樓市專家淨扯淡；投資高手在民間，
—— 純實操，講乾貨，說人話，
這裡是民間高手雲集的【房投學堂】，
我是堂主唐宋。
這是東莞樓市最瘋狂的三個月，
準確來說，這是自2016年
東莞樓價經歷過翻倍的爆擊之後、
進入長達三年的冰凍橫盤期以來，
東莞樓市最瘋狂的三個月！
從今年的9月至11月，
松山湖內”真松湖16盤“的漲幅，
幾乎全部達到了20%，甚至更多，
就連此前松山湖內價格最低的、
被稱為”松山湖上車盤“的金域松湖，
單價也從27000+，漲至33000起步，
一套93平小三房，3個月至少漲了50萬……
而今天，在《環湖》專題到了第4篇《寮步下篇》的時候，
我們要聊的這個地屬寮步的”假松湖“，
一套小三房，竟然也漲了50萬。
這個”假松湖“，便是……
——《寮步篇》（下）
1
這個假松湖，漲了50萬
是的，這個假松湖，
就是星城翠瓏灣
真假合體：真松湖+假松湖
星城翠瓏灣，一個被地界割裂的樓盤
一二期地屬松山湖，三四五期卻地屬寮步了，
這個超級大盤樓盤，整整賣了五年，
截止目前，已然賣到最後一期，
如今，第五期尾盤住宅在售均價：30000
有意思的是：
這個樓盤從2015年首期開盤價的11000，
到如今2019年第五期開盤價的30000，
竟然全面見證了東莞樓市五年來的所有瘋狂。
恐怖的深圳客
另一個有意思的現象：
本盤一二期的深圳客幾近50%，甚至更高，
全因一期開盤時，正值2015年深圳客瘋狂殺進東莞，
而三四五期，深圳客的比例亦是居高不下，
如今，在深圳客開始移倉深圳的大小環境裡，
翠瓏灣的掛牌量開始增加，
本來，理論上應該是有筍盤出現的，
只可惜，恰逢9月至11月松山湖二手樓市爆漲，
真松湖的業主們捂盤惜售，
直接導致作為假松湖的翠瓏灣三、四、五期
也跟著水漲船高。
這個假松湖，漲了50萬
作為寮步地塊的三期，這一假松湖小區
在剛剛成交的幾套二手房的實際成交價，
好樓層的毛坯單價，已漲至28000+元，
而就在今年8月時，三期的二手毛坯價還僅僅是23000+元
短短3個月時間，單價每平方增長5000元，
也就是說，作為假松湖的翠瓏灣三期，
一套100平小三房，3個月的漲幅竟然也達到了50萬，
其漲輻，儼然不亞於真松湖。
究其原因，地段，地段，還是地段。
翠瓏灣三四五期，雖然地屬寮步的“假松湖”，
但其直接“生”在了最好的地段，
松湖北站800米，華潤萬象城500米，
這個地段優勢，即使是同樣地處松山湖北部、
作為真松湖的“萬科金域松湖”，
在距離的比較上，也是望塵莫及。
當然，“真松湖”就是真松湖，
在學區價值上依然要壓“假松湖”一頭。
小區優點：
超級大盤，配套商業、酒店、寫字樓等，生活便利；
樓盤2015年始開盤，樓盤整體觀感較新，適合長持。
房源屬性：
一二期公寓居多，住宅偏少，
所以，看盤時，請先確認一下：
你看的是住宅，還是商業公寓，
因為，二者的價格，完全不在一個檔位。
公寓二手價：20000+
一二期住宅二手價：35000~40000元
幾乎，整整差了一倍！
三期為純住宅，開發商當時是毛坯交付，
四期五期為住宅+公寓，開發商帶裝修交付
三四五期住宅價格：27000-30000元
風險提醒：
樓市投資圈新人請注意：
在二線城市，公寓不是優質的投資品。
在房投圈，房投老炮們幾乎不碰公寓。
至於原因，隨便可以列一堆：
不能入戶、五成首付、交易稅費高、接盤俠少、投資收益少……
雖然因政策因素，翠瓏灣的公寓爭取到了
70年產權，民水民電的利好……
說實話，70年產權公寓帶有很強的迷惑性，
但依然改變不了其”商業辦公類“公寓產權的事實。
最近依然有很多人問：
公寓，可以投資嗎？
我的答案一直是：
在二線城市，投資勿碰公寓，
簡單來講：公寓不是好的投資品，
同樣的資金成本，同樣的時間成長，
投資住宅的回報率，是投資公寓的2~3倍。
至於公寓投資的123456個大坑，
我在早前寫《南城CBD》專題時，有專文寫過
《CBD投資最大的坑》（點擊閱讀）
想要了解學習的，可以點擊上面鏈接查看原文。
2
寮步本地人的選籌邏輯
二手選擇：香市大道，一城精華
一手選擇：三大新盤，優缺對比
香市路，一城精華所在
對於在寮步工作與生活的人來講，
自住兼投資，最佳選擇一定是香市路。
一條大道，圈定了寮步自住最宜居的地界，
香市路，做為寮步的新城市形象工程，
從十多年前開始打造，如今已然呈現出蔚然風貌，
沿香市路一線，集齊了寮步最好的城市規劃配套，
各大商業廣場，眾多品質樓盤、生態公園、學校機構……
儼然將一個鎮的精華全部凝聚於此。
如上圖所示，寮步這幾年興建的80%品牌次新小區，
也基本全部圍繞香市路一字排布在兩側，
具體自住推薦的小區名稱不再列舉，名字全在圖上。
選籌標準關鍵詞：2-8年次新、品牌小區
萬科翡翠松湖，打宜居牌
萬科翡翠松湖，尾盤售價24000+，
在寮步鎮政府旁最繁華的商業中心萬潤廣場，
抬頭遠望就能看到萬科翡翠松湖的工地樓體，
做為鎮級中心的萬科樓盤，
前有商業廣場，後有生態公園，
自住，絕對是鎮區中產家庭的理想選擇。
鼎峰松湖雅境，打學區牌
開盤價22000+元起步，藉著旁邊
松山湖中心小學（集團）西溪學校的招牌，
也是賺足了眼球，因被松山湖中心小學集團併購，
西溪學校的學區價值，成為樓盤宣傳的最大賣點。
教育優點突出，但松湖雅境的缺點也同樣明顯，
周邊是大面積的城中村，未來城市環境的舊改之路
必定是漫長而多艱。只能說，沒有完美的樓盤，
一切選擇在於，不同需求的購房者，更重視哪一層面。
光大松湖雲臺，打品質牌
開盤價21000+元起步，做為東莞本土老大，
建築品質，一直是光大引以為傲的口碑。
光大此前很少做精裝修交樓，松湖雲臺算是例外之一，
精裝修的品質，應該也跟建築品質一樣有保證，
而遺憾的是，松湖雲臺離香市路中心區3公里距離，
生活配套存在不足，於是，
小區自帶了幼兒園和底商，也算是一種自我彌補。
…… ……
《環松三小強》的第二部《寮步篇》結束，
後文，將與大家詳細展開《環松三小強》最後一鎮：
大嶺山——各優質樓盤的投資邏輯，待請期待……
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堂主唐宋，房產投資人，著有《東莞32鎮買房投資一線調研》，《房投實戰技巧三部曲》，在東莞想學習更多買房投資知識，請搜索微信訂閱號【房投學堂】
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