富豪帶著幾個裝滿美元的“驢牌”包，一口氣買下一層樓……在金邊，土地被瘋搶，類似西港的暴富故事正在上演，在慾望面前，誰都停不下來。
本文由無冕財經（wumiancaijing）原創首發
在柬埔寨，有一條神奇的路，叫洪森大道。
它貫穿首都金邊，是第一門戶大道。而在距離金邊230公里以外的西哈努克港，有一條大道，也叫洪森大道。這兩條大道，都得名於柬埔寨現任總理洪森。
洪森大道除了是兩座城市的門戶之外，還是城市發展的經濟命脈，周邊的土地，成為新一輪資本必爭之地。
在金邊， 洪森大道周邊的土地，已經從每平米60美元漲至200美元，“而這還只是對周邊土路升級改造之後”的價格。當地的房地產業內人士預測，金邊未來的發展目標是曼谷、河內。
毫無疑問，這是一場瘋狂的搶地遊戲，大把大把的美元聚集到人均GDP僅1000美元的國家，從2014年開始的過去4年間，金邊的地價漲了4倍。
比起曼谷掘金故事和越南暴富故事，柬埔寨的故事更像是Plus版本。即使很多人都知道這很瘋狂，很多人都知道這其中必然有以訛傳訛，但慾望就像黑洞一樣，吸引著越來越多的美元流入。
擴張的城區
沒有人願意放棄機會。畢竟越早進入，獲取土地的成本就越低。
洪森大道是金邊城市道路網絡中相當重要的連接，路寬60米，全長10公里，是為緩解城市南端交通出入擁擠最寬的“大動脈”，北段接271街，南連2號國道。
越是交通要道，它的價值就越高。深諳此道的廣州富力地產，早早拿下了金邊市棉芷區上長夏社分區，距離洪森大道不到“100米”的地塊。
在金邊，因為富力投資7億美元的消息，使得這個樓盤一躍進入金邊高檔樓盤之一。破土動工的時候，柬埔寨國土規劃和建設部國務秘書潘速坡、洪森總理辦公廳副主任盛典等一眾柬埔寨高官，都出席了開工奠基儀式。
樓盤還未建好，一批又一批的國內投資客被帶到金邊售樓處。作為海外事業部的一員，原本負責馬來西亞銷售的王明（化名），被調派到了柬埔寨當幫手。
在海外銷售樓盤，對於王明來說駕輕就熟，畢竟套路都一樣。先是通過國內的各個渠道的代理商進行宣傳，再從各個渠道收集有興趣在海外置產的中國投資者。一個接一個的團到金邊進行實地考察，三天時間，連玩帶買，忙得不亦樂乎。買了房的，可以免去團費，相當於打了一個折扣。羊毛總是出在羊身上，這個道理大家都懂。
團一個一個的接，房子一套接一套的賣。運氣好的時候，遇上富豪，一擲千金，連買幾套房。王明就遇到一個來自馬來西亞的富豪，隨身帶著十幾個保鏢，幾個“驢牌”包裡全是美元。在富力華庭的售樓處， 富豪當場拍板買下一層樓（十幾套房子），一手美元、一手籤合同……這樣的場景也刺激了在場的中國買家。
這只是富力地產在金邊的一個樓盤，同在洪森大道東南側的位置，富力·華府緊隨其後也於2019年開賣。目前，洪森大道兩側聚集了富力地產、嶺南地產、香港金鏗集團等諸多中國開發商，其中，嶺南花園與富力城合計佔地7.6公頃。
洪森大道正成為新寵。
一方面是由於沿莫尼旺大道、諾羅敦大道、俄羅斯大道和毛澤東大道區域，正逐漸被高樓所包圍；另一方面，因為在金邊的城市規劃中，在15年內，金邊南部地區將成為綠色城市和最重要的高端商業中心，而洪森大道正是貫穿金邊城市的主幹道。
不過，究其根本，洪森大道能成為新寵，仍是中心地塊已經被搶奪、退而求其次的結果。根據《2015年至2035年金邊城市規劃》顯示，未來金邊城區面積將由原來的300平方公里，擴大至692.54平方公里，整整擴大了一倍。
有開發商認為，“雖然土地價格有所增加，但與城市部分地區相比，往南的土地成本仍然較低，那裡有更大的發展潛力。”
顯然，現在的金邊空間越來越小，土地在金邊市中心變得更加昂貴。
事實上，金邊最貴的土地價格已經開始逼近曼谷、河內。世邦魏理仕的數據顯示， 2018年，金邊下轄的隆邊（Daun Penh）高端商務區的地價，一度超過每平米9000美元。
隆邊區已經出現柬埔寨最昂貴的土地，僅次於商務區的土地，集中在主幹道周邊，最高價為每平米7875美元，次幹道的土地最高價為每平米4313美元。
▲2019年金邊各區主次幹道土地價格表。
“ 柬埔寨某些地區的土地在12個月內翻了一番的情況並不少見，這對於任何類型的投資來說都是值得注意的。”柬埔寨知名房地產網站Realestate.com.kh的首席執行官Tom O’Sullivan表示，投資土地的主要好處是高回報，柬埔寨等新興市場的投資回報率為100%。
柬埔寨國土規劃和建設部公開數據顯示，從2015年截至2019年前11個月，柬埔寨批准的建築項目額度已經達到303.57億美元。除2018年數額同比下降19%之外，均達兩位數的增速，其中2019年增速達到了78.5%。
瘋狂與泡沫
在柬埔寨的另一座城市西哈努克港，土地也是掘金人“一夜暴富”的源泉，這座城市的地價，三年內翻了10倍。
指南針找房網研究中心數據顯示，在柬埔寨近20個省在售土地均價排行中，金邊以1582美元/平米領跑全國，西港則以1487美元/平米屈居第二，排名第三的暹粒省，311美元/平米的價格，遠落後於前兩位。
▲2019年柬埔寨各省地價情況，數據來自指南針找房網。
畢竟，金邊作為一國之都，近年來保持了良好的經濟增速，地價領先全國尚屬正常。但西港的土地價格，則呈現出了不切實際的瘋狂漲勢。
究其原因，更多呈現出人為推高的痕跡。
加懷山，延安人，在西港靠賣涼皮起家，此後搖身一變成了當地的炒地皮大王。2016年，來西港旅行時，加懷山發現了餐飲業商機。回到國內，他就開始找做陝西面食的師傅，用20萬的價格從當地挖了一堆麵食師傅到西港賣涼皮。
“來了就火爆。每天帶來的利潤是1000多美金。”加懷山曾這樣描述生意的火爆，這也帶旺了鋪子，有人跑來問這個鋪面要不要轉租，這讓加懷山看到了另一個商機。他將沿街的鋪面以1000美元的價格租下來，稍微粉刷一下，轉手5000美元出租。第一桶金就這麼賺到了。
“與其租商鋪，不如自己買地、租地蓋樓，成本更低，利潤更高。於是就這樣介入了土地市場。剛開始低價拿小的地塊，然後高價賣出去，賺信息差，循環套利，以地養地，慢慢滾動起來。”加懷山如此介紹自己的成功經驗。
趕上了好時候的加懷山， 手裡囤積了一批機場附近的30公頃土地，以每平米1美元的價格買入，洪森總理連任之後，以每平米30美元賣出，一倒手就翻了30倍。
去西港冒險的人不少，無論是做餐飲、小商品買賣的，還是其他行業，最後發現倒騰什麼都不如倒騰地皮來錢更快。
▲西港曾湧入不少中國投資者及商家，圖片來自網絡。
在2018年柬埔寨大選之前，太子集團“all in”地接手了一批“恐慌性拋地”，大選之後地價立刻漲了五倍，而進入2019年後，這批地的價格翻了十幾倍。
炒地導致現在的西港“很難找到沒有賣出去的地皮，黃金地段的地皮都只租不賣”，而房東早已轉了幾次手，甚至出現“四手房東”。
“在領海大道一帶的地價已經漲至4000美元/平米。”Century 21 Fortuna Investment公司總經理瓦威良坦言，“沒有任何國外投資商敢於高價收購土地，只有中國投資商。”
這是西港“一夜暴富”背後的真相。
但泡沫很快隨著打擊網絡博彩的到來而破裂。在中介公司的肖驍（化名）最有感觸，今年7月底剛交了定金的兩名租客，覺得政策風向有變，放棄定金突然毀約，“ 一個交了2萬美元，一個交了3萬美元，都不要了。”
建立在並不堅實基礎之上的樓閣，經不起突如其來的風暴。
幕後推手
正如2008年的金融危機，給柬埔寨房地產業造成的衝擊。
根據柬埔寨官方部門數據，2008年，柬埔寨的房地產開發投資為31.9億美元，2009年下降到19.9億美元，2010年僅為8.4億美元。到2010年底，金邊的土地價值比2008年年中的峰值下降了40%到50%。
2011年，在強勁的經濟增長和新的外資所有權法的推動下，市場開始復甦。在金邊， 從2012年到2017年，公寓的平均售價翻了一番有餘，從每平方米1460美元漲到3212美元。
這一切得益於外資的進入。
2005年，柬埔寨政府修改了投資法，允許外國人擁有建築物。然而，當時這項法律並沒有得到實施。直到2010年4月5日，柬埔寨國會討論並通過了由國土、城市規劃建設部和司法部聯合制定的《外國人不動產產權法》。由此，外國人將有權按規定在柬埔寨購買房屋並擁有合法產權。
無冕財經特約研究員整理柬埔寨央行數據發現，2018年流入柬埔寨房地產市場的外來直接投資（FDI），總額為30.83億美元，比2017年的26.73億美元增長12%。而流入到房地產市場的外資約為3.68億美元，佔外資總額的10.5%。2014年至2018年， 外國人對柬埔寨房地產的投資，已累積達到18.88億美元 。
柬埔寨央行表示，流入到房地產業的外資“繼續強勁增長”。
房地產業的強勢增長，使得其成為繼農業、製衣、旅遊業之後的柬埔寨第四大支柱產業。根據柬埔寨國土規劃和建設部的數據，2009年至2019年，柬埔寨建築業累計投資額達430億美元。僅今年前9個月，柬埔寨建築投資項目達3433個，投資額突破64億美元，同比增長34.7%。
2015年，柬埔寨首都金邊的不動產價格增長了驚人的26.2%。2019年1月公佈的《斯維登置業·胡潤2018年度全球房價指數》中， 金邊又以16.7%的漲幅躍居全球房價漲幅第一。
▲據“斯維登置業·胡潤2018年度海外置業投資回報指數”，金邊房價漲幅大，投資回報指數較高。
儘管柬埔寨國民生產總值連續8年保持了7%的增速，但相較人均1511.13美元的收入來說，作為支撐房價飛漲的根基，似乎太過薄弱。房企Keller Williams Russey Keo主任Nhem Sean Sothea直言，土地投資取決於市場需求，但柬埔寨的房地產價格同比繼續增長20%至30%，部分地區仍處於泡沫之中。
但早已熟悉套路的各國政府，並不太在意這些。他們深知，先放開閘門，讓水先入池子再說。泰國如此，越南政府更是個中好手。
2015年購房資格開放之前，越南的房價幾經波動，尤其是2013年，房價比最高時縮水了30%。
2014年11月底，越南國會通過的《住房法》和《房地產業務法》，放開了對外國人購房的限制。雖然這些法案在2015年7月1日後才生效，但消息一經傳出，刺激效果明顯，河內和胡志明市在當年前五個月新房成交量達1.4萬套。
幕後推手一望便知。
房地產的分量越來越重。 從越南今年前10個月的數據來看，外國投資商對19個領域進行投資，其中，房地產經營活動領域排名第二，協議資金達29.8億美元，佔協議總額的10.2%。
儘管我們知道房價漲幅背後的真相，但在政府、資本雙重推動下，“亂花漸欲迷人眼，淺草才能沒馬蹄”。
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