中小房企赴港上市的隊伍再添一員。
近日，大唐地產遞交了上市申請。這家現在總部位於福建省廈門市的房企於1985年在中國臺灣創立，至今已有逾30年的歷史。近年來，其銷售規模快速攀升。諸葛找房數據研究中心提供的數據顯示，2016年-2018年間，其流量銷售金額從86.1億元躍居308.6億元。
不過，招股說明書顯示，這快速增加的銷售額主要來自於福建漳州、廣西南寧、天津三地項目的貢獻。2016-2018年間，上述三座城市的貢獻在總銷售物業收益中佔比分別達到76%、98.9%、98.8%。
佈局的侷限並未限制大唐地產對規模的想象，其在2019年樹立了“3年1000億+，進入全國房企50強的戰略目標”。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙在接受《國際金融報》記者採訪時指出，上市能夠給企業帶來融資渠道，改善財務結構，但上市是公司發展的充分條件，不是必要條件，大唐地產衝擊千億的目標能否實現還要根據企業自身的運營情況，不能單純依靠上市。
財經評論員嚴躍進指出，很多企業都在提“千億”目標，但客觀來講，當前房地產行業環境下，市場週期、政策調控等都是企業發展過程中需要注意的。
依賴三城貢獻業績
大唐地產名氣雖然不大，但卻擁有34年開發歷史，發軔於臺灣，1994年進入廈門，並於1999年獲得了廈門市“優秀廣告獎”、“優秀營銷樓盤獎”；2008年進入廣西佈局南寧。
也正是在2008年，大唐地產創始人餘英儀辭世。據彼時媒體報道，大唐已擬定於2009年在香港掛牌，上市工作已在籌備中，但因創始人的變故而擱淺。
2010年，曾登上福建女首富寶座的黃晞通過旗下的福信香港收購了大唐地產70%的股權，並將福信集團投資的房地產業務與大唐地產進行整合。不過，此後大唐地產的擴張步伐卻有些緩慢。
收購完成後的第一年，2011年，大唐地產由廈門擴展至漳州；但直到2015年才進入了天津，2017年進入長沙。
此時，大唐地產加快了發展速度。諸葛找房數據研究中心提供的數據顯示，2016年-2018年間，大唐地產的流量銷售金額分別為86.1億元、144.7億元和
308.6億元，銷售規模不斷提升。2019年，大唐地產在中指院評選的中國房地產百強企業中，位列第74名。截至目前，大唐地產開發區域包括廈門、深圳、南寧、天津、西安、南京等15省20餘市，形成了全國性佈局。
不過，儘管稱業務佈局擴展至國內主要四大經濟區，包括海西經濟區、北部灣經濟區及周邊城市、京津冀經濟區及長江中游經濟區，但為其業績作出主要貢獻的仍是其較早佈局的三座城市，即漳州、南寧和天津。
2016-2018年間，上述三座城市銷售物業產生的收益在大唐地產銷售物業總收益中的佔比分別為76%、98.9%、98.8%。
2019年前6個月裡，僅漳州項目貢獻的收益額就約為17.41億元，在其銷售物業產生的總收益中佔比達到71.8%；再加上南寧、天津，則佔比可達99.7%。
千億目標實現存難
目前，大唐地產的土地儲備依然主要位於上述三地。
截至2019年9月30日，大唐地產應占估計建築面積約為780萬平方米。在全國範圍內有69個物業開發項目，包括聯營、合營項目在內，其中11個位於漳州、20個位於南寧、9個位於天津，在土儲總量中佔比分別為10.6%、39.7%、16.7%。
這樣的佈局狀況對大唐地產來說存在較大的風險，其也在招股說明書中直言，“預計將繼續從該等市場產生大部分收益。因此，我們較業務地域覆蓋更廣闊的部分中國競爭對手所面臨的地域集中風險更高”。
即便如此，大唐地產還在持續深耕上述地區。公開信息顯示，11月5日，漳州出讓3宗地塊，大唐地產以6.07億元拿下其中2個；10月11日，其以總價約2億元收入廣西南寧一塊商住地；9月25日，大唐地產在漳州以2.4億元收入一宗地塊。
大唐地產也在拓展版圖，落子湖南嶽陽、廣西柳州、廣西貴港等城市，並時隔多年，以7.5億+配建住宅19440平方米的代價競得福州一宗地塊，重返榕城。
事實上，近日社科院發佈報告稱，2020年，房價有望實現軟著陸，其中對包括天津在內的10座城市給出了“一般下跌”的預警；而三四線城市房價總體將下跌。“金九銀十”成色不足的現象在更是成為今年各房企共同遭遇的境況。
在這樣的背景下，大唐地產想要衝擊千億目標並不容易。
嚴躍進向《國際金融報》記者表示，研究機構的預測並不必然發生，但一些地方政策比較多，對市場還是有很大影響，“要繼續加強對全國其他城市佈局”。
王小嬙直言，2019年1-11月，大唐地產在行業中排名第78，地產銷售金額為298.3億元，預計全年銷售額較去年小幅增長，“由於300億元和千億還有段距離，3年增加700億元，平均每年增加200億元，且預計2020年整體市場也不會出現大幅好轉跡象，以穩中趨升為主，其實現目標還是有一定的壓力”。
負債總額逾300億
背靠福建女首富的大唐地產，也沒能逃過房企規模與負債同步擴張的“魔咒”。
2016-2018年間，大唐地產的負債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元；截至2019年6月末，這一指標達到了312.86億元。
同期，其淨負債比率則實現了快速下降，分別為1085.3%、1087.9%、408.8%，到了2019年6月末，這一指標已經降低至185.6%。不過，億翰智庫數據顯示，2019年上半年，中國上市房企的平均淨負債率為100.53%。大唐地產明顯“超標”了。
這其中，截至2019年6月末，大唐地產的借款總額達到75.98億元，一年內應償還的借款約為17.3億元，一至兩年內應需償還的借款約為31.69億元；同期，大唐地產的現金及現金等價物約為19.42億元，在債務覆蓋上略顯緊張。
於是，在當前國內融資環境不斷收緊，銀行、信託、海外債等多重融資通道出現較多阻礙的情況下，上市也自然也就成為大唐地產這類中小房企尋求資金、拓展融資渠道的重要方式。
大唐地產在披露募資用途時，明確提到了用於償還部分計息銀行借款，其中一筆按固定年利率9%計息及於2022年6月到期，還有一筆銀行借款按固定年利率8.5025%計息及於2021年8月到期。
相較於上述銀行借款，大唐地產在償還信託融資上面臨的壓力或許更大。
截至9月30日，其信託融資借款的本金結餘總額約為24.99億元；這8筆信託融資中，有7筆將於2020年底前到期，總計約17.98億元；同時，年利率在10%以上的有6筆，最高一筆達到了14%。
記者 鄭娜
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