，新力尚有28項信託融資尚未償還，其中利率最高一筆為15.36%。截至2018年12月31日，新力未償還信託融資總額佔同日借款總額的51.6%。
新力的錢，不僅緊，而且貴。
龐大的借款反映到負債率上，新力控股負債水平在近幾年持續處於高位，2016年和2017年淨資本負債比率分別為190%、270%，2018年淨資本負債比率仍高達240%。
進入2019年，信託嚴控房地產融資調控加碼，新力控股上市融資箭在弦上。
招股書中赫然寫道，“所募資金約30%或約5.892億港元，將用於償還項目發展的部分現有計息借款——2019年8月及10月發行本金總額為1.699億美元的私人債務融資；及約10%或約1.964億港元，將用於一般業務營運及營運資金。”
不過，就在張園林正式敲響港交所鑼的霎那，意味著新力控股有錢還債了。
建築人的地產夢
“每個建築出生的人都有一個地產夢”，張園林也不例外。
1976年，張園林出生於江西省南昌市，生肖屬龍。為數不多的的公開資料顯示，他曾在2002-2006年任職於江西省第五建設集團有限公司公司，主要承接市政工程，近幾年連續進入江西民企百強。
2010年，恰逢江西房地產新舊交替之際，時年34歲的張園林創辦新力置地（新力控股前身），正式向地產夢“告白”。
趕上房地產一日千里的好時代，新力置地以南昌帝泊灣項目為起點，迅速佈局南昌各大熱點區域。2011年拿下了朝陽新城地王，2013年新力洲悅隆重啟幕，2015年新力範營銷中心盛大開放。到2015年，新力銷售總額45億，已經躋身江西房企前三甲，並站穩中國房企前50強。
隨著規模和實力不斷擴張，江西已容不下張園林的野心。
2016年，張園林帶領新力置地南下，第一站瞄準廣東惠州，這個大灣區“房價窪地”，並重磅亮相了新力琥珀園、新力東園、新力帝泊灣、新力上園以及新力雅園五大首發之作。
不過，對這位地產界的新秀而言，惠州只是他的一個立足點，輻射珠三角才是主要目的。
而在張園林的操盤下，新力南下之路頗為成功：惠州一城佈下22盤，奪得2017年當地銷售亞軍；廣州公司成立一年，一舉拿下南沙、花都、肇慶、清遠等區域的7塊優質地塊。
當然，少年英雄的張園林野心遠不止於此，2017年，新力“遷都”上海，大有向長三角進發的態勢，而這一年銷售額的突破性增長，也印證了張園林的“轉移戰略”並沒有出錯。
但外界卻留意到，“遷都”或是為躲避訴訟？不容忽視的是，2016年，張園林在江西發生了多起民事訴訟案件，內容大多和商品房銷售合同糾紛有關。
圖源：天眼查
激進擴張，風險難料
天眼查顯示，張園林通過新力科技集團有限公司控股多家子公司，上海鴻基新材料有限公司，江西京學名教教育科技有限公司，江西新力商業管理有限公司等，業務範圍囊括建築材料、裝飾裝修服務諮詢、商貿、投資管理等。
圖源：天眼查
“有追求、有理想就要大膽堅持去做。當然，這種堅持需要基於準確的價值判斷。”張園林是個激進大膽的人。
進入2018年以後，雖然房地產現狀持續艱難，但張園林似乎並未有減速的打算。2018年，新力曾創下一個月內斥資54億元在南昌拿下了8宗合計約736畝用地的紀錄，張雲林也將新力的銷售目標提到了800億元。
大舉擴張的日子，新力控股的現金流著實不好看。招股書數據顯示，新力控股2016年經營活動所得現金流量淨額為-20.4億元，2017年這一指標進一步降至-65.5億元，直到2018年這一指標才轉負為正，為17.2億元，不知道是不是因為上市考慮。
在招股說明書中，公司坦誠這一風險，提出“大量債務可能在未來產生二次債務，從而可能對公司財務狀況及經營業績造成重大不利影響。”
為緩解債務壓力，新力剛於4月發行了4.17億元公司債，計劃用於償還貸款。
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