2019年價格漲幅最大的是什麼？毫無疑問，站在風口的網紅“豬肉”，豬到底怎麼了？豬還是吃飼料，並沒有吃大閘蟹長大，豬還是豬，邏輯很簡單，只是非洲豬瘟使豬供應量短缺，人多豬少，吃豬肉的需求旺盛，豬肉供給不足，價格勢必上漲。
這就是經濟學中的基本規律，價格隨著供需波動，房子屬於商品的一種，自然也要遵循經濟學的基本規律，我們要推測未來房價的走勢，首先必須弄清影響房價的核心因素，當然房子不是日常的豬肉，在中國房子背後有更多的屬性，投資品、投機品、入學資格證、硬通貨等等，房價的影響因素在不同的時間段，影響的核心要素也在變化，我們從短期、中期、長期三個時間段來進行分析。
短期看政策。短期政策會對房價產生巨大波動，金融政策：首付比例、貸款利率、限售限購，消息面政策：比如新區設立、副中心城市、重大交通建設； 中期看庫存。房子的供應量會對中期的房價產生重大影響，商品房土地供應量變化，商品房庫存去化週期等； 長期看人口。人口持續不斷的流入，代表著持續的需求，長期只有需求增加，價格才會有上漲的核心驅動力。
短期趨勢。短期主要看政策，2017年保定出了史上最嚴格的的限購政策，十年之內不允許交易的土拍地塊，外地戶口三年社保有購房資格，認房又認貸，普通房本需滿足兩年才能上市交易，政策一直延續到現在，房住不炒是大趨勢，短期內政策很難鬆動。消息面政策，雄安新區設立、副中心城市等利好消息已經兌現，實際落地還尚需很長的時間。結合現在的實際狀況，預測短期內房價將會繼續小幅度震盪下行。
中期看庫存。我們來看一下近幾年保定商品房土地供應量，2016年870畝，2017年1710畝，2018年2492畝，2019年3084畝，逐年遞增，西二環體育新城土地供應激增。從開發商維度看，全國性的大型開發商碧桂園、華潤置地、榮盛、金茂、石榴地產、首開地產紛紛入駐保定，蓋房不差錢的戶將會加速商品房輸出，中期庫存供應充足。結合中期的情況，預測中期房價在經歷過前期調整後進入相對平穩階段，但是房價根據位置優劣出現明顯分化，好位置、配置高的房產將會保持合理定價，偏遠郊區的房價將會加速下行。
長期看人口。人口持續流入是房價長期上漲的核心驅動力，保定是河北第一人口大市，1100萬人口，近5年卻一直是人口淨流出狀態，京津強力吸人，未來還有雄安新區加入，保定很難與他們PK，人口流入需要強有力的產業支撐，人隨產業走，我們必須正視問題，保定最出名的也是唯一有名氣的企業就是長城汽車，但是除了明星長城汽車，整體產業發展十分落後，沒有產業，就沒有就業，保定不缺少人口的數量，不論從人口的總量，還是每年畢業的大學生，但是缺少產業，留不住人才，沒有人，長期需求就會偏弱，長期房價難有上漲的動力，如果未來雄安新區發展起來，保定能夠找準自己的定位，做雄安背後的工廠，或許還會有機會，從目前的產業發展趨勢來看，保定房價長期需求會偏弱，上漲動力不足。
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