昨天（12月10日）晚間，蘇州下轄的縣級市張家港市取消已施行兩年的2年限售規定，這個消息又開始刷屏。

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在小編印象中，目前全國已有不少城市的房地產調控政策出現鬆動。

近期樓市鬆綁城市名單

6月，南京高淳區購房取消2年社保或個稅證明，只要居住證，或者勞務合同、營業執照就能買房；

7月，上海臨港借人才引進政策，變相的放鬆了限購；

10月，天津接口承接北京北京非首都功能項目，變相放鬆限購；

10月，南京六合放鬆對外地人才的限購；

10月，三亞宣佈大專以上無需落戶就能買房；

11月，廣州限購政策調整：社保與稅單可“互證”；

11月，深圳大幅度調整“豪宅稅“門檻 140平以下不再“被豪宅”；

11月，青島風傳已久的城陽區(含高新區)變相放鬆限購的消息落地；

11月，佛山限購鬆綁：本科以上首套購房不受戶籍和個稅、社保限制；

12月，成都限購調整：高新南區、天府新區購房資格適用範圍擴大；

12月，江蘇省張家港市（蘇州下轄縣級市）商品房2年限售政策取消；

………

昨天張家港取消限售的消息出來後，長沙e房通（微信號：csefang）微信群裡不少網友在討論：長沙樓市政策會不會放鬆？

相信熟悉長沙樓市的朋友，大概率會很淡定：放鬆，那是不可能的！畢竟在政策層面，“低房價”要成為長沙營商環境的金字招牌，要成為長沙招攬人才的重要砝碼。

所以，在可以預見的一段時間裡，長沙的房價還將繼續平穩，保持“低房價”的本色。

對於一般購房者來說，只要按照政策要求，落戶、或者買社保，攢購房資格，在未來一兩年之內上車也不是難事。

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世事無絕對，可能有一部分群體，由於沒有購房資格，出於自主，或者投資的需求，可能會考慮不限購的法拍房。

法拍房是法院拍賣房產的簡稱,是指被法院強制執行拍賣的房屋。當債務人無力履行按揭合同或者無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價款滿足債權。此外，被司法拍賣的房子也屬於法拍房。

今天，小編在淘寶阿里拍賣上看了長沙幾個熱門區域近期的法拍房行情，發現法拍房成交數據還可以，像鈺龍天下、八方小區、萬博彙這樣的頂級學區房，成交均價甚至超過了二手房的成交價格，日前鈺龍天下成交的一套法拍房均價高達2.47萬/平。

市府濱江

12月8日，鈺龍天下二期東區6#1505，109平，有56筆競買記錄，269.5萬成交，均價2.47萬/平。比二手房均價稍貴。

八方小區很火，12月10日一天有3套房產成交。

八方小區C區C5棟2101，毛坯房，163.58平，起拍價318萬，成交價390.5萬元，41次競買記錄，均價2.39萬/平。

八方小區C區C23棟603帶車位,毛坯房，房屋161.83平，小學學位已用2年，起拍價320萬元，成交價349.8萬元，13次競買記錄，均價2.16萬/平。

八方小區C區C18棟406，毛坯房，138.55平，起拍價300萬元，成交價325萬元，17次競買記錄，均價2.35萬/平。

八方小區B區B13棟、B14棟目前還各有一套房源本月下旬拍賣。

梅溪湖

12月10日，佳兆業雲頂梅溪湖小區二期31地塊6棟3501,毛坯房，141.36平，以起拍價235萬元成交，均價1.66萬/平。目前二手房參考均價約1.5萬/平。

12月2日，萬科梅溪郡17棟1405房及室內傢俱家電，97.43平，成交價158.2萬元，103次競買記錄，均價

11月22日，金茂苑（金茂梅溪湖）高層31棟3102，複式結構，176.09平，市場價約345萬元，以起拍價2757583.49元成交，1次競買記錄，均價1.57萬/平。目前二手房參考均價約1.7萬/平。

9月14日，

9月13日，梅溪青秀8棟3204，毛坯房，100.36平，成交價1655940元，84次競買記錄，均價1.66萬/平。

10月10日，中建梅溪嘉苑（中建梅溪湖中心）住宅5棟3102,毛坯房，140.11平，起拍價224萬元，成交價264.5萬元，135次競買記錄，均價1.89萬/平。目前二手房參考均價約1.3萬/平。

河東江景盤

12月18日，復地崑玉府（復地崑玉國際）3棟2單元4303，182.56平，精裝,以起拍價320萬元成交。11月13日，該房源以400萬元起拍流拍，均價1.75萬/平。目前二手房參考均價約2.3萬/平。

12月1日，北辰三角洲奧城E6區4棟1807,104.46平，裝修房，起拍價139萬，最終以159萬元成交，競買記錄40次，均價1.52萬/平。

一般來說，法拍房成交價格會比市場價稍低10%-15%左右。

但從上面的成交記錄來看，由於學區加持，鈺龍天下、八方小區法拍房均格比目前的二手成交均價要稍高一兩千，穩定在2.1萬-2.5萬/平。梅溪青秀的法拍均價1.6-1.8萬元/平，現在二手房尚不能上市交易，比上次開盤價1.1萬/平，法拍房價格也上漲了50%以上。另外，砂子塘本部的萬博彙，法拍房價格也在2.2萬元/平。

下面，讓我們來系統瞭解一下法拍房，看看法拍房有哪些坑，購買法拍房會有哪些風險？

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一，法拍房來源有哪些？

1、商業貸款產生

購房者貸款購房，無法如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押的房產拍賣變現來償還貸款。

2、民間借貸產生

比如，被告借原告的錢，約定將自己的自有房產抵押給原告，約定的時間到期後被告不能按時還款。但是根據《擔保法》的規定，原告不能直接取得抵押房產，需向法院申請被告還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣被告的房產來還款。

3、司法沒收產生

比如，刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫。

4、無主認領

對於一些無人認領的房產，可以進行拍賣，但是這種情況在現實生活中很少見。

二 ，法拍房與普通二手房有哪些區別？

1、一般低於市場價

《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第8條第三款規定：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。不過，最終需以成交價來判定是否有性價比。

2、一般只繳納契稅

法拍房不需要繳納增值稅及其附加，不需要繳納個稅，需要繳納契稅，如果為一類經濟適用房，需要繳納綜合地價款，二類經濟適用房需要繳納土地出讓金。因此，購買法拍房較普通二手房交易會省下不少稅費。但法拍房買家一般都需要負責房產遺留的水電煤氣費用，物業費等。

3、一般交易週期比普通二手房交易週期短。

4、大多時候法拍房需要付全款。

雖然有銀行已經開始對法拍房提供貸款，但相對來說還是比較麻煩的。

5、潛在風險較大。

法拍房雖然性價比較高，不過有不少潛在風險。通常房主可能涉及債務等問題，如果涉及民間借貸，入住後可能會遭到債權人騷擾，因此購房時需要特別注意。

6、購房途徑不同。

普通二手房交易一般通過中介機構或者個人交易，而法拍房則是通過法院拍賣平臺進行拍賣，簽署特製的《房屋競買委託協議》，而不是《二手房買賣合同》。

三，購買法拍房有哪些風險？

1、原房主的身份風險

法拍房基本是由於債務人無法償債而被拍賣房產，如果原房主人品可靠，只是暫時資金週轉不靈，那還比較省心。

但是，我國目前民間貸款無法通過國家機構查詢，如果原房主因債務問題跑路，那麼你拍下他的房屋，入住後可能遭到其他債權人的追討，碰到不講理的人很麻煩。

一般情況下，法院不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，所以這個風險不容忽視。

2、不能落戶的風險

很多時候，法拍房上面是有原戶主落戶的。法院通過拍賣確認書、執行裁定書等法律程序，將房屋合法地過戶給了買房人，買房人就拿到了房屋的產權。

但是如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利。那麼如果你購買法拍房，戶口就存在沒法落戶的可能，而戶口不能落戶意味著子女就學等問題沒法解決。

另外，過戶瑕疵的問題還體現在公房、央產房無法上市交易、產權性質有爭議、開發商與物業公共維修金問題、網籤佔用問題、隱藏的各種查封，等等。

3、無法馬上入住的風險

如果存在租賃在前、抵押在後的情況，拍賣成交後原租賃合同繼續有效，“買賣不破租賃”。實踐中就有原房主故意把租賃合同籤的很長，甚至10年、20年，如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之後由於承租人的存在，自己是無法搬進去住的。

甚至有些一開始說沒有租賃的法拍房，等拍賣後，突然又冒出來租賃合同或者有人在裡面居住不肯騰房（承租人、被執行人、債權人、第三人）。一般情況下，執行法院不會強制騰空，購房者還需要另立民事案件進行處理，那就很麻煩了。

4、補繳費用的風險

（1）要實地查看

購買拍賣房屋，一定要提前到現場實地考察，瞭解拍買房是否有拖欠物業費、取暖費、水電氣費等情況。部分房產如果長期無人入住拖欠了很久，這可是一筆不小的費用。

如果房屋破壞狀況較嚴重，未來可能需要大量維修費用。而且部分法拍房可能因為種種原因無法實地查看，存在一定風險。

（2）查清是否抵押

法拍房可能因為房主債務問題被多次抵押，而法拍房後續的所有費用均由購買者承擔。如果有抵押一定要了解清楚是否可以辦理解押，否則可能面臨債務償還風險。

（3）預交保證金

法院拍賣前通常會要求競拍者預交一定的保證金，保證金的多少由法院或拍賣執行方確定，但是通常不低於評估價或市場價的5%。也就是說如果你想要拍賣一套價值500萬的房子，首先你要準備幾十萬的保證金。如果競拍失敗，可以申請退還保證金。

（4）稅費高

法拍房也需要交納稅費，一般法院會出具相關文件材料，可以辦理免交增值稅。如果法院無法出具材料，購房者可能需要承擔較高的稅費，導致最後成交價高於市場價。

因此，綜上所述，法拍房雖然可以突破限購政策，最快速地買房。但實際操作過程中可能會存在一些“深坑”、“套路”，普通購房者還是需慎重考慮。

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