這是太原樓評參考張明原創的第 105篇原創分享 全文共 3852字，預計閱讀：8分鐘
太原房地產井噴發展的契機，城改元年後進入真正的忘我發展，成為品牌地產角鬥場！
細細回味起來，並沒有多少年，那就是三四年的週期，然後這期間猶若過山車，經歷了2016年陡升，2017年爬坡頂端，2018年高光時刻推漲1.4萬的高峰值，2019年就進入了到了所謂的太原的房地產的“冬天”，或許此刻的日子才剛開始進入了一個降速降價的初期端倪，看不到的冰山才是它真正的寒冬期。
依稀記著那個去年的秋天，鮮紅色的三個“活下去“的讓人開始居安思危，開始重新審視拐點，也開始2019年的政府的工作報告的表態，開啟了2019年讓所有房企冷靜的思考“入冬取暖”問題。
戰略佈局收縮，資金降槓桿、迴歸主業，多元收斂、投資謹慎、合併裁員，“降價潮”，強化銷售……
2019年，政策的調控量雖然並不強，但是對房企招招致命，所有的政策都在一個關鍵點上，“資金”
房企2019年如賈府敗落遭遇，缺錢成了2019年主旋律，也深刻認識了什麼是
現金為王的重要性，市場遭遇橫盤，政策導向弱化地產經濟貢獻的依賴性，銷售乏力與上游融資收緊，
上衣沒了，褲子也沒了，唯獨剩下的褲衩就是回款、回款、回款，成為焦躁的“內心吶喊”！
2019年的最後的日子裡12月份，太原據統計有12個項目有計劃開盤動作，在拼搏最後的二十幾天。
以史為鑑，可以知興替，關於明天、關於2020年，關於太原地產格局與趨勢。
2018年的12月份，也寫過對於太原2019年的樓市猜想和預測，經歷一年，也有一些兌現，也有一些並非吻合。有時候預測並不能那麼一定追求吻合，精準是無法做到，但是是對於構建自己的邏輯思維和未知的判斷還是可以實現趨勢的思考。否則我就支個攤來觀面側手賺點零花錢，或者學著李淳風，著書立志，補習天文，曆法，數學，科技，陰陽，易學，做一個雲遊四海的道人。
陸陸續續關於2020年的太原，行業大佬、機構研判，媒體專題，企業內部都開啟了總結判研的路子。
預測1：2020年太原房地產“價跌量穩”是大概率事件
論據(一)，從土地供應量持續上升，和房企開發週期的縮短的現狀來判斷，2020年的供應量仍舊充裕，太原可以支撐千萬方的量級供應是可以持續兌現的。
其次，太原的天花板，究竟是2017年，還是尚未出現，尚未可知。很多人說2018年很難，但是2018年才是處於一個相對高位的成交量的態勢。目前2019年的所謂的寒冬，太原市場1-10月份份累計成交面積仍比同期2018年出現超越，最後的12月份，如果12個項目開盤推量足夠，2019年的成交量反超2018年的概率很大，故而對於2020年的成交量釋放，超越前期甚至挑戰2017年所謂“頂點”仍是較大可能。
預測2：2020年太原房地產政策基調不變，持續限購不變，限售小松可期
先看一下房地產是政策市，2019年整體樓市政策有2大特徵：
其一，因城施策；但實際地方的房產政策調整，仍需符合房產調控的主旋律，否則叫停必然。
其二，7.31政策是 趨緊“”，19年下半場房地產調控整體加緊了，但各城在“人才戶籍”的態度上鬆土。
731的政策結下來核心是四點：其一房價不能漲，其二，錢不能大量流到地產，其三，房地產不能作為經濟短期刺激的工具。其四，將是一個長期行為。
2020年房地產行業政策大幅放鬆的可能性較小。
理由很簡單，2019年一直在嚴峻政策，而2020年考慮到中國經濟壓力和地方土地財政邏輯依舊存在；
其次，當前我國房地產業從投資開發、融資、拿地、開工及銷售整個產業鏈條均表現出下行趨勢，而房企2019年的調整也很厲害，房企的破產、裁員、地王之痛，現金流之瘍，銷售去化大幅度下降，所謂的2020年房地產調控，已經沒有必要再加碼，從嚴的必要性。其三，政策房住不炒一直是態度堅決，考慮到樓市自2018年7月之後低迷蔓延1年半後，2020年也不敢大松，否則被壓抑的需求，或者客觀存在的投資需求，會迅速反攻，道理很簡單，房價在短期內大幅上漲肯定會迎來更嚴格調控，又會迎來房價的下跌，從2019年連續一些城市被警告談話就可見一斑。
預測3：2020年太原是“聯合者有縱火，獨居者狼來了”的房企塑料姐妹花格局
整體格局來看，太原在2017-2018年房企之間出現了聯合拿地，區域聯合開發，共同炒作的的良好區域合作開發經歷。典型的如晉陽湖區域，各家聯合已經是載入歷史史冊的經典合作模版，晉陽湖片區成為炙手可熱的熱點板塊，各家品牌賺的盆滿鍋滿的，溢價十分豐厚。
這樣的故事在2019年開始出現了背離，首先是大地塊分割小地塊，如華僑城+華潤+中鐵，如旭輝+碧桂園+富力，如紅星+陽光城，恆大+綠地+碧桂園等。
然而出現的情況常常是搶節點，促回款，價格戰，產品同質，產品打擊，搶奪變現出口，踩踏縱火。
其次，區域內一家獨大的，清淨的日子難保。如南站的萬科，緊隨其後的區域當代，保利，融信。如綜改區的恆大，隨後有招商蛇口，寶能，綠地等。再如龍城大街的首開，山鋼，綠地，建投，金地商置。清清靜靜的日子難了，你把區域領導開來，後繼者踩著你的光環，熱鬧起來。
預測4：2020年TOP5/10集中度將遭遇挑戰和分化的可能。
整體格局來看，太原房地產仍然在“房企分化，集中度加劇”的通道中。目前前五強的房地產開發商，基本佔據了太原的50%的市場份額，恆大，萬科，保利，融創，富力。
但是太原並未阻斷新的百強開發起來進駐太原的拿地的腳步，每年仍有4-6家的品牌房企進駐太原，目前在太原佈設前期的開發企業已經有近20個房企左右。
而2019年太原目前的土地釋放量呈現級別的擴張，千畝級別的土地高量供應，TOP的土地儲備優勢將隨著土地的大量釋放而弱化集中度和先機優勢。而且以融創較短時間的成為TOP的房企來看，未來太原房企品牌之爭仍是挑戰和分化並存的格局
預測5：2020年是太原房企已經不是比誰的錢便宜，而比拼誰能拿回來錢能力
品牌房企最大的優勢是融資能力強，融資成本低。這也是太原品牌房企橫掃太原的主要原因，然而河東河西，品牌房企的大都是依靠負債率前行發展的，2020年將繼續迎來還債的高峰年。
而目前“央行大媽”多種渠道斷奶，融資上游下游，國內國外，股市信託。已經把東牆先拿走了，債務還了，不能繼續舉債的日子，對於未來的房企將是一個致命的風險問題。
為了活下去，面子可以丟，利潤可以薄，名聲可以差，但是現金流不能段的緊迫。拿回來錢的方式，未來將主要是回款，其次是融資。拿回錢能力將成為房企能否長久發展的主要因素。
預測6：2020年太原城區和成交區域結構性風險，將是重大風險之一
房地產行業更加健康、可持續的關鍵，在於城區的發展速度和需求增長性的配比，太原基本實現中環城區環線分界線。但目前開發分佈，呈現的特徵為，外圍高速膨脹，發展方向步調缺乏統一性。且區域開發週期的並行性重，必然出現區域的紅海市場。
預測7：2020年太原部分“房企”會很危險，防範未然，逆向思維！
主要風險在於區域環境、土地儲備、資本結構、融資能力等方面。
第一類，高價地佔比過高，存在回款及資金隱患的房企；極易進入入不敷出。
第二類，變現能力和融資能力不足的小型房企；或被渠道掐喉，或被資本閹割。
第三類，佈局過度集中郊區土地佔比過高的房企；
第四類，存在產品錯配、品質不穩、產品力不突出的導致品牌力下降的房企。
故而當下，建議房企重現佈局市區小地塊項目。蕭條時期為繁榮拓展，低迷是買地，，保持足夠的現金流，減少負債，留好後路，找準節奏。防止被現金流倒逼，低價售房，損已且害人。
預測8：2020年，是產品競爭力的“提升年”小三居戶型市場鬥豔！
首先，二居室的市場需求份額在逐步降低，三居室的佔比在呈現擴大的市場趨勢。
其次，小面積的三居室出現了新的輪動增長週期，在2019年呈現上升趨勢。
100小三居在未來2020有可能份額將繼續呈現擴張比例。
第一類，在GDP和人口的基數下，居民收入增幅低，購房總價天花板觸及在120萬以內。
第二類，太原目前產業轉型，目前人口不能較大增加，穩定性人口為主，支付能力增幅有限。
第三類，需求吻合,2019年市場出現的下探面積的現象，且綜合開盤分戶型去化比例，小三居的去化率持續在高位；
第四類，潛在產品都是同面積95-105㎡段的緯度擴大功能，如華僑城，保利，旭輝，龍湖。大量入市項目擴大三居產品力提升，錯位競爭的優勝劣汰機制推動。
而2020年，則是房企綜合競爭力的“提升年”。跨越房地產週期調控、高質量、可持續發展都成為戰略優化的“初心”，在過去2、3年都在戰略上陸續提出跨週期的綜合能力打造。
從發展模式來看，房企已經過了黑馬輩出的時代，因為天時地利人和的窗口期從2018年到2020年不具備了，未來房企想繼續中速增長，核心靠清晰的戰略、產品的差異化、強運營效率，即整體綜合競爭了。
預測9：2020年，太原渠道市佔份額出現倍增，或將達到3成貢獻值！
關於渠道的事情，筆者有心傷，江山一片大好，未能達成所願。一天足矣，渠道的代理項目總和可以是太原前五名的項目代理總和（查重聯代項目）。
預測10：2020年，太原二手房應有築底回暖跡象，交房潮引發三級市場活躍！
限售執行期已經基本二年多，市場的存量不斷增長，限售的窗口期基本開始實現。
其次，在連續兩年的二手房交易量下跌趨勢下，太原二手房的成交量已經基本回歸2016年
階段的數值，伴隨2019和2020年的交房潮，同時20-30萬套歷史遺留延期“大紅本”的集中辦理和發證
可交易的二手房基數得到一個迅速提升，同時二手房房價方面，在2020年價格仍會有所下探，
但幅度較低，伴隨地鐵2號線的通車，市區的二手房的交易活躍度或實現築底反彈回升趨勢。
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