管 理 規 約（示範文本2019試行版）
使 用 說 明
1.本示範文本供擬訂和修改管理規約時參考使用。
2.業主大會籌備組和業主可根據本物業管理區域的具體情況對示範文本的條款內容進行選擇、修改、增補或刪減，涉及選擇性條款的選項內容排序無先後。
3.擬訂的管理規約應當在業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告，經業主大會會議表決通過後，30日內報物業所在地街道辦事處和市（縣）、區物業管理行政主管部門備案。
（物業項目名稱）管理規約（示範文本2019試行版）
第一章 總 則
第一條 為維護本物業管理區域內的全體業主和非業主使用人的合法權益，保障物業的安全、合理使用，創造良好的生活(工作)環境，根據《物權法》、國家、省、市《物業管理條例》等法律法規規章，結合本物業管理區域實際，制訂本管理規約。
第二條 本管理規約經徵求街道、社區和業主意見後，由業主大會會議通過，對本物業管理區域內的全體業主和非業主使用人均具有約束力。
第三條 業主、非業主使用人在物業使用中，應遵守物業使用的相關規定，本物業管理區域車輛停放、電梯使用、空調安裝、裝飾裝修、房屋出租、垃圾分類投放、寵物飼養等管理制度和約定，及政府各職能部門的關於物業使用的有關要求，不得從事法律、法規、規章和規範性文件中規定的禁止性行為。
第二章 物業基本情況
第四條 本物業管理區域內物業的基本情況
（一）物業名稱： 。
（二）坐落位置：無錫市 區 街道 路（街、巷、弄） 號。
（三）物業類型： （住宅、非住宅、綜合）。
（四）物業管理區域四至：
東至： ；南至： ；
西至： ；北至： 。
有物業管理區域劃分意見書的,具體見附件。
（五）物業管理區域概況：總佔地面積 平方米、物業總建築面積 平方米。
（六）物業管理用房建築面積 平方米；坐落：
。
（七）業主委員會辦公地點： 。
第三章 物業管理服務
第五條 物業服務收費可以採取包乾制或酬金制方式，具體根據《物業服務合同》約定。
第六條 業主按照規定按時足額交納物業服務等相關費用，轉讓物業的，應自覺及時結清物業服務等相關費用。
第七條 業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務等相關費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
第八條 業主委託物業服務企業提供物業服務合同約定以外服務項目的，其費用由雙方另行約定。
第九條 對本物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修、房屋出租等方面法律法規規章和本管理規約規定的行為，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，並向相關部門和業主委員會報告。
第四章 物業的使用
第十條 業主對物業的專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利，但不得擅自改變物業使用性質，不得妨礙其他業主正常使用物業， 因特殊情況確需改變物業規劃設計用途的，應當經有利害關係的業主書面同意後，報自然資源和規劃等有關部門批准，依法辦理相關手續，並告知業主委員會和物業服務企業。
第十一條 業主、非業主使用人應遵守法律、法規、規章和本管理規約的規定，按照有利於物業使用安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、採光、管線鋪設、建築維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護、秩序維護等方面的相鄰關係。
第十二條 根據無錫市禁止燃放煙花爆竹的相關規定，業主、非業主使用人不得在物業管理區域內非法燃放煙花爆竹。
第十三條 業主、非業主使用人應當遵守法律法規規章明確的電梯安全使用管理規定，遵守安全使用說明和安全注意事項，不得實施下列行為：
（一）乘用明示處於非安全狀態的電梯；
（二）超過額定載荷使用電梯和乘用超過額定載荷的電梯；
（三）採用非正常手段開啟電梯層門或轎箱門；
（四）破壞電梯安全警示標誌、報警裝置或電梯零部件；
（五）攜帶危險品乘用電梯；
（六）其他影響電梯安全運行的行為。
學齡前兒童應當在成年人陪同下乘用電梯。
電梯故障或存在安全使用風險，經質量技術監督部門或特種設備檢測檢驗機構檢測，需要進行安全評估和維修、改造、更新，並由質量技術監督部門或檢驗機構發出整改通知的，應根據物業服務合同的約定委託有資質的專業單位實施安全評估和維修、改造、更新，相關費用由相關業主共同承擔，所需經費可按相關規定在物業專項維修資金中列支，也可由相關業主自行籌集。
鼓勵引入電梯安全管理保險機制。
第十四條 業主、非業主使用人應當按住宅設計規範、標準明確的要求安裝空調，安裝在統一專門用於安裝空調設備的座板和空調冷凝水排水管道或接納空調冷凝水的陽臺排水系統，不得在空調設備上增加其他負載，定期對空調設備的安全進行檢查和維護。
發生下列情況之一的，業主、非業主使用人應當及時採取措施消除安全隱患：
（一）空調設備超過設計使用期限的；
（二）空調設備安裝架和緊固件出現鬆動或者嚴重鏽蝕的；
（三）物業服務企業告知空調設備安裝架和緊固件出現鬆動或者嚴重鏽蝕的；
（四） 。
業主、非業主使用人使用空調產生噪聲超過有關環境噪聲標準的，應當停止使用，並採取維修、更新等有效措施，降低噪聲汙染。
第十五條 業主、非業主使用人應當遵守國家、省、市相關法律、法規、規章和規範性文件的規定，依法依規安全使用和維護本物業管理區域內的消防設施設備，並遵守下列規定：
（一）不得佔用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面；
（二）不得損壞消防設施設備、影響消防安全；
（三）違反消防安全的行為被公安、消防等部門責令整改的，應當按照要求及時整改；
（四） 。
如有違反上款行為的，由業主委員會或物業服務企業予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，業主委員會或物業服務企業可以將上述行為人及其行為在公示欄中予以公示，並報告公安機關或消防部門。
第十六條 業主、非業主使用人按照相關法律、法規、規章的規定，對其產生的生活垃圾進行戶內分類和分類投放，並遵守下列規定：
（一）愛護垃圾廂房、垃圾分類收集容器等生活垃圾分類設施設備；
（二）按《無錫市生活垃圾分類管理條例》規定，分類投放，嚴禁混放。不屬於生活垃圾的其他垃圾，按照相關規定處理，不得隨便丟棄；
（三） 。
如有違反上款行為的，由業主委員會或物業服務企業予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，業主委員會或物服服務企業可以將上述行為人及其行為在公示欄中予以公示，並報告城管執法部門。
第十七條 業主、非業主使用人在物業使用過程中，不得違法搭建、改建建築物、構築物，並遵守下列規定：
（一）不得將房屋內臥室、起居室、陽臺等部位改為衛生間或廚房間，不得改變衛生間、廚房間的原始設計位置；
（二）不得改變房屋的基礎、承重牆體、樑柱、樓蓋、屋頂等房屋原始設計承重結構；
（三） 。
如有違反上款行為的，由業主委員會或物業服務企業予以勸阻、制止，業主委員會可以書面要求其限期改正，其他業主、非業主使用人可以向城管執法、房屋安全管理等部門舉報；勸阻、制止無效的，業主委員會或物業服務企業可以將上述行為人及其行為在公示欄中予以公示，並報告城管執法、房屋安全管理等部門。物業服務企業可以對用於違法搭建的材料採取禁止進入物業管理區域的措施，並向城管執法、房屋安全管理等部門報告。
第十八條 業主、非業主使用人進行裝飾裝修時，遵守下列規定：
（一）遵守國家、省、市的相關規定以及本規約約定，遵守裝飾裝修的注意事項，不從事破壞房屋承重結構等裝飾裝修的禁止行為；
（二）需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，並按照裝飾裝修的有關規定辦理手續。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、非業主使用人，並與施工單位簽訂裝飾裝修管理服務協議；
（三）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自佔用共用部位和公共場所；
（四）施工期間應採取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業主或非業主使用人日常生活造成的影響，施工時間：上午 ～ 、下午 ～ ，其它時段不得施工。因特殊情況需要在規定時間外進行施工的，應事先取得相鄰業主的同意，書面告知物業服務企業後實施，並儘可能縮短施工時間；
（五）不得擅自擴大承重牆上原有門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土牆體；合理使用水、電、氣等共用設施設備，不得擅自拆改；
（六）因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應及時恢復原狀並承擔相應的賠償責任。
發現裝飾裝修企業、施工人員或物業服務企業有強制裝飾裝修行為的，應及時向公安機關或相關部門報告。
第十九條 業主、非業主使用人在物業使用中，除遵守《無錫市物業管理條例》第四十六規定外，根據本物業管理區域的實際，還應遵守下列規定：
1.機動車車輛行駛、停放、收費等管理： ；
2.非機動車行駛、停放、充電等管理： ；
3.寵物飼養： ；
4.防盜窗、網、門、柵安裝： ；
5.曬衣架安裝： ；
6.太陽能熱水器安裝： ；
7.封閉陽臺： ；
8. 。
第五章 物業的維修
第二十條 業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
第二十一條 因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，並在約定期限內恢復原狀或給予適當補償，相關業主應給予支持和配合。
相關業主阻撓維修養護而造成物業損壞及其他損失的，應負責修復並承擔相應的賠償責任。
第二十二條 發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況下，必須及時進入物業專有部分進行搶修但無法通知相關業主的，物業服務企業應向相鄰業主和業主委員會說明情況，並在下列第
項的監督下，進入相關業主的物業專有部分進行搶修，事後應及時通知相關業主並做好善後工作，搶修產生的相關費用由責任人承擔。
1.所在地社區居民委員會；
2.所在地派出所；
3. 。
第二十三條 因公共利益或者維修養護物業，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應徵得業主委員會、物業服務企業、直接利害關係人的同意，並依法辦理相關手續，事後在約定期限內恢復原狀。
第二十四條 物業存在安全隱患，危及公共利益和其他業主合法權益時，責任人應當及時採取措施消除隱患。
第二十五條 人為原因造成共用部位、共用設施設備損壞的，由責任人負責修復並承擔費用。
第六章 物業的轉讓、租賃
第二十六條 物業出租應當遵守相關法律、法規、規章等相關規定，尊重社會公德，不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。無論出租或者轉租，業主均應承擔相應的責任。
第二十七條 住房出租應當遵守《無錫市房屋租賃管理辦法》。出租住宅房屋應當以一間原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，人均建築面積不得低於12平方米。
第二十八條 物業出租人應當協同承租人依法辦理房屋租賃登記備案手續。同時，按規定將租客信息向社區或派出所報送登記。
第二十九條 物業轉讓或者出租時，業主須將本管理規約、物業服務收費標準作為轉讓合同或者租賃合同的附件，由受讓人或承租人作出書面承諾。物業轉讓或者出租後，當事人應當於物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內，將轉讓或者出租情況以及相應通訊聯繫方式書面告知業主委員會和物業服務企業。
第七章 物業共有部分的經營與收益分配
第三十條 本物業管理區域內屬於全體業主所有的停車場及其他物業共用部位、共用設施設備等委託
（物業服務企業或由業主委員會自主）經營，扣除合理經營成本後，所得經營性收益按下列約定分配：
1. %用於續交物業專項維修資金(經營性收益應當主要用於補充物業專項維修資金)；
2.
%用於保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護；3. %用於補充物業服務費用不足；
4. %用於業主大會、業主委員會的工作經費。
5. %用於 。
第三十一條 經營性收益可以由業主委員會自行管理，也可以委託屬地街道、社區或物業服務企業代為管理。經營性收益由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理，並每半年公示一次收支情況；經營性收益由屬地街道、社區或物業服務企業代為管理的，要單獨列賬，並每半年公示一次收支情況，業主委員會應監督物業服務企業公示情況。
第三十二條 經營性收益單次使用金額在
萬元以上的，須經業主大會會議決定，並在本物業管理區域內公告。經營性收益單次使用金額在 萬元以下的，須經業主委員會會議決定後向社區報備，並在本物業管理區域內公告。第三十三條 經營性收支情況每 年進行一次審計，並將審計報告在本物業管理區域內公告欄、每幢房屋門棟公告 日（不少於7日）。物業服務企業更換，業主委員會屆滿或中止，或者業主委員會負責人離職的，須對經營性收支情況進行審計，並將審計報告在本物業管理區域內公告欄、每幢房屋門棟公告 日（不少於7日）。
第三十四條 對經營性收支情況進行審計的，相關費用從經營性收益中列支或在 列支。
第八章 物業專項維修資金
第三十五條 本物業管理區域建立的物業專項維修資金專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，其歸集、使用、管理執行國家、省、市的相關規定。
第三十六條 維修、更新、改造工程需使用物業專項維修資金的，業主委員會應認真審核工程內容、施工單位、預算方案及資金額度等事項後，組織徵求相關業主意見，並將上述事項在物業管理區域內進行公示。維修方案和徵求意見情況可抄報社區，同時邀請社區和業主代表對維修項目的申報、施工和驗收進行全程監督。
第三十七條 本物業管理區域，經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，可以授權業主委員會可以直接使用維修資金的利息部分，業主委員會可以直接使用利息的額度單次為 萬元以下，年度累計額度為 萬元以下，統籌用於物業管理區域內房屋共有部分和共用設施設備的維修、更新和改造。（本條款生效條件為經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意）
第三十八條 本物業管理區域內物業專項維修資金本金餘額不足首期交存額的30%時，相關業主應當及時續交物業專項維修資金。資金續交的具體方案由業主委員會擬訂，經專有部分面積佔相關總建築面積三分之二以上且專有部分人數佔相關總人數三分之二以上的業主同意後實施，並在 日內完成資金續交工作。資金續交的方案內容包括：
（一）續交金額。續交金額應保證續交後餘額達到首期物業維修資金額度。
（二）分攤原則。由相關業主按所擁有房屋的建築面積比例分攤續交金額。
（三）資金來源。選擇下列第 （可多選）項作為本物業管理區域的續交資金來源。
1.從本小區物業經營性收益中一次性劃轉；
2.每年從本小區物業經營性收益中根據本管理規約第三十條第1項約定的比例提取額度，用於補充物業專項維修資金，直至達到應續交金額；
3.由相關業主按應分攤的金額續交，產權不明確或產權屬於業主共同所有的物業，其續交金額從小區經營性收益中劃轉；
4.由物業服務企業在收取物業服務費的同時，按月另行收取一定額度的物業專項維修資金，直至達到應續交金額；產權不明確或產權屬於業主共同所有的物業，其續交金額從小區經營性收益中劃轉；
5. 。
第九章 違約責任
第三十九條 業主、非業主使用人應自覺遵守本管理規約，違反管理規約的，造成業主物業損害或導致業主共同利益受損的，受損害業主、業主委員會和物業服務企業可依法向人民法院提起訴訟。
業主拒付物業服務費，不交存物業專項維修資金，擾亂業主大會召開、業主委員會選舉以及實施其他損害業主共同權益行為的，可以限制其行使以下第 （可多選）項共同管理權：
1.擔任業主委員會委員候選人和委員；
2.業主大會會議表決權；
3.共有部分經營收益分配權；
4.參與和監督業主大會、業主委員會的組建以及日常工作；
5. 。
第四十條 為維護業主的共同利益，業主大會同意在物業管理服務活動中授予物業服務企業以下權利：
（一）根據物業管理法律、法規、規章和本管理規約的規定，由物業服務企業制定物業共用部位、共用設施設備和相關場地維修、養護、管理、使用等各項管理制度，並督促業主、非業主使用人遵守執行;
（二）以告知、勸阻、公示、 等必要措施制止業主、非業主使用人違反物業管理法律法規規章、物業服務合同、管理制度和本管理規約的行為，拒不改正的，物業服務企業可以採取下列措施予以制止：
1.物業服務企業可以清理在公共空間任意堆放的雜物，以恢復原狀；
2.對於佔用消防通道、故意堵塞出入口等嚴重影響業主公共安全和正常生活的特殊情況，物業服務企業可以在社區和業主委員會的見證下，採用拖車等強制方式解除隱患；
3.物業服務企業可以聯合社區、業主委員會以書面形式將業主、非業主使用人的違規違約行為通報其所在工作單位,由其單位協助勸導、責令改正、消除影響等。違規違約人是黨員的，可以書面形式將其行為通報其所在黨組織,由黨組織協助勸導、責令改正、消除影響等；
4. 。
第四十一條 業主、非業主使用人未按物業服務合同約定交納物業服務相關費用的，經書面催交，無正當理由逾期仍不交費的，業主委員可以採用以下措施協助物業服務企業進行催交：
1.欠費 個月以上或 次以上拒交物業服務相關費用的，在物業管理區域內顯著位置進行公示；
2.經生效法律裁判文書明確應交納物業服務相關費用，仍不交納的，作為失信名單上報相關管理部門記入信用檔案；
3. 。
第四十二條 違反有關法律、法規、規章或者本管理規約造成其他業主人身傷害、財產損失的，責任人應負賠償責任。
第四十三條 非業主使用人違反法律、法規、規章或者本管理規約的，業主承擔連帶責任。
第十章 附 則
第四十四條 本管理規約自業主大會會議通過之日起生效。未盡事項的修訂、補充，經業主大會會議表決通過後，作為本規約的組成部分。
第四十五條 本管理規約如有與現行法律、法規、規章相牴觸的條款，則該條款無效，但不影響其它條款的效力。
第四十六條 本管理規約每位業主各執1份，業主委員會、物業服務企業各留存1份。屬地街道、物業管理行政主管部門各備案1份。
第四十七條 業主委員會監督本管理規約的實施。
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