提起漢口後湖片，大漢口購房者應該是非常熟悉了，因為它可以說是漢口三環內房價最低的區域。因而，這個片區神盤層出不窮，首地雲夢臺、武地漢悅府坤璟等等。不管樓盤是賣毛坯房還是精裝房，關注度都非常高。
那麼，問題來了，為什麼後湖片樓盤有會這個魔力呢？老歡總結了下，主要有下面三點：
第一、房價相對低。後湖片目前均價約17000-21000元/平左右，在漢口三環內屬於低價水平。同時，區域樓盤供應量較多，大量剛需購房者湧入；
第二、各種配套完善。有永旺夢樂城商業、漢口城市廣場商業、地鐵3號線、6號線、 8號線及陽邏線等等；
第三、學校資源好。後湖片育才系列學校遍地開花，大批購房者為學校而來。
今天老歡要咵的就是後湖片的純新盤——花樣年花好園項目，預計12月將推出87平、128平、145平精裝房，該項目臨近地鐵3號線、漢口城市廣場及育才怡康小學，周邊配套優勢明顯，但是就真的值得購買嗎？聽老歡下面細細咵!
趁鄰居熱度 片區高價精裝房將入市
大漢口購房者對於後湖片應該是非常熟悉的，該片區位於三環內，並以金橋大道為界分成了東後湖片和西后湖片。東後湖屬於老後湖區域，包括百步亭片區，興業路和後湖大道；西后湖主要是塔子湖片區。
花樣年花好園項目屬於西后湖片，和項目緊挨的是漢悅府坤璟，該項目上個月推出了86-132平精裝房，均價約20000元/平。因此，花樣年花好園入市房價應該是和其價格相持平。項目的這個鄰居盤當初可是非常傲嬌，裝修不能貸款，5:1的搶房率！
那麼，這個價格是否有優勢呢？我們比較下週邊樓盤價格就知道了，該項目周邊目前有樓盤漢悅府坤璟、星河2049、幸福時代大家。
（項目周邊樓樓盤）
上面四個盤中，除了純新盤幸福時代大家是賣毛坯房，預計均價約17000元/平，其它項目都是賣精裝房，星河2049均價約18200元/平，漢悅府坤璟均價約20000元/平，花樣年花好園放風價也是均約20000元/平。
因為周邊有毛坯房和低價精裝房搶市場，花樣年花好園價格優勢並不明顯，高於周邊樓盤2000-3000元/平。另外，該項目隔壁就是神盤漢悅府坤璟，擁有同樣的交通及商業優勢，購房群體將被分流。
另外，在武漢同環線的區域，不少片區能在花樣年花好園這個價格上打個八折就能入手，如漢陽四新片、洪山白沙洲片。可能有人說，這兩個區域的各種配套及宜居性，跟後湖完全沒得比了。
這句話老歡也是贊同的，但是房價便宜個二三千，我相信想在三環內置業的購房者，還是會有人願意考慮同環線的低價區域，在這裡也只是給大家提供一個第二選擇。
對於很多購房者來說，想買三環中心區域的樓盤，卻又擔心周邊太吵；買三環外的樓盤，又覺得周邊配套不好，擔心出行購物不方便。今天老歡咵的花樣年花好園項目，將購房者的這個糾結點完全體現出來。
配套優勢VS噪音擾民 如何選是個難題
後湖片一直因為配套完善而受到購房者的高度關注，有永旺夢樂城商業、漢口城市廣場商業、地鐵3號線、6號線、8號線及陽邏線等。花樣年花好園項目同樣也是佔有區域先天優勢，交通及商業配套均在200米範圍內。該項目距離地鐵3號線後湖大道站K出口約200米，步行約5分鐘即可到達，同時該站點可以和陽邏線進行換乘。
（項目離地鐵距離）
地鐵3號線分兩期開發，一期是由東西湖宏圖大道開往經開沌陽大道，該線路已通車；二期從終點站沌陽大道出發，向北到達文嶺地區，總共設置5個站點，全長約8公里，目前該線路已經列入了遠期計劃，目前還沒有通過審批。
（地鐵3號線一期線路圖）
除了軌道交通優勢外，該項目在自駕和公交出行方面，也是比較便捷的，門口即是後湖大道地鐵後湖大道站，擁有8條公交線路。另外，
自駕走後湖大道10分鐘內可到達二環線及三環線，可以去漢陽武昌方向，全程無紅綠燈。在商業配套方面，花樣年花好園距離漢口城市廣場商業約300米，距離新生活摩爾城商業約900米。這兩個商業體都已經營業，擁有購物、餐飲、休閒娛樂及文化教育等多種商業形態，居民生活需求完全可以滿足。
（項目離周邊配套距離）
（漢口城市廣場實景圖）
但正是因為周邊配套齊全，花樣年花好園所受到的噪音影響也是不容忽視的，該項目即將推出的樓棟是離後湖大道最近的，底層住戶將會有噪音問題。
剛上文老歡提到了後湖片除了配套成熟外，最大的亮點就是學校資源，育才系列學校遍地開花，有育才行知小學，育才越秀小學、育才可立小學、育才同安小學、育才漢口小學等等。那麼，花樣年花好園也能對口育才學校嗎？
後湖育才系列學校遍地開花 教學質量是否有保證？
除了周邊交通和商業配套外，花樣年花好園另外一個最大賣點就是學校，售樓部宣稱未來業主可就讀育才怡康小學及武漢漢鐵初級中學，該項目距離小學約1公里，距離中學約1.5公里。
（漢口城市廣場實景圖）
（學校實景圖）
花樣年花好園是個純新盤項目，後期業主孩子能入讀什麼學校，是需要等交房後統一劃片才能確定。不過老歡可以先來考察下，周邊老小區對口學校情況，項目周邊老小區有海賦江城、惠民苑等。
根據2019年最新的江岸區教育局劃片可得，這些老小區對口的學校是育才怡康小學，該小學對口的初中是漢鐵初級中學。
（周邊小區對口小學）
（小學對口初中）
看了上面對口學校表，江岸區小學有一個明顯的特色，就是育才系學校遍地開花。江岸區的育才一小和育才二小是武漢市重點小學，而其它育才小學大部分都是掛名而來，教育質量還是要打個問號，如育才怡康小學其前身就是北京路小學。
目前，育才系小學在武漢約有數十所之多，除了江岸區育才遍地開花外，甚至在經開區也曾有過育才小學開發區分校，但是目前掛名已經被取消，改回原來的奧林小學。可見，掛牌名校的學校也未來也可能會有變化。
總的來說，花樣年花好園擁有“王者”的交通及商業配套，那內部產品能否保持一致呢？買房子不僅要看“面子”，還要看“裡子”，先從項目規劃說起。
純商業地塊 五年後重出江湖變住宅
花樣年花好園項目所在地塊是花樣年集團通過收購原中森華旗下的永紅村城中村改造K1地塊而來。早在2014年，永紅村城中村改造K1地塊就已公示：
為商辦項目，擬新建一棟9層的商業和2棟22層公寓樓，總建築面積約140000平方米。
（2014年地塊公示效果圖）
花樣年集團2017年收購該地塊，並對土地性質進行了調整：商業面積由98000平方米調整至56000平方米，居住建築面積由42000平方米調整至84000平方米。
（土地性質調整）
（2014年地塊公示效果圖）
住宅面積調整後的花樣年花好園項目，應該有更多房源可以拿回來供購房者進行選擇。但事實並不是如此，該項目只有1號樓2單元和2號樓可以出售，這是什麼原因呢？
政府回購+高容積率+低綠地率 入市房源“大縮水”
花樣年花好園佔地面積約2.68萬㎡，總建築面積約19萬㎡，住宅建築面積約8.26萬㎡，商業建築面積約5.6萬㎡（含約1.3萬㎡商業+4.2萬㎡辦公樓），容積率5.22，綠地率26%，由3棟住宅樓和1棟寫字樓組成。
從上面的基本數據能看出來，該項目居住適度並不高，硬傷是比較明顯的。一是高容積率，意味著樓間距較窄，居民活動空間較小；二是低綠地率，由於佔地面積有限，小區內沒有更多空間來進行園林規劃，基本無綠化景觀可言。
另外，該項目雖然有3棟住宅樓，但是其實只有1號樓2單元和2號樓能拿來出售，其它房源均被政府回購。回購房未來的具體用途，目前還不確定，或將影響到未來小區居住純粹性。
花樣年花好園預計12月將首開的是1號樓87平、128平、145平精裝房，總共33層、2個單元、2梯4戶，預計均價20000元/平。
（項目沙盤圖）
1號樓臨近主幹道後湖大道及商業街，低層住戶將受到噪聲影響較大。另外，該樓棟旁邊是超高層寫字樓，部分戶型採光將受到影響。
小戶型嫌小、大戶型首付高 “兩頭難”該如何選？
1號樓戶型面積是87平兩房、128平三房、145平三房，面積區間跨度較大，無100平左右戶型。87平戶型面積偏小，並不適合剛需家庭，但是由於臨近地鐵、商圈及學校，該戶型具有投資價值，這或將也是該項目開發商在中心區設計小戶型的考慮。
戶型分析：87平兩房兩廳一衛結構，1號樓中間戶。該戶型四開間朝南，室內採光效果較好；戶型佈局較緊湊，無走廊等面積浪費。市中心87平的小戶型算是稀缺產品，上車難度較大。
不足之處：因為戶型面積較小，在房間隱私及動靜分區上無法進行隔開，如進門就是臥室，房門是正對餐廳，衛生間門也是正對客廳，後期需要時刻關著門。另外，動區客廳和靜區主臥僅一牆之隔，休息時或將受到噪聲影響。
戶型分析：128平三房兩廳兩衛結構，1號樓西邊戶。該戶型北向餐廳有窗戶，南向客廳有陽臺，屬於南北全通透戶型。三間臥室都帶有飄窗，可利用面積較大。另外，該戶型在衛生間門和客廳之間進行了遮擋，保證了隱私性。
不足之處：該戶型進門就是臥室，後期該房間門需要時常關著，同時離公共衛生間較遠，夜間使用不太方便，同時進門處有長走廊面積浪費。
戶型分析：145平四房兩廳兩衛結構，1號樓東邊戶。該戶型是全通透結構，北面有窗戶，南面有陽臺。客廳和餐廳相連，可使用面積較大。另外，四房結構可以滿足二胎家庭居住需求。
不足之處：整個戶型只有主臥和客廳是朝南，室內採光或將受到影響；進門就是臥室，該房間隱私度有影響，同時離公共衛生間較遠，需要經過廚房、餐廳及客廳區域。145平的大戶型，主臥沒有衣帽間，生活舒適度不高。
綜合點評：
1、花樣年花好園項目最大的優勢在於三環內區域，周邊各種配套完善，距離地鐵3號線後湖大道站約200米，距離漢口城市廣場商業約300米，周邊居住氛圍濃厚，受到購房者較高的關注度。另外，項目周邊有育才怡康小學，但是具體能否對口，需要等交房後統一劃片確定。
2、雖然項目外在優勢明顯，但其內在劣勢也是較多的，第一、噪聲問題，臨近主幹道後湖大道，且帶有底商；第二、居住性不純粹，小區內有政府回購房存在；第三、居住舒適度低，小體量項目、5.22的高容積率及26%的低綠化率。
3、在戶型方面，該項目即將推出的是87平、128平、145平房源。對於剛需來說，戶型面積要不太小，要不太大，會比較糾結。另外，87平小戶型適合投資購房者，地段好後期容易出租。
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