還記得這張圖嗎？近五年來武漢某些學區房及武漢平均房價漲幅情況：
（近五年房價漲幅）
老歡後臺也一直有粉絲諮詢，為什麼有的區域，明明兩個樓盤隔的也不遠，開車就三分鐘的路程，但是二手房價格卻差5000元/平。比如萬科漢口傳奇房價2萬3左右 ，福星惠譽福星城房價1萬8左右。
(萬科漢口傳奇二手房價)
（福星惠譽福星城二手房價）
萬科的品牌溢價雖然明顯高出一截，但不至於單價相差5000元/平兩者距離也就1.7公里。究其原因，真相只有一個！學校！！！
看完下面的兩張圖，你就明白了！
（福星城對口長港路小學）
（萬科漢口傳奇對口紅領巾二校）
紅領巾學校是江漢區重點小學，紅領巾小學位於武漢CBD附近，紅領巾二校是一所新建學校。目前教育局劃片入學政策中，紅領巾二校優先接納萬科漢口傳奇小區業主，可以算是該項目二手房定價法寶；長港路小學則是江漢區一所普通小學。
另外，萬科漢口傳奇還自帶一所初中，學校規劃為24班，目前在建中。因為沒開學，沒有升學率，老歡也不好評價該學校到底好不好，但至少有一點可以肯定的是建在小區地塊，小孩子後期讀書接送方便；福星城對口的初中是實施的多校劃片，可以選擇新華下路中學和七十一中學，距離小區都較遠。
可見，兩個項目二手房價差別高達5000元/平，主要就是因為對口學校的不同，萬科漢口城傳奇還包含小學和初中；這也充分證明了老歡之前提到的溢價因素，學區房能溢價高達15%。
正因為學區房有如此高的溢價率，因此不管是為孩子讀書還是投資，此時買學區房錯不了。而當下市場，會產生兩類痛點：第一、學區房市場過熱，導致房價漲幅過大；第二、學區房虛假宣傳過多，導致維權事件頻發。
雖然學區房價格偏高，但在不能讓孩子輸在起跑線的心理下，家長們還是會花重金去購置能對口名校的樓盤。那麼問題來了，
怎麼才能減少買到學校“貨不對版”的樓盤幾率呢？01
學區房咋買 才能不“坑爹坑媽”？
武漢市面上的學區房雖然火熱，但同時維權事件也是屢上頭條，為什麼會這樣呢？因為你家孩子能上什麼學校，不是樓盤說上就能上，而是由每年教育部的入學政策和學校招生要求決定的，而這種政策是具有可變性的。
第一、教育局劃片對口。新房交房後，需要由教育部統一來劃片入學，也就是說買房的 業主孩子最後能上什麼學校，要交房後才能最後確定。因此，售樓部的對口學校說辭並不可信，就連二手房對口學校每年也是有可能調整的。
第二、學校招生規定。對於一些重點學校，由於關注的家長太多，入學要求也是五花八門。如武昌南湖第二小學入學資格就有規定：
2025年以後入學孩子雙證辦理遷入時間需要六年以上。
（南湖二小招生公告）
老歡來解讀下南湖二小這個招生政策：
第一、如果你是2019年9月1日-2025年8月31日內有入學需求的家庭，要求雙證辦理遷入時間必須在2018年8月31日之前。
第二、如果你是2025年9月1日有入學需求的家庭，要求雙證辦理遷入時間必須在 2019年8月31日之前；如果你是在2026年9月1日有入學需求的家庭，要求雙證辦理遷入時間必須在2020年8月31日之前，後面以此類推。
如果沒有提前關注南湖二小的招生簡章，虎爸虎媽們的百萬買房款都將打了水漂。那麼，在買學區房路上怎麼才能避免少入坑呢？
老歡的建議是：購買那些自建學校或者已簽約名校的樓盤，後期能入學的幾率大。但這並不是完全保證對口，最後還是要看教育局政策及學校招生規定。
02
這些自帶學校樓盤名單 購房者必須收藏
所以，在此首先給大家收藏的是“一步到位”學區房，即九年制學區。
美聯奧林匹克花園五期——自帶華師附中美聯實驗學校
美聯奧林匹克花園五期位於東西湖區常青北路和奧園東路之間，屬於金銀潭片，自帶華師附中美聯實驗學校。
該學校是華師一附中漢口唯一分校，依據招生範圍分為敏行學院與博雅學院，均為九年一貫制教學。敏行學院是滿足轄區內公辦體制義務教育對口入學，博雅學院則面向全省招生。
該學校可免費提供1600個學位給轄區內對口適齡兒童，可容納45個班級，對口範圍是美聯奧園小區，並規定每戶房產5年只享受一次入學機會；另外約有1600個學位是面向全市招生。
（華師附中美聯實驗學校2018年招生公告）
美聯奧林匹克花園是個大體量房源，五期在售102-141平精裝房源，均價約17176元/平，含2500元/平裝修。
該項目雖然位於三環外，但是整個片區配套還是不錯的，有地鐵2號線、金銀潭永旺及華師附中美聯實驗學校，交通商業學校都很比較完善，生活居住氛圍濃厚，片區房價約16000-18000元/平左右。
（項目周邊配套圖）
美聯奧園五期地塊距離永旺夢樂城約1.5公里，距離2號線金銀潭站約2公里，相比前幾期地塊，五期地塊距離區域公共配套較遠。不過，項目南側就是華師附中美聯實驗學校，距離很近。
雖然項目學校優勢明顯，但是周邊環境不利因素較多，有高架、高壓線、駕校等，購房者還是需要了解的。
東原啟城——已簽約武珞路小學分校+華師一附中分校
東原啟城位於洪山區烽勝路與白沙五路交匯處，屬於三環內的白沙洲片。作為大武昌房價最便宜的區域，因為房價低關注火熱，湧現出不少一房難求的神盤，如保利上城、保利新武昌、東原啟城等等。
在這些神盤隊伍中，保利上城和保利新武昌是因為佔據地理優勢，是該片區離武昌中心最近的樓盤，再加上準地鐵口的交通優勢，每次開盤場面都很壯觀。
東原啟城則是臨近三環線項目，區域位置上不如前面兩個盤，但學區優勢明顯，目前已確定將引起武珞路小學分校和華師一附中分校。
（東原啟城簽約學校）
除開上面的學校優勢外，東原啟城臨近地鐵5號線白沙洲五路站，該地鐵線路是由青山開往白沙洲，沿線經過徐家棚、積玉橋等區域，預計2021年通車，目前高架部分已全部貫通。
東原啟城推出最後兩棟10、13號樓，111-143平精裝房，均價約15000元/平。該項目今年從13500元/平漲到了15000元/平。 目前依然是三環內白沙洲最便宜的樓盤之一，在加上兩大名校的溢價性，註定了該項目上車的難度。
新城桃李郡——將引進一所“985工程”及“211工程”院校的附屬學校
新城桃李郡位於東西湖區輕軌1號線徑河站旁，是由新城控股在2019年1月競得的東西湖P(2018)190號地塊。
該地塊拿地時就有要求：必須在該地塊東側引入一所經區教育主管部門審核同意的“985工程”及“211工程”院校的附屬學校（不少於36班學前教育、60班小學、48班初中及36班高中）。也就是說，新城桃李郡項目不僅有小學中學，還有高中，可以說是12年一貫制學校。
（新城桃李郡地塊規劃文件）
新城桃李郡屬於東西湖吳家山新城區，片區內各項規劃在逐漸落實中，如輕軌1號線通車、東西湖政府中心搬遷、協和東西湖醫院營業、武漢軍運會分館五環體育中心等等。雖然區域價值正在提升，但是學校和商業仍然是硬傷，未來整個片區教育必將依賴新城桃李郡的學校資源。
除了上面說的12年制學校外，新城桃李郡還有一個優勢在於臨近輕軌1號線三店站，距離約350米。1號線是由漢口北開往涇河，中途經過古田、循禮門、大智路及堤角等區域。
新城桃李郡是個純新盤項目，預計首開會推出100-130平精裝房源。但因為種種眾所周知的原因，什麼時候開盤，學校最後由誰來建還不得而知，建議密切關注。
吳家山新城區目前新盤扎堆，毛坯價12000-13500元/平，精裝價16000-18500元/平不等。
加上項目隔壁的佳兆業悅府有著片區第一網紅低價盤之稱，由於拿地較早且便宜，高層精裝價才12900元/平，低於片區其他樓盤3100-5600元/平。若購買100平戶型，總價將比其它樓盤少個31-56萬，這樣的高額差價肯定還是有市場的。
（新城桃李郡周邊樓盤均價）
華髮越秀悅府——自建臨空港第一學校
華髮越秀悅府位於黃陂區慶雲路與航城東路交匯處，該項目拿地時就規定需建成一所48班九年一貫制學校，並引入省（市）級示範小學或初中。
（華髮越秀悅府自帶學校）
目前，華髮越秀悅府學校已命名為臨空港第一學校，這也是該片區唯一一所九年制學校。樓盤自建的學校，竣工後肯定是會先滿足本小區業主孩子入學，這一點肯定是比周邊樓盤佔優勢。
(臨空港第一學校在建中)
華髮越秀悅府預計近期加推，推出建面約90-130平房源，現已啟動圈存，前期均價在13000元/平。該項目屬於黃陂橫店限購板塊，由於有地鐵2號線及低價優勢，受到關注較多，片區均價為10300-13100元/平左右。
相比同片區的其它樓盤，華髮越秀悅府項目優勢在於大品牌、臨近地鐵2號線航空總部站、自建臨空港第一學校以及有小戶型入市，符合剛需購房者的需求。項目
劣勢在於周邊有加油站，臨近樓棟住戶或將會受到空氣汙染影響。另外，華髮越秀悅府這個九年一貫制學校，因為並不是名校資源，後期溢價力將會大打折扣。再加上片區樓盤較多，還有一橋之隔不限購橫店樓盤威脅，競爭較大。華髮越秀悅府後期開盤去化何，主要將取決於入市價格。
目前，該片區賣的最貴的是中城新時代，雖然毛坯備案價高，但是也不敢以高價入市，自動將裝修標準降到1600元/平，相當於裝修打折，變相優惠，但是開盤房源仍然沒有售完。可見，該區域購房者對價格比較敏感。
地鐵時代雲上城——十二年一貫制教育配套，全是項目自建
地鐵時代雲上城是由武漢地產集團和武漢地鐵集團聯合開發項目，總建築面積約109.8萬方，是目前武漢中心區比較罕見的百萬方大體量樓盤，整個項目分三期開發。因為體量較大，開發商在設計初期就考慮到一個百萬方項目，應該所具備各項功能性配套。
作為一個三環邊百萬方大體量項目，推出了十二年陪伴式教育的TOD學區房概念，是完全區別於地鐵房和學區房，業主可享受的是和地鐵無縫對接及從幼兒園到中學的十二年的陪伴式教育。
另外，項目內部配套也非常完善，擁有商業街、運動公園、文體活動中心及醫療中心 等，業主不出小區就能享受到日常生活所需的所有配套。
項目不僅是佔據三環邊有利區域優勢，同時由於賣毛坯房，不存在通過精裝來溢價，和鄰居片區差價達到約9000元/平，項目價格優勢明顯。
可見，不管是對剛需購房者、改善性購房者及投資族，該項目都是可以滿足其需求的。
03
我們還需要搞清楚兩個概念：學區和學位
學區房是政府根據生源情況來劃分的，按最新政策規定，如若業主戶口已遷入“學區房”，那麼其子女可以按規定入讀在戶口所在地分配的學校，即“免試就近註冊登記入學”。
但眾所周知，教育部2017年首次提出實施多校劃片的正式文件，武漢的具體實施方法是學校招生時將先徵求入學志願，報名人數少於招生人數時，學生直接入學。如自願報名人數超過了計劃數，將進行電腦派位。
所以“學區”是存在變數的，有可能某片區去年還是坐擁某幾所學校，今年便換了另一撥，原來的“學位”也就失效了。此外，身處“學區”，要就讀指定的學校還是得參加入學考試，並通過電腦進行派位。
學位房是指只要你買了這個房子，就一定會有學位。擁有學位房的，大多是引進學校的樓盤才能保證。
小學
這裡先給大家羅列武漢市20所重點公立小學。當然，老歡在整理這些學區的同時，也留意了一下週邊二手房的價格，普遍溢價30-50%，有的還超過了新房價格。
那麼有哪些小區對口這些重點小學呢？咱們按照區域來講。
武昌
武漢小學
主要對口小區：中南建築設計院生活區、中商建築設計院路東生活區、下徐家灣小區、水利廳宿舍、湖北省測繪局中南大院、建設廳社區、石化大院、中南大公館
除中南大公館是2014年以外，其他校區都是2000年以前的房齡，二手均價都是3萬+。
樓盤：百瑞景中央生活區
對口學校：武漢小學分校
水果湖一小
主要對口小區：桃山村、湖北省科學技術廳住宅小區、南苑村、張家灣小區、舒心苑、東三苑、放鷹臺社區、茶港社區、水果湖水產局宿舍、廣苑大廈、水果湖長城嘉苑、雙湖橋住宅小區。
除水果湖長城嘉苑是2014年以外，其他都是2006年之前房齡，均價3萬+。
水果湖二小
主要對口小區：北環路小區、洪山路社區、就業小區、紅軍村、紅軍村楚苑、津津花園、天永公寓。
建築年代都是2006年之前，均價2萬4起步。
中華路小學
主要對口小區：銀聚園公寓、常陽麗江城、金廈銀座、都府堤社區、青石橋、新華村社區、泰昌公寓、農墾局宿舍。房齡2004年以前，均價2萬2一平起。
武昌實驗小學解放路校區
主要對口小區：金榜名苑、城市花園、首義師苑、讀書苑、紫陽之星、漢飛又一城、湖北省林業局宿舍。
對口學校：武昌實驗小學
樓盤：復地東湖國際
對口學校：武昌實驗小學分校
中山路小學（本部）
主要對口小區：欣隆紫陽苑、南海灣、江零南苑、千家鑫苑、站前社區、育才嘉苑、千家街社區、金濤銘座、德福苑小區、紫竹園小區、寧靜苑
洪山
光谷一小（東校區）
主要對口小區：光谷新世界、保利時代、麗島漫城、長航藍晶國際B區、長航藍晶國際A區、紫菘逸景華庭、融科天域、關山春曉、金地太陽城、宏祥花園。
光谷一小（西校區）
主要對口小區：魯廣花園、金地太陽城、中南大學家屬區、紫菘楓林上城、當代曙光嘉園、保利時代。
光谷一小所在區域二手房均價在2.5-2.8萬/平之間。
魯巷實驗小學
主要對口小區：吳家灣幹休所、東湖御院、吳家灣大廈、東湖陽光、濱湖小區、東方怡景大廈、解甲苑小區、雄楚天地、魯巷中醫小區、尚文創業城、文豪苑小區、保利華都。
江岸
長春街小學
主要對口小區：武漢天地雲廷、武漢天地御江璟城、武漢天地盛薈、武漢天地御江苑、常陽永清城、怡景花園、濱江苑三期、濱江苑二期、吉林社區、濱江苑一期、臨江苑、永清新天地社區 。
長春街小學的學區房房齡跨度較大，房價跨度更大，最便宜的2.7萬每平，最貴高達7.5萬每平，可以說是這一片是目前武漢最貴的學區房。
樓盤：武漢天地雲廷
對口學校：長春街小學
瀋陽路小學
主要對口小區：
漢口濱江公館、未來家園、浚安大廈、俊華雅園、金豐大廈、仁義社區、四唯街袁家社區、瀋陽社區東區、塘新社區、瀋陽社區西區。
育才二小
主要對口小區：
金色華府、御才名仕、頤和麗晶、御景別苑、融璽公館、惠園大公館、惠中社區、金惠公寓、惠濟社區、永成大廈、惠一輕工苑小區、花橋二村社區、天暉大廈。
對口育才二小的小區房齡跨度也較大，1990年到2018年房齡的小區都有，房價在1萬8到3萬7一平。
育才小學
主要對口小區：金凌育才雅苑、王府花園、花惠社區、育才一村、金漢花園、湖北省郵電通訊設備廠宿舍、華僑苑、三眼橋一村、華儲大廈 。
江漢
紅領巾學校CBD校區
主要對口小區：泛海國際居住區2018年底已經交房園區，包括泛海國際居住區蘭海園、香海園、松海園、櫻海園、桂海園、悅海園、竹海園 ，均價2.8萬/平起。
樓盤：泛海國際居住區
對口學校：紅領巾小學、漢口輔仁小學泛海校區
礄口
崇仁路小學（本部）
主要對口小區：主要對口礄北社區一帶，都是房齡較老的房子，均價在2萬3/平左右。
樓盤：時代新世界
對口學校：崇仁路小學
樓盤：同馨花園雍豪府
對口學校：崇仁路小學寄宿
漢陽
鍾家村小學
主要對口小區：白鶴社區、琴臺社區、團結社區、西橋社區、鍾家村社區、歸元社區、夾河社區、冰糖社區
樓盤：遠洋東方境世界觀
對口學校：鍾家村小學、鍾家村小學分校
神龍小學（寧康園校區）
主要對口小區：
寧康園社區、紅升社區、新都社區（新都國際小區、吉祥國際小區、中構銀城、和居名爵小區）、湘隆社區、東方花園、奧林苑、東方建行小區、綠島花園、萬科翡翠玖璽
總的來說，目前武漢優質小學對口的大多是舊社區，房齡較老，如果對二手房不太中意，也可以選擇買新學區房，但是買之前一定要弄清楚對口劃片。（PS：學區對口僅供參考，具體請以教育局最新發布為準）
中學
武漢外校、一初慧泉、二中廣雅、七一華源、六中上智、十一崇仁、華一寄、武珞路實驗、第三寄宿、武鋼實驗這十所學校是很多人關注的名初，基本都是進行自主報名，無特別對口小區，但有部分公辦校區招收對口小學畢業生，在這裡羅列出來給大家做個參考。
一初與一初慧泉
一初慧泉是以武漢市第一初級中學為主體，聯合武漢市慧泉培訓學校共同舉辦的一所公辦學校參與舉辦的民辦學校（簡稱“公參民”）。該校2008年改為民辦學校。
學校地址：本部：武漢市江漢區循禮村19號；一初慧泉金雅校區：武漢市江漢區常青五路9號；一初慧泉前進校區：武漢市漢口民主一街187號
二初和二中廣雅
武漢二中廣雅中學創建於2002年秋，二初和二中廣雅是江岸區的重點初中。二初是公辦，二中廣雅是公參民性質。
學校地址：（本部）漢口勝利街310號；（廣雅）漢口中山大道1443號
進校途徑
二初：公辦初中，對口長春街小學
二中廣雅：主要通過搖號和自主招生兩種方式。
七一和七一華源
武漢市七一中學創辦於1971年，1981年由完全中學改為單設初中。七一中學是武漢市五所重點中學之一。武漢市七一中學是公辦學校，七一華源是民辦學校。
學校地址：七一本部：黃埔大道分金街武漢天地內；七一華源：江岸區中山大道1443號、江岸區京漢大道塘新村特1號
進校途徑
七一華源：部分電腦派位
七一中學本部：對口一元路小學、瀋陽路小學
六初和六中上智
六初是知名百年老校，是湖北省重點中學，湖北省示範學校，省最佳文明單位，省現代技術教育師範學校。六中上智是民辦性質的，是武漢市十大名初之一。
學校地址：武漢市江岸區金門路34號（六初本部）、武漢市江岸區解放大道1018號。（六中上智）
進校途徑
六初（公辦）：對口武漢市育才小學
六中上智：自主招生，搖號招生佔40%。
十一初和十一崇仁
武漢市十一初級中學建校於1954年9月被評為湖北省中小學綜合辦學實力50強學校、武漢市首批示範初中。武漢十一崇仁初級中學原武漢十一寄宿中學，武漢市十大優質初中之一。
學校地址：南區崇仁校區，礄口區站鄰街180號（民辦）；北區營房北村，礄口區營房北村40號（公辦）
進校途徑
公辦：礄口區漢西小學、長征小學、仁壽路小學、東方紅小學四所小學應屆畢業生中自願報名並通過電腦派位產生的學生
民辦：搖號佔40%，自主招生會根據區內排名擇優錄取。
武珞路中學和武珞路實驗
武珞路中學創辦於1966年，是一所單設初中，分該校和分校兩個校區；武珞路實驗初級中學成立於2001年，是一所民辦初級中學，校址在武珞路389號，前身是武珞路中學分校。
學校地址：武漢市武昌區武珞路387號（武珞路中學）；武漢市武昌區中南路街辦事處洪山坊社區居委會（武珞路實驗）
進校途徑
武珞路中學：主要招對口，要求戶口和學籍都對口。一般是武漢小學和傅家坡小學的部分學生，且戶口在武珞路五項到中南一路之間。
當然，本文學校信息大部分都來源於網絡整理，不管中小學，每年對口情況、招生計劃都會有變動，請各位買房者以實地考察和實際情況為準。
綜合點評：
學區房這個概念，其實就是房地產市場的衍生品。因此有“就近入學的”劃片政策，不少開發商利用這個打擦邊球，出現了很多所謂的“偽”學區房。
對於購房者來說，怎麼才能購買到靠譜的學區房呢？主要有三點：
第一、研究該片區近幾年劃片政策，儘量選一些長年都歸屬於該校範圍內的、離學校更近的小區。
第二、關注學校的招生簡章，確認是否有落戶時間及其它要求。
第三、優先選擇一些自建學校或確認將引起學校的樓盤，未來會比周邊其它樓盤入學幾率更大。但是這也不是完全保證能入學，因為每年學校入學名額有限，有些樓盤體量太大，當入學人數超過學校入學名額，或將會有調整。
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