文章導讀：在二手房交易的過程中，賣方的房產已被抵押或查封，會給交易造成很大的障礙，更嚴重的情況是無法辦理過戶。出了這樣的問題應該怎麼辦呢？有無辦法提前預防呢？京雲房產律師團近日專門選取了典型案例，為大家做個參考。
一、購買被抵押的房屋有什麼風險？
1、房屋被抵押的情況還是經常碰到的，最常見的就是原房主通過貸款購房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權人因個人債務等其他原因，將房產抵押給其他人。在抵押期間房產的佔有使用權並不改變。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
2、根據規定，必須是無抵押狀態的房產，才能辦理過戶。所以，購買此類房子，需要賣家先自行解押，或者買家通過合理的方式替賣家還錢，才能解除房子的抵押，才能辦理過戶。
我們遇到過大量的此類法律糾紛，賣家無力按照合同的約定時間自行解押，或者賣家把買家交給他用來解押的錢挪作他用，導致買家最後錢房兩空。
二、購買被查封的房屋有什麼風險？
1、購買被查封的房產比購買設定抵押的房產風險更大。畢竟如果是因貸款設定抵押是很常見的，但如果是涉及被查封，原產權人個人信用可能就存在問題，風險當然也就大了。房子最後無法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂都是有可能的。
2、房子被查封的原因很複雜，有惡意的也有非惡意意的。
可能是房價大漲，賣家與第三方合謀偽造債權債務關係，讓法院查封房產，使交易被迫中止；也可能是賣家出賣的房屋登記上屬於賣家，但根據規定和家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產；還可能是房主真的涉及其他債務糾紛，法院依職權或債權人申請，對房屋進行保全措施。
總之，原因很多，買家常常防不勝防。如果涉及訴訟房屋被保全，查封週期會很長，房屋被查封期間無法過戶。
三、相關案例：買了有抵押和查封的房子無法辦過戶
1、基本案情
（1）無法為溫某辦理過戶，導致購房合同無法繼續履行。
2018年1月，吳某、許某（賣方）與溫某（買方）協商，吳某、許某將其名下一處別墅以330萬元的價格出售給溫某，溫某支付定金10萬元。合同同時約定涉案房屋處於抵押及查封狀態，由賣方負責滌除抵押和解除查封。一方如有違約，另一方有權解除合同，並按成交價10%作出賠償。溫某簽訂合同後依約向吳某、許某支付了10萬元定金，後由於吳某、許某未按照合同約定滌除抵押和解除查封，無法為溫某辦理過戶，導致購房合同無法繼續履行。
（2）法院判決合同解除，賣家賠錢
溫某遂訴至法院要求對方解除合同、支付違約金99萬元。
經查明，涉案房屋因吳某、許某的另案債務被查封，導致合同無法繼續履行，法院遂判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，吳某、許某向溫某返還定金。對於違約金法院進行了適當調整。
2、京雲房產律師分析
根據《合同法》的規定，賣家無法為買家辦理過戶的行為構成根本違約，買家可以依法主張解除合同，返還定金並主張違約金。
對於違約金，吳某、許某未能解除查封，將涉案房屋過戶給溫某，構成違約，應承擔違約責任，但溫某作為房屋的買受人，在房屋買賣的重大交易中，理應盡到一般買房者的合理審慎義務，其在明知涉案房屋被司法機關查封、交易必然存在極大風險的情況下仍選擇繼續簽約和履行，對合同無法繼續履行亦負有一定過錯，故對溫某主張的違約金金額進行了適當調整。
四、出了無法過戶的情況買家應該怎麼辦？
1、因房產被抵押導致
方案一：賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權轉移登記的。買方可向法院起訴請求解除合同，並要求賣方承擔相應違約責任的，法院應予支持。
方案二：賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行解押義務，致使買方無法辦理房屋過戶，而買方要求繼續履行合同辦理過戶手續的，買方要準備好資金代賣方清償債務解除抵押。如果買方不能代為清償債務，對其要求過戶的訴求，法院不支持。
2、因房產被查封導致
依照《物權法》第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定，一般認為被查封房屋買賣合同本身是有效的，但解除查封前禁止過戶。
處理被查封房屋買賣合同方法，原則上同被抵押的房屋相同，能及時解決查封問題，房屋買賣合同可以順序履行。解決不了，導致合同目的無法實現，可以追究賣方的違約責任。
3、如何預防此類糾紛的發生？
一般情況下，出售已被司法查封的房屋價格低於市場價，很多買家在低價的誘惑、中介的誘導下，在未對房屋權屬、查封、抵押等情況進行審查的情況下便匆匆忙忙簽訂合同，支付首付款。最終，涉案房屋可能因仍被查封而無法過戶，賣方也可能已將房款挪作他用，喪失返還能力。
因此，京雲房產律師團建議，購房者在簽訂房屋買賣合同前應當查看最新的不動產登記信息，審查交易房屋的權屬、抵押及查封情況，對於處於抵押、查封狀態的房屋，謹慎購買。
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京雲房產律師團提示您：房屋買賣屬於大宗商品交易，具有標的額大、過程煩瑣、交易時間長等特徵，極易產生糾紛，買方在購房時應該認真審查房屋的權屬、他項權及是否限制交易等情況，切勿受低價房的誘惑，輕易進行交易。交易出現糾紛應及時諮詢專業房產律師，避免損失擴大。
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