作者：資本時差 簡介：金融學博士，CFA，海外黨 （閒來無事，扒扒上市公司）
堂堂區塊鏈龍頭竟然是一家房地產企業。
今年10月下旬，區塊鏈概念股大爆發，有一家房地產公司卻成為了區塊鏈的龍頭，6個交易日5個漲停板，股價從2.85最高漲到5.13元，漲幅高達80%以上。
一般來說，A股市場不缺玩跨界、蹭概念的公司，但房企卻是一股清流，因為地產本身就很賺錢，很多地產大佬對於新經濟、互聯網類的公司根本不屑一顧。
然而，清流當中也有泥石流，這家房地產公司不僅涉足區跨鏈，而且還投資互聯網金融、參股券商、大數據，幾乎是什麼火做什麼，什麼熱搞什麼，當之無愧的地產界地產界“網紅”。
股價也因為眾多概念疊加而上躥下跳，如果你沒有一顆好的心臟，根本駕馭不了其走勢。
這家公司就是新湖中寶 ，這是我們房地產系列文章的第六彈。
一、地產業務 遭遇困境
新湖中寶， 2019年中報顯示房地產收入佔公司的營收比重為83.39%，給公司貢獻了98.18%的利潤。
主營業務是房地產，但這項主業卻已經開始每況日下。
2018年，公司的營業收入為172.27億，同比下滑1.56%，淨利潤為25.06億，同比下滑24.55%；更為糟糕的是公司的現金流，自2015年以來公司的經營活動產生的現金流量淨額首次轉負為-37.79億。
因為這事，新湖中寶還被上交所發函問詢，對此，新湖中寶在回覆上交所的問詢當中提到：這主要因為2018年新湖期貨不在並表，海塗開發業務沒有收到現金所導致。
那麼問題又來了，一家房地產公司的經營性現金流還要靠期貨來支撐嗎？
進入2019年之後，公司的經營性現金流其實也並未出現太大改觀，今年前三個季度，公司的經營性現金流淨額分別為-23.73億、-2.88億、1.27億。
值得一提的是對於一家房地產公司來說，預收賬款是未來業績的蓄水池，然而新湖中寶今年三季度的預收款項為170.48億，相比2018年三季度的205.44億，同比下滑了17%。
另外，根據公司發佈的2019年前三季度經營數據公告，今年前三季度公司的合同銷售收入 100.40億元和合同銷售面積 63.36 萬平方米,同比下降 14.12%和 13.88%。
要知道公司在此前制定的2019年的銷售目標是200億，三個季度都過去了也僅僅只完成了一半多，在這樣的情況下，公司要想完成年度銷售目標非常困難。
二、跨界投資 房企中的“網紅”
新湖中寶，在地產界很低調，但是卻是投資界網紅。
新湖中寶的實際控制人是黃偉，雖然為人低調，鮮有露面，但卻是一位投資高手，倒賣過股票認購證，玩過期貨。
曾經有人評價黃偉：“他能不斷找到風口，不斷找到熱門，這很厲害。他涉及的板塊都是這樣，掌握了一定的領先地位 。”
雖然黃偉平時不怎麼參與新湖中寶的日常經營管理，但是他的這種做事調性貌似在不斷的影響著上市公司的發展，找風口，抓熱門，新湖中寶演繹的淋淋盡致。
涉足互聯網金融
2015年，是互聯網+最火熱的一年，彼時的互聯網無所不加，加教育、加醫療、加消費、加招聘，當然最火的還是屬於加金融。
根據公司2015年的財報，新湖中寶在2015年以 5000 萬美元認購U51.COM INC.發行的 4891982股優先股，此後一直對51信用卡追加投資，截止到今年10月21日，新湖中寶對51信用卡的累計投資達到2億美元，佔其總股本的21.83％，是其第二大股東。
然而，比較尷尬的是，就在今年10月份，51信用卡被警方調查，股價應聲下挫大幅跳水。
涉足區塊鏈
2018年4月，新湖中寶入股杭州趣鏈科技有限公司，開始進軍區塊鏈領域，後來經過增資以及受讓股權等一系列操作，現如今新湖中寶已經持有趣鏈科技49%的股權。
正是基於此，新湖中寶在今年10月份區塊鏈概念大火的時候，6個交易日連續拉了5個漲停板，房地產公司演化成了區塊鏈的龍頭。
股價炒瘋了，但是2018年新湖中寶因其確認的投資損益卻為-1164萬元，不僅沒帶來正收益反而是虧的。
其實不止區塊鏈和互聯網金融，根據公司的半年報，新湖中寶還分別持有盛京銀行、溫州銀行、中信銀行、萬得信息、趣美信息、諧雲科技、邦盛科技、杭州易現先進科技的股權比例分別為5.18%、18.15%、4.99%、7.02%、19.02%、12.30%、14.05%和4.81%。
所涉及到的領域包括銀行、金融科技、人工智能等各個領域。
投資領域廣，步子邁的大，效果如何？
根據公司的半年報，雖然公司所投資的這些公司當中大部分效果都不怎麼樣，但是憑藉中信銀行等巨無霸還讓公司取得了17.06億元多的投資收益。
三、債務高企 資金鍊吃緊
網紅，表面上好看，但一卸妝就原形畢露。
到處投資的背後是公司債務的急劇飆升，根據同花順問財數據， 2014年到2018年期間，有息負債從287.46億飆升至777.71億，年複合增長率為28.25%。
相應的我們注意到公司的資產負債率從71.06%提升到2018年的75.42%，客觀的說房地產企業的資產負債率在80%以下還不算高。
然而，從淨負債率的角度來看，截止到今年三季度，公司的淨負債率高達167%，167%的淨負債率這在A股上市房企當中可不算低。
值得注意的是，在公司所有的債務當中，2019年7月-12月、2020年的待償還債務規模分別為148.75 億元、210.98 億元，合計359.73億，佔公司帶息負債的比例近50%，所以今年下半年和明年屬於公司的償債高峰期。
欠錢畢竟是要還的，怎麼還？
靠主業？根據我們上述分析，新湖中寶的經營性現金流淨額在2018年已經轉負，靠日常經營所提供的現金流要償還這麼大規模的債務，目前來看很難。
靠投資收益？從歷史數據來看，新湖中寶投資收益最多的一年是2017年，取得了31.82億的投資收益，，三十多億的投資收益相比即將償還的三百多億的債務還是有點杯水車薪。
主業和投資收益都幫不上大忙，那就只能借新換舊了。
相應的我們注意到，新湖中寶在今年11月份再次公開發行公司債券，本期債券的發行規模不超過20億元（含 20 億元），而募集資金的用途都將用於償還公司即將到期的債務。
不僅如此，公司的大股東浙江新湖集團股份有限公司12月7日發佈股份質押公告，質押之後新湖集團的質押比例達到了74.36%，質押的用途用於新湖集團的資金週轉，看來不僅是上市公司缺錢，就連大股東自己資金也週轉不暢。
最後，今明兩年是房企的償債高峰期，在“房住不炒”的大背景下，哪些企業壓力山大？關注資本時差，一一為你解讀。
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