來源 | 遠方青木
房地產是我國的命脈支柱行業，也和大部分中國人的財富息息相關，房價，永遠是親朋好友之間最大的談論話題。
和親友之間討論最多的，就是中國房價是否存在泡沫以及中國房價會不會下跌這兩個問題，通常會引起激烈的爭論。
之所以會引起爭論，是因為這兩個問題的真實答案存在嚴重的矛盾和衝突。
中國的房價的確存在泡沫，但是中國的房價真的不會持續下跌。
這兩個答案看似是不可能同時存在的，但是他們的確真實存在於中國的現實中，讓很多對樓市一知半解的人困惑不已。
今天，我用詳細的數據，給大家分析一下，說說這兩個看似矛盾的結論為何可以同時存在。
1
土地財政對中國的重要性
討論中國房價，必然離不開對土地財政的分析，如果不懂土地制度和土地財政的利益分配，那分析中國的房價無疑是緣木求魚，所以我今天首先給大家講一講土地財政的本質。
很多人對土地財政的理解，就是政府的變相稅收，只是為了收錢而已。這樣的理解過於膚淺，無法深刻理解土地財政對中國發展的功勞，也無法認知到政府對於土地財政的重視程度。
在過去的20年，不管你黑中國還是粉中國，都不會否認中國創造了世界經濟奇蹟，經濟發展的速度讓全世界的經濟專家都高呼看不懂。
中國創造經濟奇蹟的最大功臣，就是土地財政，這一源於香港的土地制度被移植到大陸之後，突然被人發現，無比的適合剛剛改革開放的中國。
1949，新中國剛解放的時候，一窮二白，需要進行大量的投資進行建設。中國想建無數的工廠，想建無數的高樓大廈，想修無數的道路港口。
想法是美好的，現實是殘酷的，中國沒錢，想修幾個鋼鐵廠都得靠蘇聯援助。
一個新生國家，註定要經過一個資本奇缺的過程，地球上所有的發達國家，都是通過對外侵略，掠奪殖民地的財富，來完成自己原始資本的積累。
一旦原始資本積累完成，這些資本就會帶來持續的稅收，這些稅收可以再投資，從而自我循環，加速積累。
所以，發達國家可以做到和平發展，但是從來沒有一個發達國家可以做到和平崛起，他們崛起的過程，一定伴隨著血腥的對外戰爭。
全世界目前為止只有中國做到了和平崛起，這裡面是有奧秘的。
原始資本的積累，要麼靠外部掠奪，要麼靠內部積累，而內部積累是一個很漫長的過程，強行積累則一定會引起大規模的社會動亂。
工業化和城市化的啟動，都必須跨越原始資本的臨界門檻，而原始資本的門檻和內部積累的難度，擋住了無數不發達國家的工業化之路。
新中國解放之初，沒有外部掠奪的條件，採用的是內部積累的道路。當時中國採用了“計劃經濟”這個工具，利用工農業產品的剪刀差，不斷將農業的積累轉移到工業部門，來生硬完成原始資本的積累，試圖讓工業部門先發展，然後反哺農業部門。
結果大家也看到了，發展了幾十年之後，中國的確靠自己的積累建立了初步的工業基礎，但是總體經濟水平和世界的差距越來越大，連續多年的強行積累，幾乎窒息了中國的經濟，但這也僅僅只是勉強啟動了初步工業化而已，至於城市化所需要的原始資本，政府根本無力顧及。
全國的城市化水平，常年徘徊在百分之十幾左右，1980年全國的城市化，和1949年相比，沒有絲毫髮展，原地踏步。
沒有外部掠奪或者扶持，單純靠自身積累，想崛起實在是太難太難。
我投資建個工廠，收益會暴漲，這個工廠會持續帶來收益，10年就能還清本息。但是如果我一開始借不到錢來建這個工廠，單純靠自己的工資，我可能積累100年，才能勉強湊夠建工廠的錢。
這就是原始資本的重要性，城市化的道理，其實也是一樣。
都是土地，憑什麼城市的土地比農村的貴那麼多，就是因為城市能提供農村所沒有的公共服務，這是城市價值的核心根源。
但是這些公共服務，不管是修路，還是修醫院學校，都需要規模巨大的一次性投資，這筆投資會在未來數十年，源源不斷的給整個城市帶來收益和好處，給城市管理者帶來持續的稅收。
但是在初期，這筆錢從哪來？對外掠奪沒有門路，對內強行攤派會引發動亂，基礎設施巨大的一次性投資，成為了制約很多國家城市化的主要障礙，沒有原始資本，你拿什麼城市化。
沒有對外掠奪能力的發展中國家，一般只能靠時間去慢慢完成自己的原始積累，所以他們發展緩慢。
而中國能成為世界經濟奇蹟的核心原因，在於中國有著全球罕見的土地公有制，這一制度結合土地財政，產生了意想不到的化學反應。
我們剛才分析過，基礎投資會源源不斷的帶來收益，這筆買賣是划算的，收益還可以拿來再投資，也可以拿收益現金流做抵押，換取大量的融資，從而持續發展，這個道理，全球政府都懂。
但是初始投資需要的資本，要對外掠奪不可能，要對內說服無數的民眾，把他們的錢心甘情願交給自己來投資，也不可能，於是問題成為了死結。
中國利用自身土地公有制的特色，靠出售土地使用權獲得初始資本，利用初始資本進行城市投資建設，獲得了穩定的現金流之後，以這些穩定的現金流為抵押，利用“城投公司”平臺為手套再次融資，從而憑空融來了天量的原始資本進行再次投資，這一流程，統稱“土地財政”。
急劇膨脹的土地財政，讓中國地方政府以全世界從未見過的辦法完成了自己的原始資本積累，這些原始資本，讓地方政府以全世界都目瞪口呆的速度完成了自己的城市化。
中國城市化的速度和規模，遠超改革之初經濟學家最大膽的想象，也遠超全世界的想象，城市基礎建設高速增長引來了大量的人才和資金入住城市，從而帶來城市收益的暴漲。
城市暴漲的收益主要分三塊，第一部分是城市稅收的增長，這部分政府拿走了，第二部分是土地價值的暴漲，這部分也是政府拿走了，第三部分的房價的暴漲，這部分給最初的買房人拿走了，這是政府進行融資，給“投資人”的回饋。
中國之所以能和平崛起，最大的原因就是因為土地財政的融資模式，讓中國不必對外掠奪，也不必對內強行積累，就和平的“借”到了足夠多的錢，完成了自己的原始積累過程，然後通過長期的收益，來償還這部分欠債。
土地拍賣收益，只是土地財政的一小部分而已，由土地拍賣收益為原始信用，利用城投行平臺進行融資來進行基礎建設，從而把土地收益進行數十倍的放大來進行信用借貸，這才是土地財政概念的真正核心。
每年的土地拍賣淨收益和稅收現金流，是地方政府能借錢的基礎信用，一旦房價暴跌，地方政府的基礎信用就會破產，這會帶來難以想象的連鎖反應，地方政府龐大的借貸，是打算用未來數十年的收益來償還的，而不是現在，一旦基礎信用坍塌，中央財政根本無力挽回這種級別的金融海嘯。
土地財政讓中國以匪夷所思的手段完成了原始資本的積累，從而完成了城市化的大突破，讓中國模式成為了世界奇蹟，走出了一條以土地信用為基礎進行大規模融資來完成城市原始資本積累的獨特道路。
中國成為世界奇蹟到底特殊在哪，我數來數去，也就這一點最為與眾不同了。
土地財政，是中國成為世界經濟奇蹟的最大功臣，它的確帶來了很多問題，但是它的功勞我們不能否認。
所以，在找到一條更完美髮展之路之前，除非中國徹底完成了工業化和城市化，再也不缺資本，成為了發達國家，否則土地財政就是政府不可能放棄的手段，絕對不僅僅是錢的問題。
明白了這一點，你才算對中國房地產的理解入了門。
2
泡沫巨大的中國房價
我剛才說，中國的土地財政的確有很大功勞，但是也帶來了一些問題，其中最大的問題，就是中國的房價，產生了泡沫，而且還很大。
中國房價是否存在泡沫，大家眾說紛紜，沒買到房的說泡沫大的不得了，馬上就要炸了，房價遲早要完蛋，而買到房的一口咬死不存在泡沫，所謂屁股決定腦袋。
中國房價在過去20年裡，持續瘋漲，價格已經漲上天了，但是漲的多就一定存在泡沫麼？不一定。
例如騰訊的股價和茅臺的股價，這20年的漲速比房價還恐怖，但是沒幾個人說他們是有泡沫的。
要判斷一個投資品有沒有泡沫，我們必須要有一個衡量標準，否則我們就無從下手。
而用來衡量房價有無泡沫的通用指標，就是租金收益和持有成本。
我們把錢放在銀行理財，有4%的收益，從銀行貸款買房子，貸款的基準利率是4.9%，所以我們持有房產是有成本的。
如果你用自己的錢買房，你的持有成本就是4%，如果你貸款買房，你的持有成本就是4.9%，不管你是不是全款買房，你的持有成本都不是0，這一點你必須要搞清楚。
然後，我們來看一看房子這個資產的出租收益，一線城市的出租收益普遍在1.5%左右，二線城市的出租收益普遍在2%左右，三四線城市則在3~4%左右。
我用4~4.9%的成本，冒著房價下跌損失本金的風險，去買一個出租收益在2%左右的資產，這不是在倒貼錢嗎，如果房價不漲，每年倒虧3%。
海外城市動輒4%，5%甚至6%以上的租金回報率，幾倍於中國熱點城市，日本東京各區的租金收益，普遍在5~7%左右，而日本的房貸利率，僅為1.5%，收益剪刀差為全球之冠。
在房地產繁榮期間，房價由購買力最高的人群決定何時止漲，在房地產蕭條期間，房價由購買力最低的人群決定何時止跌，這一定律在中國和日本身上，體現的特別明顯。
縱觀中國15年來的出租回報率，在2004年的時候，住房出租回報率還可以達到6%以上，而到了2019年，住房出租回報率已經跌到了2%。
2%的出租回報率，萬萬支撐不起5%的持有成本，這是在賭每年房價上漲必然超過3%，如果不漲，就會帶來恐怖的拋盤，哪怕房價腰斬，出租回報率也只能回到4%。
從這一點說，中國的房價存在泡沫，毫無爭議。
3
中國的房價真的不會跌
好，現在我們知道中國的房價存在了泡沫，觀點的核心支撐就是住房持有成本和出租收益率的高度不匹配。
那麼有沒有辦法解決這個問題呢？其實也很簡單，讓房價跌下來，或者把房租漲上去，這個收益率不匹配的問題，就解決了。
但是房價是不可以跌的，我在第一段分析土地財政時和你們說過，現在的地方政府利用土地信用，借了大量的開發貸，這些都需要地價的信用進行支撐，房地產市場萬萬跌不得，暫時不賣地那點小錢還沒啥，關鍵這是這是地方政府連環信用融資體系的核心基礎信用，一旦有所損傷，極易引起連鎖崩潰。
那麼能不能把房租漲上去呢？這一點政府嘗試過，不過失敗了。根本原因是生活在大城市的租客，其房租已經佔到了月收入的30%甚至50%，房租根本沒有翻倍，甚至翻倍再翻倍的空間和可能性。
我研究了過去5年的房租和平均工資的關係，全國在過去5年裡，房租的漲幅和居民可支配收入的增長曲線幾乎完全一致，都漲了差不多50%，年均7%~8%左右。
而現在很多一線城市的房租收益率僅為1.5%，持有成本高達5%以上，加上1%的風險收益，房租收益要到6%才算持平。
這些一線城市要麼房價腰斬再腰斬，要麼房租翻倍再翻倍，否則是沒辦法做到收益率平衡的。
居民可支配收入沒有翻倍再翻倍，想讓房租大漲特漲的可能性，幾乎為零，而政府也不允許房價腰斬再腰斬。
問題再次陷入死結，好像解決不了，要麼就大家僵持著，看誰先頂不住。
但實際上，我們還可以有另外一種辦法來解決這個問題，那就是降低持有成本。
怎麼降低持有成本，很簡單，降息。你剛才不是說出租收益率2%，持有成本5%，收益率不匹配麼？泡沫很大麼？
你不用房價腰斬，也不用房租翻倍，我直接把房貸給你降低到2%，你的收益率不就匹配了，泡沫不就沒有了麼？
你會說，哇，房貸利率怎麼可能這麼低？
怎麼不可能這麼低，日本的房貸利率是1.5%，香港的房貸利率是2%，全世界論房貸利率，比中國高的還真沒幾個。美國這幾年加息多次，目前的基準利率也才2.25%~2.5%，而中國的基準利率高達4.9%，印了這麼多錢都沒把中國的貸款利率給壓下去，可想而知中國到底有多缺資本。
在2017年和2018年，決定結束QE，進行加息的美國，最近也扛不住了。
美聯儲6月的議息會議上，8名聯儲官員預計2019年將降息，8名預計年內維持利率不變，1名預計加息一次，美聯儲支持降息的官員，佔據了絕對優勢。
所以，中國降低基準利率，或者給房貸市場定向降低利率，是完全有空間的，也存在這個政策手段。歷史上，房貸曾經低至基準利率的7折，也就是3.5%左右，如果有必要，完全可以把房貸利率弄的更低。
只要降低中國的房貸利率，房價的泡沫就自然被化解了，所謂出租收益率和持有成本的不匹配問題，也被解決了。
都說中國的房價泡沫大，那麼，中國有沒有降低自己的房貸利率呢？
沒有，讓人亮瞎眼的是，政府居然在持續增加中國的房貸利率，在2019年6月，全國首套房的平均房貸利率，已經上升至5.4%，二套房的房貸利率已經高到嚇人的地步。
不是泡沫大麼，不是收益率不匹配麼？怎麼政府還在漲房貸利率，持續提高持有成本，這操作是不是弄反了？
中國改革開放以來，受過高等教育的人數，累積不足7000萬，佔據總人口不足6%，高達94%的人是沒學過什麼經濟學的，也不知道什麼經濟原理。
而即便是受過高等教育的人口裡，深刻理解所謂投資收益率、持有成本、風險成本的人，那也是極少數，能佔總人口的1%就不錯了。
高達99%的中國人，買房壓根不看什麼收益率。
我身邊的張三，十年前花50萬買了一套房，現在漲到200萬了，我身邊的李四，5年前掏空六個錢包，花150萬買了一套房，現在漲到300萬了。我30多歲了，自打懂事起，就沒見過房價跌，誰買誰發財，房價永遠漲這就是世界真理，湊夠錢就買！
這就是絕大多數中國人的樸素認知，所謂的經濟原理，宏觀調控，對他們來說不是沒有用，而是反應特別慢，機靈人一看政策出來就立馬跟風收手了，而他們能硬頂著政策再讓房價強勢個好幾年。。。
所以，政府一方面擔憂房價泡沫大，強行讓房價止漲，還試圖拉昇房租，一方面連續提升房貸利率來壓制這幫狂熱的購房民眾。
中國房地產二十年的連續上漲慣性實在是太強大了，資本市場歷來信奉強者恆強，什麼租售比，什麼泡沫大，在這股慣性面前，什麼都不是。
所以，在中國房地產行業，全國從上到下都認為泡沫較大，但是在政府擔憂泡沫破裂連續出手穩定房地產市場的同時，政府卻在連續升息壓制房地產市場上漲，這兩個奇葩現象同時詭異的存在。
房價泡沫的確大，但是房價它就是不跌，甚至政府還要升息，通過提高持有成本來擴大收益差來人為增大泡沫進而壓制房價的上漲。
以目前的租售比進行計算，中國房價好像的確存在泡沫，但是隻要政府降低房貸利率，泡沫立馬就沒了。
但是目前政府不僅沒有降低房貸利率，反而在不斷的提高房貸利率，你說這代表什麼？
這代表總體來說，政府現在壓根不擔心房價跌，而是在擔心房價漲，一旦房價失控掉頭向下，中國政府目前手中可用的政策牌實在是太多了。
二線城市的房租目前是2%，貸款利率通常是基準利率上浮10%，大概是5.5%，很多人說泡沫太大。
那我把房貸利率從上浮10%改為直接打7折，也就是把利率降低到3.5%，請問泡沫還大不大了，如果期間再多橫盤個五年，居民收入和房租，都再上升個50%呢，那房租收益就到3%了，請問這時候泡沫還大不大了。
如果情況嚴重失控的時候，一狠心直接房貸打5折，2.45%的貸款利率放出去，這簡直就是在送錢啊，房價不應聲暴漲才見鬼呢。
在以上分析模型中，我不考慮房租下跌的可能性，因為房租代表真實的消費需求，是不可能存在泡沫的，而在全世界都在不斷印鈔票，溫和通脹的前提下，房租那才是真的永遠漲，雖然可能漲的有點慢。
所以，我壓根不擔心房價會崩盤，這是不可能的事情。
土地財政是中國高速發展的核心原因之一，地方政府高速城市化的同時，也早已被土地財政深度綁定，土地信用是土地財政鉅額融資的信用基石，地價絕對不能出事，也不允許出事。
政府手中能護盤的政策工具何其多也，解除限購、解除限售、解除限貸，每一個都會震動市場。
就光房貸利率降低，每次降個0.25%，從5.5%降低到3%，這樣的重磅政策能連出10次來刺激市場。
房貸利率降低到極致，可以參考日本的1.5%和香港的2%，中國目前的房貸利率是5.5%，你說這出牌空間到底有多大。
下面給大家一點購房的建議，這幾年對房價的打壓太狠，讓房價真的漲不動了，所以我這幾年不建議大家去購買投資房，房貸利率一個勁的提升，房價疲態盡顯，又不是急著娶老婆，買投資房幹嘛，不如等一等。
但是過幾年，一旦房貸利率降低到某一個程度，降低了收益剪刀差，讓我買房的風險降低，收益提升，我會立刻出手購房，到時候我會再次發文通知大家。
至於剛需房，那還是買吧，省幾年的利息錢沒啥意義，結婚第一，對於剛需而言，漲跌其實都和你無關，都紙上富貴，你也落袋不了，所以夠錢就買，越早越好。
但是，你真的不用擔心房價會崩盤，所謂租金收益過低，房價泡沫過大，那其實根本不是問題，我們不需要房價跌，也不需要房租漲，直接把房貸利率降下去，一切問題都迎刃而解。
但是現在政府居然在不斷的提升房貸利率，政府的土地財政融了那麼多錢，它都不擔心房價跌，我擔心個什麼勁。
房產，是大部分中國人家庭的最重大資產，關於房產的買賣，一個正確的決策，會讓一個家庭由窮變富，一個錯誤的決策，會讓一個家庭由富變窮或錯失富裕的機會。
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