企業承租廠房進行研發生產，驗收後簽了租賃合同，結果入場裝修時才發現電容量無法滿足需求，於是將出租方訴至法院，要求追究其違約責任，支付款項共計22.7萬元。近日，蘇州市虎丘區人民法院對這起房屋租賃合同糾紛案依法判決，被告不存在違約行為。原告不服提起上訴，被蘇州市中級人民法院依法駁回，維持原判。
中央空調都帶不動，承租人訴出租人違約
位於蘇州市高新區一處面積逾二千平方米的廠房為銀河公司單獨所有。2016年12月，急於進行研發生產的宇宙公司與銀河公司簽訂《廠房租賃合同》，租賃期5年，自2017年2月1日至2017年3月31日為免費裝修期。關於廠房基本配置，合同載明為“380V、220V的生產、生活用電及用水設施”。合同簽訂後，宇宙公司按約將保證金連同三個月的租金合計22.7萬元支付給銀河公司。
“我們準備裝修時才發現，基本的生活用電不能保證。”庭審時，宇宙公司陳述，當時的情況僅能照明，中央空調無法運行。此後，雙方頻繁溝通解決供電問題，但交涉無果，宇宙公司搬離了廠房，以銀河公司違約為由訴至法院。
庭審期間，原、被告一致確認原告使用租賃場所至2017年4月28日。被告辯稱，同意解除合同，但解除原因系原告違約。“在雙方合同履行過程中，原告突然提出超越合同約定範疇的要求，雖然被告一直積極協助解決，原告仍執意要求搬離，被告無奈只得同意。”
經查， 自2017年2月開始，原、被告之間進行了頻繁的微信聯繫，“原告提出廠房用電問題，被告回覆廠房為毛坯標準廠房，電增容之事由太陽公司負責解決。”承辦法官介紹，雙方溝通經歷了幾個過程，先是被告在與太陽公司溝通後，提出增容解決方案，費用雙方平攤，原告拒絕；隨後，被告告知原告可以採用柴油發電機組的方式解決用電問題，費用由被告承擔，但原告方面也未有定論。
另一方面，太陽公司相關人員出庭作證，“案涉租賃廠房是我們按照國家標準設計，所對應的配電房擴容後的用電量為1750KVA，可以用於生產研發和辦公使用。我們也同意原告從配電房拉線，最多200 KVA。”
為了核實租賃廠房的用電問題，法院向國家電網蘇州供電分公司進行調查得知，太陽公司自2016年1月至2017年2月用電的最大負荷1651KVA。
被告沒有違約故意，反而積極促成合同履行
法院認為，原被告簽訂的租賃合同系當事人真實意思表示，依法成立並生效，各方均應按約定履行。本案中，原告在入住之後發現有電容量問題，經過與負責該事宜的太陽公司及被告溝通後，認為被告並無多餘的電量可以供原告使用，進而要求解除租賃合同。
承辦法官指出，首先，原、被告的租賃合同中僅約定了生產、生活用電，雙方確認廠房及設施運作良好，原告對於其用電並未提出特別要求，被告現已經按約向原告提供了廠房，原告也已經實際搬至廠房；其次，原告認為被告無法提供生產研發用電，而實際上，租賃廠房每層是有電量提供的，只是提供的電量無法安裝中央空調，而中央空調能否安裝並未在合同中作出約定；再次，根據本案查明的事實可以得知，涉案房屋所對應的配電房擴容後的用電量為1750KVA，而太陽公司自2016年1月至2017年2月用電的最大負荷為1651KVA，所以租賃房屋可以通過從配電房接線的方式來解決100KVA左右的用電問題，而太陽公司也對這一事實進行了確認，所以原告對於可用電量的認知是不全面的；最後，原告在
微信中甚至在庭審中對於自己確切的用電需求量都沒有明確，而通過微信記錄可知，為了能夠解決原告提出的用電問題，被告想方設法，甚至提出採用發電機組的方式解決用電問題，相關費用由被告承擔，上述措施足以證明被告不僅沒有違約的故意，反而積極促成合同的履行。綜上，法院認為被告不存在違約行為，無需承擔違約責任。鑑於原告單方面提出更換租賃地點，被告明確表示同意，所以認定原、被告之間的廠房租賃合同解除。關於保證金及租金、房屋佔有使用費的退還事宜，原告應當支付4月1日至28日的房屋佔有使用費，同時被告可以要求原告承擔違約責任，但鑑於被告已經收取原告三個月的租金，並在審理中單方面表示願意退還保證金，其欲收取的三個月租金已經考慮到原告應支付的費用及違約責任，不再另行主張，為了減輕當事人訴累，法院一併處理，最終綜合合同履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素認定被告的上述結算方式符合法律規定，判決被告返還原告保證金5萬元。
法官說法：
工業廠房的承租人在簽訂租賃合同時已經對廠房進行驗收，之後不得在租賃過程中以電容量無法滿足合同約定的研發和辦公目的為由要求出租人增容，也無權據此解除租賃合同。另外，租賃合同中約定了免費裝修期，若因承租人一方的原因而未能正常履行租賃合同，如合同未約定如何處理，出租人雖然不能直接要求承租人支付免費裝修期的租金，但可以在要求承租人承擔違約責任時予以主張計算。
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