上海寶山美蘭湖，可能是前10年中上海房產投資者們心中最大的“痛”。
十年前，美蘭湖板塊以上海遠郊新鎮模範姿態走入大眾眼中，伴隨著7號線2010北延伸段正式通車，讓美蘭湖板塊成為當時上海樓市最為炙手可熱的區域之一。
同時伴隨著“聯合國開發計劃署試點城鎮”、“全國發展改革試點小城鎮”、“上海市發展和改革試點小城鎮”等等榮譽接踵而至。在區域內不斷利好信息的推動下，2011年羅店板塊房價上漲21.5%。那一年大虹橋還不是宇宙的中心，甚至徐涇板塊，當年房價還下跌了4%。
然而，就在大量購房者湧入美蘭湖期待置業翻身之後，該區域卻迎來長期的滯漲。我們從最近5年內，羅店區域內房價趨勢可以明顯看到，除了2016年期間伴隨著整個上海房價的衝高以外，2017年和2018年區域內房價有明顯回落趨勢。目前基本維持在27000-29000元區間小幅震盪。
可以說，就上海而言，美蘭湖房價的上升幅度顯然是讓購房者們無法滿意的，那麼寶山將成為被上海拋棄的“北郊”板塊嗎？
這裡先給結論——寶山的發力期即將到來！
首先，寶山的長期滯漲原因之一在於寶山作為早期郊區發展的試點之一，所嘗試的以行政中心淞寶單中心的模式。
而在最新披露的寶山2035總體規劃中，明確提到寶山區分為南北中三大分區。並且在本次規劃中得到落實。事實上，寶山區之前的單中心是一種落後的發展模式，屬於郊區時代的殘留產物。
這之間的差別在於，激活原來美蘭湖羅店板塊的試點優勢，而不再隔離試點區與行政中心之間“美好藍圖”與實際發展投入之間的失衡狀態。
其次，我們對比目前寶山區與其他幾個遠郊區房價，實際上寶山區域的整體房價目前是位列其他各區均價之首，因此也再次證實了，寶山在前10年期間的發展不平衡。環市區板塊房價近幾年增幅遠高於遠郊，這種失衡也導致了對寶山遠郊地段實際狀況判斷。
如果寶山發揮三區域聯動發展模式，那麼寶山整體房價將會更高。
那麼寶山會否因此而壓制遠郊地段的上漲空間？
我們知道房價的波動，在很大程度上取決於常住人口量。那麼，通過對比寶山、松江、嘉定、青浦、奉賢與金山2035年總體規劃之後，可以明顯看到，寶山區在未來的人口導入上遠高於其他各遠郊板塊。
因此，雖然環中心地帶的房價走高但遠郊地段仍舊處於長期穩定、滯漲甚至是下跌的狀況。顯然違背真實市場供需與價格之間的關係。這最明顯的表現在最近一週的新房成交數據上。
在剛結束的一週中，寶山大華城市公園分別以35856平與單週20億成交分列銷量與銷售額排行首位，並且遠超第二，呈一家獨大的態勢。雖然該項目並非遠郊項目，但是可見寶山的購買力以及市場需求。
那麼寶山遠郊地帶的機會在哪裡？
第一作為遠郊地帶，出行通勤規劃決定著區域發展的先後順序，那麼寶山目前坐擁1、3、7號軌道交通通勤，遠郊發力點勢必會在該三線沿線逐步擴散。但該三線由於位置的特性，同樣會產生不同的發展模式。
首先1號線，是滬上最早通行的軌道交通。同時連接寶山與北靜安（原閘北），而北靜安改頭換面之後的發展有目共睹，
因此一號線沿線發展預測將會延續“城市包圍農村”戰略，由中心城市向遠郊擴散。其次3號線，是寶山第二條通地鐵的線路。而3號線最為特別的則是途徑寶山行政中心淞南板塊。因此，沿3號線的發展模式將會是由行政中心同時擴散中心城市與遠郊的兩翼政策。
最後是7號線，通達試點早期試點區域美蘭湖，實則在建成初期就肩負著激活羅涇兩個板塊的使命，那麼7號線沿線很有可能採用“農村包圍城市”的打法，以此徹底激活北上海。
實則，如此的預測也同時應證了2035年，寶山區三核發展新規劃。那麼作為已經起勢的北靜安邊緣板塊和寶山行政中心，美蘭湖急待一波補漲。
第二，商業配套的遠郊轉移，是對於遠郊板塊價格提升的第二大利器。美蘭湖的滯漲現象很大程度上也受限於商業體的匱乏。
之前雖然有諸如北歐風情街、美蘭湖奧特萊斯落址，但依然打法零散概念大於實業。
現如今，商業重心已經在向美蘭湖板塊轉移。70萬方中集金地美蘭城的落成將重新喚醒沉寂已久的美蘭湖板塊。
中集美蘭湖由品牌房企金地操盤，項目彙集品質住宅、多業態購物中心及甲級寫字樓、長租公寓，更引入海洋文化展示館形成立體式約70萬方城市進化體
所形成的超級體量以及多元業態一旦完全落成，除了彌補羅店板塊商業不足的現象以外，更大程度上起到全面激活周邊諸如北歐風情街、美蘭湖奧特萊斯、國際會議中心、國際美術館等一系列商業形成區域聯動，從而起到更新羅店板塊城市形象作用。
寶山磨礪了10年，投資者等了10年，這個2035規劃讓寶山區人民等得實在太久了。那麼就眼下而言規劃而言還是城區發展新模式而言，都將迎來新的紅利期。而對於購房者而言，遠郊置業首選美蘭湖板塊，寶山城區置業以淞南板塊為主，改善置業的話，可以考慮臨北靜安是目前更為合理的置業方向。而對於房價前景有所期盼的置業人群更應該關注美蘭湖板塊的近期動向。
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