“神仙打架”！華東明年要開230個購物中心

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引言

2020年，華東都有哪些準備開業的商業項目？

來源 | 華東商業地產匯（ID：shwinshang）

臨近年末，贏商網推出重磅盤點——2020年華東商業系列報道，為行業帶來新鮮資訊。2020年，華東區域（江浙滬皖魯）計劃新開業購物中心230個，新增商業面積2037萬平方米。

（注：統計對象為商業面積≥3萬平方米的集中型零售物業，包括購物中心、商業街等，不含專業市場、文旅項目）

上海

擬開22座商業體，體量近175萬㎡

步入存量時代，增量放緩已是不爭事實，從上海市場來看，近三年籌開業項目呈連續下降趨勢明顯。

據贏商網不完全統計，2020年上海有22個商業項目計劃開業，商業體量約175萬㎡，儘管項目數量和商業體量方面均有所下降，但南翔印象城MEGA、北外灘來福士廣場、天安千樹等備受關注的項目均將於明年亮相。

北外灘來福士項目

上海2020年擬開業的項目還有哪些特色與亮點？在區域分佈上，又呈現哪些不同？

✦數量下降超33% 下半年仍是開業密集期

• 數量上：2017年58個、2018年41個、2019年33個，可以看到近3年上海擬開業購物中心數量下降趨勢明顯，2020年同樣延續了這一市場發展基調，擬開業數量僅為22個，相較上一年降幅超33%，同樣也存在上一年未開出延續到今年再開的項目；

• 體量上：2017年565萬㎡、2018年400萬㎡、2019年288萬㎡，與擬開業數量下降相對應，2020年擬開業商業總體量也有所下降，商業面積近175萬㎡。不過從單個項目來看，上海南翔印象城MEGA將以20.6萬㎡的體量穩坐巨無霸購物中心（商業體量達到20萬㎡及以上）冠軍“寶座”；

• 類型上：超70%的商業項目都是盒子式的購物中心，也有東渡蛙城、長風中心桃源·π等半開放式特色主題商業；此外，上海

  廣場、普陀綠地繽紛城、雲匯天地則屬於存量改造項目；

• 時間上：從開業時間分佈來看，下半年尤其是第四季度仍舊是新購物中心喜歡的“好日子”。

✦浦東新區穩佔首位 閔行缺席

從贏商網統計的項目信息來看，上海2020年擬開業項目在區域分佈上，仍以近郊、遠郊區域為主，其中浦東新區以新環廣場、新田360廣場康橋店、雲匯天地、張江海豚灣、百潤時代廣場5個新開項目位居榜首，這也是其連續5年領跑其他區域。

有趣的是，2019年閔行區迎來虹橋麗寶廣場、龍湖閔行天街、浦江萬達廣場等7個購物中心後，2020年區域內暫無新項目亮相，普陀區則以上海天安千樹、桃源·π、上海普陀綠地繽紛城、主場ESP電競文化體驗中心4個購物中心取代閔行去年的位置。

商業沉寂了多年的崇明區，明年或將誕生首個大型購物中心——崇明百聯萬達廣場。崇明百聯廣場位於崇明新城行政辦公中心西側，此前已停工多年。今年2月份，百聯與萬達首次合作，將共同打造崇明百聯萬達

✦商業力求創新 以特色突圍

存量商業時代，對商業地產運營商也提出更高要求。從上海明年擬開業的項目定位來看，每家也力求找到與自己客群相匹配的特色，從而在激烈的市場競爭中分羹。

例如，面對長風板塊鄰里商業的空白，浙鐵綠城自創桃源·π IP， 以“桃源、藝術、人文、自然、社交”為主旨，打造鄰里WALK街區；調改後的上海

相較於“小而精”的社區商業，南翔印象城MEGA、天安千樹、北外灘來福士等大體量商業，或以一站式、全業態的豐富體驗，或以建築風格、運營理念成為行業較為關注的對象。

單體量巨無霸商業體——上海南翔印象城MEGA，除了350家豐富品牌，還有雙下沉式廣場、天空跑道、屋頂花園等特色主題活動空間；北外灘來福士由“靈感之城”的定位出發，規劃以人為核心，塑造鮮活的文化樞紐、體驗至上的品牌空間，項目將闢出部分商業空間用於“文化實驗室”的打造；天安千樹則顛覆了傳統商業建築的刻板印象，外形打造宛若現代版“空中花園”。

浙江

擬開50個商業體，體量超378萬㎡

2020年，被視為是實體零售商業的“重塑之年”，對於浙江商業地產而言，也不例外。

據贏商網大數據顯示，2020年浙江還有近百個商業項目將亮相，相比去年的65個，不相上下。贏商網統計了其中50家（商業面積≥3萬方）重點項目。從項目體量、城市佈局、開發商、預計開業時間等方面切入，分析2020年浙江商業項目走勢。

總量上，2020年浙江將有超50個3萬㎡及以上的商業項目開業，總體量超378萬㎡；

• 單體上，以3-5萬㎡小體量和5-10萬㎡中等體量的項目為主，分別為20個和21個；超10萬㎡項目以全國知名連鎖房企為主；平均體量在7.57萬㎡左右，低於去年7.61萬㎡；

• 類型上，90%以上的商業項目都是盒子式的購物中心；也有部分文旅商業、街區商業，以及奧特萊斯項目；

• 地域上，寧波持續發力，與杭州並駕齊驅

  ，兩城市明年預計開業項目均為13個；其餘還包括溫州6個；紹興5個；嘉興4個；金華、舟山、麗水、湖州各2個；衢州1個；

• 時間上，依舊延續往年集中在下半年開業走勢，上半年預計開業21個項目；下半年開業項目將超29個。

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不難發現，上述統計的2020年浙江擬開業項目中，10萬方以下的商業體正成為主流，佔比超80%。其中，3-5萬㎡與5-10萬㎡項目不相上下，前者明年預計開業20個，後者為21個。

與傳統購物中心的大而全相比，“小而美”商業將集中精力在“精、美、專”方面的特色打造。以小博大，抓住核心客群，精準剖析消費習慣，縱向做深，滿足核心消費群的需求，為其創造新的社交圈、生活圈、互動圈。

同時，相較於一站式購物中心對資金、管理、體量、業態等方面的高要求，“小而美”商業體天生有著運營靈活、經營策略易調整；項目培育期相對較短，租金提升空間大；對消費需求洞察力高，可制訂針對性較強的經營策略等優勢。

另一方面，目前杭州市場還沒出現真正意義上“小而美”購物中心標杆項目，這就意味著，留給後來者還有很大的提升空間與市場份額。

不過要注意，“小而美”商業要想做出成績，也得找準切入點，聚焦一個方向，做足差異化；同時牢抓客群，提高客戶體驗感，形成口碑效應，實現成長的良性循環。

✦知名連鎖房企跑馬圈地，繼續深耕浙江市場

與上述主打“小而美”商業有所不同，明年包括華潤、龍湖、寶龍、新城、綠地等全國知名連鎖房企依舊將以單體超10萬㎡為主，緊鑼密鼓落子浙江。

其中，屬新城佈局最多，明年將於浙江湖州、嘉興、溫州開出3座吾悅廣場，體量分別為9萬㎡、13.7萬㎡、14萬㎡。

作為商業地產一匹脫韁黑馬，新城商業馳騁商戰7年，截止目前，已在全國98座城市佈局120座吾悅廣場。到2019年底，全國開業吾悅廣場達到64座，到2020年，將實現至少100座吾悅廣場開業。

再看寶龍，自2014年11月在下沙開出杭州首家寶龍廣場至今，寶龍快速在杭州開疆擴土，下沙、蕭山、富陽、濱江、紹興、臨安、6年6城，成績斐然。截止目前，在全國已在營的商業物業項目46個，總管理建築面積約

未來2年，還將有臨安青山湖寶龍廣場、杭州未來科技城寶龍廣場、杭州大江東寶龍廣場相繼落子浙江。其中，臨安青山湖寶龍廣場已確定2020年開業，項目總體量33.3萬㎡，由MALL、商業街區和LOFT酒店式公寓組成，商業面積為8萬方。

臨安青山湖寶龍廣場

當然，包括華潤的東站萬象匯和杭州第2座萬象城；以及龍湖的江東天街；綠地的嘉興綠地新都會和寧波綠地繽紛城等也在有條不紊地籌備中。

安徽

擬開商業項目29家，面積超273萬㎡

2019年，安徽商業市場可謂是“神仙打架”，無論是首次進駐合肥的合肥萬科廣場、合肥正大廣場、龍湖瑤海天街等諸多知名項目，還是新城、萬達對合肥、阜陽、六安等地區的加速佈局，相比2018年開業的28家購物中心，市場整體的發展有目共睹。

歷經爆發之後終將歸於平靜，與2019年的商業“繁華”相比，隨著商業市場增量放緩，2020年的安徽商業市場中，無論是在擬開業的項目數量，還是在項目體量上，都有大幅度的下滑。

根據贏商網不完全統計，2020年安徽新開商業體量3萬方（含3萬方）及以上的商業地產項目將達到29個，與2019年相比，擬開項目數量明顯下降。其中，合肥市依舊獨佔鰲頭，共計有10個項目擬開。

在他城市中，宿州、阜陽、滁州緊隨合肥之後，三個城市都以4個項目位列第二，六安有2個擬開項目位居第三，安慶、蚌埠、亳州等城市也有項目擬開業。

• 從總量上來看，2020年安徽擬開的29個3萬㎡及以上的商業項目，總體量超273萬㎡，與去年同比相比，同樣有所下降。

• 項目單個體量上，2020年安徽擬開項目基本都在5-10萬㎡，共計18個，約佔總數的60%。體量

  超過10萬㎡的商業項目也都是以吾悅廣場、世紀金源等全國知名連鎖項目為主。

• 類型上，2020年擬開業的商業項目類型基本以購物中心為主，同時也包含部分文旅商業以及街區商業。

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除了合肥之外，目前安徽三四線城市也開始成為各大房企關注的重點，在2020年開業的項目中，包括吾悅廣場、世紀金源、愛琴海廣場等諸多連鎖購物中心均在三四線城市中有所佈局，例如：滁州吾悅廣場、阜陽愛琴海購物廣場、宿州蘇寧廣場、六安嘉地·方圓薈世紀金源購物中心等。

並且從各項目的體量來看，超過10萬方的新項目也多集中在三四線城市中，品牌下沉發展逐漸成為趨勢。

在安徽2020年各項目的開業時間上，與2019年的市場情況相似，以合肥市為例，包括合肥正大廣場、肥東吾悅廣場、廬陽萬象匯以及即將開業的瑤海龍湖天街、北城萬達廣場等在內的9個商業項目都集中在下半年開業。

據統計，進入到2020年，安徽有超過17個項目的擬開時間集中在下半年，約佔總數量的58%。其中，包括銀泰百貨合肥高新店、文一塘西津門、六安吾悅廣場等業內外關注度較高的11個項目，更是集中在四季度集中開業。

山東

擬開項目46家 體量超400萬㎡

今年，山東整體商業市場發展較為平穩，呈現出緩慢增長的狀態。與2019年的山東商業極速前進相比較，山東商業市場增量隨著經濟形勢的改變而逐漸放緩。

贏商網大數據顯示，2020年，山東商業市場中擬開業的項目數量和總體量，都有不同程度的下降。根據贏商網不完全統計，2020年山東擬開商業項目46家，新增面積407萬㎡。與2019年年初的擬開業項目數量相比，數量明顯下降。其中，青島依舊以9個項目位居全省各地市第一。

• 從各地市存量來看，數據上顯示，2020年，青島作為新一線城市擬開業項目9個，而淄博以7個項目，緊隨其後，煙臺以6個項目位居第三。作為山東省會的濟南僅有4家擬開業項目。而去年較為火熱的臨沂、泰安等地，則放慢了發展腳步。

• 從分佈區域來說，青島項目相較於去年多屬於正在開發建設城陽區和黃島區，今年則更多的集中在即墨，這也是青島商業向外延伸的主要標誌。淄博項目主要分佈在臨淄區和張店區，這也是淄博目前發展最快的兩個區域。

• 從目前暫定的開業時間上來看，多數項目都選擇在5月份、10月份以及12月份開業。這也是整個商業地產行業中開業的高峰期。其中，2020年下半年開業的項目，佔比超過一半。更多項目集中在12月份。

• 從項目的知名度上來講，2020年開業的項目中，吾悅廣場、萬達廣場依舊備受關注

  ，而龍湖天街、大悅城等項目，也成為了更多業內的關注點。

值得注意的是，山東2020年擬開業的項目，有近三分之一的項目，屬於2019年開業延期的項目，住宅配套和寫字樓配套成為延期開業項目的主力。

✦商業體量集中10萬方以下

據贏商網統計，山東2020年開業的項目中，

對於大部分的山東市場來說，因為二級城市人口分佈不均勻，商業發展層次不齊，大體量的商業項目由於其選址的特殊性並不能很好的承擔城市中心的職能，而且大體量商業項目的內部動線也經常會給顧客造成不便。而針對一些大體量項目的薄弱環節，小型的商業項目就能將城市綜合體不能觸及的角落完美的補充。

除此之外，小體量項目成型快，品牌吸收更靈活，管理更方便，業態多樣的特點，也讓當地處於轉型期的開發商看到了商業的甜頭。而隨著95後、00後消費的崛起，年輕人所追求的一些主題性的、特色的體量不超過10萬平方米的個性商業更受歡迎，而小型項目的招商和運營相較於大體量項目，更容易做出自身特色，調改的過程也更方面快捷。商業項目趨於“小而精”，這也是在激烈的商業競爭中，開發商和運營商的一種應對措施。

✦商業下沉三四線城市

從表格中不難看出，今年，濟南在經歷去年商業項目井噴之後，呈現出發展減速的狀態。擬開業項目的數量和體量都有著大幅度的降低。而青島作為山東發展最快城市，雖然目前依舊是各大企業重點佈局的地方，但是項目的區域，已經從市中心延伸到了原本較為荒蕪的膠州、即墨、萊西等地。

除此之外，各大房企的佈局，已經從濟青兩地轉移到了三四線城市。淄博、煙臺、泰安、臨沂等城市成為商業發展的重要區域。本地房企藉助自身優勢，也開始頻頻動作，山東的商業市場整體向三四線城市傾斜。

有資料顯示，在未來城鎮化持續推進的發展進程中，三四線城市居民消費能力將會持續提升，這就促使當地的商業要能產生能夠滿足整個家庭不同年齡段人群購物、娛樂休閒、餐飲等消費需求的一站式購物中心，以此來促進

江蘇

擬開業購物中心83座，商業總體量達804萬㎡

回首2019年，江蘇省各地亮點項目頻出，華採天地、龍湖六合天街、吳江萬象匯等多個項目的登場受到廣泛關注。

展望2020年，江蘇省擬開業購物中心83座，商業總體量達804萬方。較之2019年統計數據“2019年江蘇預計開業項目有99個，總體量超過869.91萬方”，2020年江蘇省擬開業購物中心總數量、商業總體量均有衰減。

按區域劃分來看，蘇北（淮安、連雲港、鹽城、泰州、宿遷、徐州）擬開業購物中心有36座，蘇南（蘇州、無錫、常州、南通）28座，蘇中（揚州、南京、鎮江）19座。

隨著城市商業的不斷髮展，重點城市商業趨於飽和，項目調改成為一二線城市存量商業體主旋律，2019年僅南京主城區，調改項目就有五家之多。據本次贏商獨家盤點，2020年江蘇市場呈現出幾大趨勢：

✦三四線城市商業發展提速

南京、蘇州兩座二線城市明年擬開業購物中心數量總和24家，僅佔全省總數的28.9%，其餘59家均分佈在江蘇省其他城市。品牌購物中心紛紛走進

✦大體量商業體、社區商業數量相對均有增多

據數據顯示，江蘇2020年擬開業購物中心商業體量在10-20萬方的有37家，社區型商業體（5萬方以下，含5萬方）有30家。

隨著三四線商業城市發展進程加快，一二線城市商業體趨於飽和，大體量商業體多出現在三四線城市與一二線城市的非主城區。

今年，社區商業大行其道，“小而美”受到行業的青睞，越來越多業態豐富、服務周到的社區商業加入市場。作為“都市消費最後一公里的商業形態”，社區商業相比大型購物中心而言，以周邊居民為消費人群，生活服務和週末家庭休閒消費為核心的功能定位，使得社區商業的客流與銷售額相對穩定。

✦開業時間仍扎堆四季度

2019年的“遺留”項目不多，加上未確定開業月份的，江蘇2020年上半年預計開業項目有36家，而僅四季度開業項目便有45家，四季度扎堆開業已成常態，其中不乏南京建鄴吾悅廣場、泰興佳源新天地、溧水紅唐購物公園等值得期待的亮點項目。

時間：2019年12月30日

地點：成都首座萬豪大酒店

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