武漢還建房可以買嗎？有什麼要注意的嗎？

“城中村”的範圍是：根據國務院批准的《武漢市城市總體規劃（1996 至 2020 年）（ 國函[1997]11 號）和《武漢市土地利用總體規劃主城建設用地控制範圍圖（1997—2010），確定江岸、江漢、礄口、漢陽、武昌、洪山區的 147 個行政村和 15 個農林單位為“城中村”。為了分步推進和分類指導“城中村”綜合改造，根據實際擁有耕地現狀，將我市“城中村”分為A、B、C 三類：A 類村為人均農用地小於或等於 0、1 畝的村，B 類村為人均農用地大於 0、1畝、小於或等於 0、5 畝的村，C 類村為人均農用地大於 0、5 畝的村。

“城中村”綜合改造工作的步驟是：今年先期在主城區規劃二環線以內 52 個村中選擇若干村進行試點，並以此為基礎推進 A、B 類村的綜合改造工作。C 類村可先推進集體經濟組織改制工作，在土地被逐步徵用後，剩餘農用地人均佔有面積達到 A、B 類村標準的，方可執行“城中村”綜合改造的相關政策。

三、“城中村”綜合改造工作的政策和措施

（一）全面推進改制工作

1、“城中村”集體經濟組織改制

通過股份制改造，將村集體經濟組織依法改制成為適應社會主義市場經濟管理體制、經營機制和分配方式的經濟實體，達到明晰集體資產權屬、維護集體經濟組織及其成員合法權益、促進改制後經濟實體的持續健康發展的目的。改制中要堅持公開、公平、公正的原則，制定切實可行的改制方案。

改制中必須進行清產核資和資產評估，認真做好債權、債務的清理登記，及時清收各種債權，避免集體資產流失。資產評估結果要經村民會議認可，並按規定報鄉（ 鎮、街）農村經濟經營管理部門或區ZF指定的有關部門確認。

對村集體資產的處置應依法確認其真實性、合法性、有效性。對村集體經營性淨資產適當扣除社會保障和公共事業管理資金後，原則上全部作為股權量化的資產。

集體經濟組織改制可參照《 市人民ZF辦公廳關於進一步加快國有企業改革與發展政策的意見》（武政辦[2003]66 號），享受資產處置、契稅減免等有關優惠政策。改制後的經濟實體凡符合新辦企業條件的，享受國家稅收減免政策；不符合新辦企業條件的，原則上維持原納稅方式不變。

具體意見由市體改辦會同市農業局等有關部門負責制定，並報經市ZF批准後執行。

2、村民戶籍變更

實施“城中村”綜合改造可按國家和省有關規定將村民農業戶口變更登記為城市居民戶口，免收有關費用。具體實施方案由市公安局負責制定，經市ZF批准後執行。

3、撤銷村民委員會組建社區居民委員會

“城中村”完成集體經濟組織改制、村民農業戶口變更登記為城市居民戶口後，按照《中華人民共和國村民委員會組織法》和《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規定，撤銷村民委員會，組建社區居民委員會，並實行平穩過渡。新組建社區居民委員會的建設及成員的相關待遇，按現行有關規定執行。具體實施方案由市民政局負責制定，經市ZF批准後執行。

“城中村”綜合改造中村基層黨組織和社區黨組織建設的有關規定，由市委組織部另行制定。

原村民委員會財務賬目由區農村經濟經營管理部門或區ZF指定部門接收，檔案由區檔案部門接收。

4、勞動就業和社會保障

改制後組建的經濟實體，應優先安排村改居勞動力就業。鼓勵和引導村改居勞動力自主創業和自謀職業。對暫未就業且有就業願望的村改居勞動力，發給《再就業優惠證》，享受相應的優惠政策。有關區ZF及有關部門要為“城中村”有勞動能力和就業要求的村改居勞動力組織專門的技能培訓，培訓費從市、區財政專項資金中列支。各級勞動就業服務機構要優先為村改居勞動力推薦就業。

逐步將村改居人員納入城市社會保障體系。村民身份改變為城市居民後，已參加城鎮職工社會保險的，繼續參加城鎮職工社會保險；符合參加城鎮職工社會保險條件的，應按規定參加城鎮職工社會保險。男已年滿 60 週歲、女已年滿 55 週歲的村改居人員可採取一次性繳費的方式參加“城中村”村改居人員養老保障。市勞動和社會保障部門要根據試點村的社會保障工作實施情況，積極探索和不斷完善相關政策。

村民轉為城市居民後，享受城市居民有關的優撫、復員退伍軍人安置和社會救助等政策；符合低保條件的可按規定程序申領城市居民最低生活保障金。

具體實施方案由市勞動和社會保障局、民政局、財政局負責制定，經市ZF批准後執行。

5、計劃生育

“城中村”村民成建制轉為城市居民的，按照《 湖北省人口與計劃生育條例》的規定，2年內執行農村計劃生育政策，2 年後執行城鎮計劃生育政策。

（二）大力推動改造建設工作

1、規劃管理

“城中村”實施改造建設，其規劃編制、建設管理的各項標準和控制指標按城市規劃、管理標準執行，其改造建設應符合武漢市城市總體規劃和產業發展規劃的要求。對基本符合城市規劃要求，宜採取保留、改建、擴建方式進行改造建設的，重點解決公共服務、基礎設施和城市景觀等問題；對不符合城市規劃要求的，可重新選址集中新建。實施改造建設必須按規定的程序辦理相關手續，確保工程質量、功能質量和環境質量。

“城中村”改造的選址規劃和建設規劃方案應在規劃部門的指導下，由各區ZF督促各鄉（鎮、街）、村組織編制，報市規劃局（市國土資源局）審批。

2、改造建設方式

“城中村”改造建設針對各村不同情況和條件採取相應方式實施。主要方式有：以改制後的經濟實體自行實施改造；以項目開發方式實施改造；以統徵儲備的方式實施改造。

A 類村的改造建設，其土地除規劃控制用地外，原則上優先由村改制後經濟實體使用，並通過綜合改造，用於建設安置原村民的新居住區、保障改制後經濟實體的發展空間和籌措村改居人員社會保障資金等問題，依法核發《國有土地使用證》。同時，也可按城市規劃要求，以項目捆綁、公開供地方式進行房地產開發改造。

B 類村的改造建設，其土地除規劃控制用地外，其餘土地原則上按四塊使用，即保留和還建住宅用地、開發用地、產業用地和儲備用地。其中，保留和還建住宅用地、產業用地依法核發或換髮國有土地使用證；開發用地依法核發出讓性質的《國有土地使用證》。

C 類村的改造建設，原則上通過統徵儲備的方式進行。統徵儲備達到 A、B 類村標準的，按改造 A、B 類村的土地處置政策執行。為了扶持改制後的經濟實體能持續健康發展，在土地徵收、徵用時按徵十留一的比例以劃撥方式留給改制後的經濟實體發展二、三產業，並依法核發《國有土地使用證》。

“城中村”開發用地、儲備用地的土地出讓金、增值收益金的 60% 劃轉給“ 城中村”所在區ZF財政專戶儲存，用於補貼“城中村”綜合改造中的舊村灣開發改造、新居住區基礎設施建設；40% 由市ZF統籌用於“城中村”綜合改造的市政基礎設施配套建設等。

3、個人房屋及宅基地處置

對經批准實施改造的“城中村”，由規劃（國土資源）、房產行政主管部門對原集體土地上個人（含非本村村民）的房屋及其宅基地按一戶一處宅基地的原則進行清理。原村民的房屋，屬拆遷範圍的，予以認定還建安置面積；屬保留範圍內的，予以確認發證面積。

原村民住宅房屋及其宅基地經合法批准已經取得《集體土地使用證》和《房屋所有權證》的，經規劃（國土資源）、房產行政主管部門核實後，予以認定或確權。對歷史形成的無審批手續但確係本村村民長期自住的房屋及其宅基地，且他處無住房的，按《 武漢市徵用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（市人民ZF第 148 號令）、《 武漢市城市建築規劃管理技術規定》（市人民ZF第 143 號令）和《市人民ZF關於加強農村村民建房管理工作的通知》（武政[2003]87 號）精神予以認定確權。

因徵地農轉非仍居住在本村的居民，其原村民身份經村委會證明，可參照村民房屋及其宅基地認定或確權的規定執行。

村集體房屋及其佔地和非本村村民房屋及其宅基地的處置辦法，由市規劃局（市國土資源局）會同市房產、城管局等部門另行制定。

4、拆遷還建

“城中村”改造建設中拆除原村民房屋時，要對每戶的合法建築面積按上述處置政策進行認定，並登記造冊報區ZF備案。

拆遷人根據認定的合法面積和規劃（國土資源）部門制定的安置標準，採取等量置換的方式進行安置。認定的建築面積大於安置標準的，其超出部分按被拆除房屋的重置價予以補償。

拆遷人徵得被拆遷人同意，可以採用貨幣安置。

為合理利用土地、降低開發強度，可根據控制性詳細規劃以及被拆遷人的申請，在還建用地範圍內適當建設商業用房，按一定比例用住宅面積抵換商業用房建築面積安置被拆遷人。

對房屋拆遷後需要過渡的，拆遷人應按照《武漢市徵用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（市人民ZF第 148 號令）的規定，發給過渡費。

易地建設新居住區的，應按規定拆除原舊村。

5、改造建設相關政策

建設安置原村民還建房涉及的有關稅、費，按農民個人建房的收費政策執行。實施開發用地項目建設時，免繳市政基礎設施配套費；應繳納的其他規費，有幅度的按下限收取，無幅度的減半收取，其中涉及農用地轉用及佔用耕地的，需按規定繳納新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費。

6、基礎設施建設管理

經批准實施改造的“城中村”，新建區域基礎設施配套建設項目（ 道路、排水、園林綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等）由相關部門同步納入城市基礎設施建設年度計劃並組織實施。

原“城中村”範圍內的市政基礎設施管理要納入城市統一管理範圍，有關事權按市、區分級管理的原則辦理；其市容環境衛生管理水平要逐步達到城市市容環境衛生標準；其消防、治安等按城市管理的有關規定執行。

“城中村”改造建設完畢之前，其社區內的各項管理經費，除市、區已明確責任的以外，仍然由改制後集體經濟實體支付。

具體實施方案分別由市建委，市規劃（ 市國土資源局）、房產、財政、城管、水務、園林、公安、民政、郵政局，武漢供電、電信公司等有關部門和單位負責制定，報市ZF批准後執行。

四、“城中村”綜合改造工作的組織領導和工作要求

“城中村”綜合改造是一項複雜的社會系統工程，涉及面廣、政策性強，關係到城市可持續發展，任務十分艱鉅。各級黨委和ZF必須高度重視，要進一步解放思想、實事求是、與時俱進，在實施改造中要堅持高起點規劃，同時要尊重客觀規律，尊重村民意願，量力而行。要堅持依法辦事，正確處理國家、集體和個人三者之間的利益關係，注重保護村民的合法權益。要切實加強領導，超前謀劃，精心組織。