新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/青檸
新浪財經訊 12月10日傍晚，“張家港取消二手房限售”消息傳出不久引發業內熱議，11日，張家港市房產交易中心工作人員證實了此消息，稱“昨天確實有窗口進行了取消限售過戶的操作，但今天已經停止。現已恢復限售前的過戶政策。一切以正式文件為準。”
據悉，2017年8月27日，張家港出臺房產限售新政，2017年8月27日，張家港實行限售政策，規定取得不動產證未滿2年的商品住房（含二手住房）不得轉讓。而此番取消限售僅僅不到12小時便又恢復了限售，業內人士指出，這說明各地在政策調整上存在顧慮，還是以穩定操作為導向。
此次中央經濟工作會議強調了“穩地價、穩房價、穩預期”，明確了地產調控“穩”字當頭。並且強調要“全面落實因城施策”，也就是說地方政府在調控上可能將有更大的自由度。
張家港樓市降溫明顯
張家港市是蘇州代管的一座縣級市，一直以來，它和江陰、崑山等縣級市位列國內百強縣榜單的前茅。而2016年之前，活躍在張家港市的房地產市場房企一直以本地房企為主，近兩年，隨著碧桂園、萬科、保利、建發等全國性房企爭相入駐，當地的地產競爭格局逐漸改變。
2016年以來張家港市土拍市場十分火熱，新城控股(37.030, 0.26,0.71%)在2016年底便一口氣購入了四塊土地，成交總價超9億元，保利2017年8月首入張家港，之後一個多月時間便拿地5宗。而碧桂園進入張家港市要早一些，自2014年首入以來，到2017年年底時在張家港拿地已超10塊。
可不巧的是，這兩年時間，張家港市的樓市波動非常大，2017年還火熱的樓市在2018年下半年迅速回落。據張家港市房產管理中心數據顯示，2018年張家港市的網籤面積同比下跌了9.42%。具體來看，2018年5月-9月，網籤量還維持在相對高位，從10月開始大幅回落。而今年的網籤量也並未明顯回暖， 4-5月份是年內高位。
隨著樓市遇冷，外來房企拿地也逐漸趨於謹慎。而經過兩年的建安，房企於2016年-2017年拿到的地塊，在2018-2019年也陸續進入竣工期。冷淡的市場為房企的去化蒙上了一層陰影。
根據張家港市政府土地交易信息不完全統計，2016年年底以來，保利、新城控股、弘陽、金科等在張家港市均有拿地。從拿地力度來看，保利地產(15.700, 0.35, 2.28%)和新城控股比較靠前，而保利地產的拿地成本又遠遠高於新城。
保利一項目去化率僅12%
2017年8月，保利地產通過子公司上海保利建錦房地產有限公司一口氣斥資9.43億元在張家港市拿下三宗地，拿地均價較於上一年底拿地的新城控股大幅上升。
之後在2017年9月，上海保利建錦又以超22億元拿下兩塊地，而這一次的拿地均價較此前又有大幅上升，兩塊地的成本分別達9981.01元/平方米和11048.54元/平方米。
半年報顯示，與之前的拿地相對應，2019年上半年，保利地產在張家港一共有5個項目在售，分別是張家港保利金港鎮中港路東項目、張家港保利保稅區中港路東項目、張家港保利錦豐片區華昌路西項目、張家港保利瓏樾花園和張家港保利熙悅，項目類別均為住宅。
五個項目目前的累計簽約面積分別為35279平方米、4500平方米、60528平方米、67630平方米和87429平方米，預售率分別為67.27%、12.04%、67.24%、91.53%和62.75%。
而此前拿地成本最高的地塊對應的項目為張家港保利瓏樾花園，可見預售率也是最高的，去化相對良好，但值得注意的是，其項目權益比例僅為30%，公司只能獲取小部分收益。
其次，拿地成本9981元/平米的張家港保利熙悅項目，去化率為62.75%，同時，其權益比也僅為50%。
此外，網上資料顯示，保利地產100%權益的張家港保利保稅區中港路東項目於2018年5月開盤，截至到目前預售率僅有12%，去化較為緩慢。
數據來源：根據張家港市政府土地交易信息整理
而截至2019年上半年，新城控股共有五個項目在售，張家港茗悅華庭、張家港十里錦繡、張家港新城榮樾、張家港農聯北項目和張家港江城原著，同樣也均為住宅類別。目前的預售比例分別為79.18%、80.51%、89.88%、23.74%和75.89%。其中，張家港農聯北項目於2018年8月開工，一年多時間去化率僅23.74%，去化較慢。
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