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做過房貸的朋友都會遇到選擇還款方式的問題，那就是等額本金和等額本息。選擇之前，要對這兩種還款方式有一定的瞭解。

首先，這兩種還款方式的含義

等額本息還款是指利率不變的情況下，每月月供金額一樣，月供中本金部分逐月遞增，利息逐月遞減。

等額本金還款法是指在貸款期間，每月月供中歸還的本金不變，利息每月按照剩餘本金重新計算，每月月供遞減的還款方式。

其次，兩種還款方式的優缺點

在等額本息法中，銀行先收剩餘利息，後收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，這種方法方便記憶，前期還款壓力較小，但是本金歸還速度相對較慢，佔用銀行資金時間較長，還款總利息較高。

等額本金法中，月歸還的本金額始終不變，利息隨剩餘本金的減少而減少，每月還款額逐漸減少，每月的還款金額都不一樣，從多到少，一開始的還款壓力比較大，不過本金歸還得快，剩餘利息和等額本息比起來比較少。

總之，兩種方法有利有弊，要根據自己的實際情況來選擇

若要提前還款，需要注意兩點

一、考慮還款方式

如果在前期提前還款，選擇哪一種還款方式差別不會太大，如果後期才還，選擇等額本金會比較划算，因為前期還的本金多，資金佔用的時間少，利息也相對少了。

你要是一開始就做好提前還款的打算，那麼最好選擇等額本金還款。

二、考慮理財收益率

你有可以提前還款的錢，如果拿這筆錢去投資，能不能賺回貸款利息，可以的話，大可不必提前還款，因為錢為貶值。

貸款期限最長30年，30年後的一百萬肯定沒有現在的一百萬值錢。你拿著現在的一百萬投資理財，只要回報率高於貸款利息，基本上也就跑贏了通貨膨脹，也就是說，你手裡的現錢沒有貶值甚至還在升值，而貸款的錢一直在貶值。

銀行的利息對比其他方式算是很便宜了，表面上看起來你借了銀行的錢買房子，但換個角度想，實際上你是借了銀行的錢去投資，能獲得高於貸款利率的投資收益的話，提前還款就非常不划算了。

綜上所述，只要不是什麼特殊情況，一般不會建議你提前還款，在自己手裡是錢，還了就什麼都沒有了。有些人只要借了錢，心裡就不踏實，其實大可不必，畢竟借了銀行的錢，是不用還人情的。

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有能力提前還，收入高，選擇等額本金，前期還款壓力大，利息少，提前還的話更划算。工作，收入穩定，後期漲幅不大，選等額本息，前提還款壓力不大，對生活影響不大。根據自己的能力來，這個沒有可比性。本人18年貸69萬，等額本金，20年，每月還貸5980左右，利息37萬。還了一年半了，還了10萬多，光利息支付了5萬多(真高，都賠了我一輛車的首付了)，19年提前還了43，剩下22萬，現在每月還1900多，壓力瞬間感覺小了好多。

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無論是2019年前還是2019年後，大部分朋友房貸都應該遵循等額本息優先原則，這對降低還款壓力有很大的幫助，同時在提前還款時，與等額本金相比也並不會增加額外損失。

1.等額本息和等額本金各有優勢。

等額本息是指每個月還款金額固定不變，等額本金則是前期還款金額大，隨著本金的減少，月還款金額逐漸降低。簡而言之，前者月還款壓力小，後者月還款前多後少，後者對前期經濟壓力更大。

對於償還銀行的利息，等額本息要多餘等額本金，這是按照本金實際使用時間進行計算的，並不存在利率不同。

2.等額本息更適合大部分朋友。

根據等額本息與等額本金的還款金額可以知道，等額本息前期每月還款金額會並等額本金更少，對於大部分朋友來說，這是非常合適的一種方式。因為隨著工作經驗及財富的累積，越往後個人經濟實力會越強，等額本息會更適合，否則一開始可能會對生活產生影響。

另一方面，很多朋友誤認為若提前還款等額本金更划算，其實並非如此。在計算所有費用時，需要把等額本息多還的錢，計算其資金成本，這麼算了之後二者提前還款並不會差很多。

3.提前還款需要考慮三大因素。

提前還款要充分考慮三大因素，而不是手裡有點錢就直接還款。

用款計劃：要考慮近期1-3年的用款計劃，是否要用錢創業？是否要教育支出？是否要裝修等等。只有確定不用才選擇提前還款。

是否錢生錢：銀行的房貸利率非常低，投很多理財產品都可以拿到比房貸利率更高的收益，這就意味著錢能生錢。若能夠錢生錢則可以不提前還款。

是否有罰息：很多銀行會對提前還款有罰息規定，這也是需要考慮的因素。

建議一般朋友使用等額本息進行房貸，而資金流毫無壓力的朋友可以選擇等額本息。對於提前還款的朋友，近期用款計劃、是否錢生錢、提前還款罰息三大因素要充分考慮。

大南山伯爵，NUS博士後，資深金融人士，用專業的知識、大白話的方式為您科普投資理財知識，讓天下沒有難懂的金融！歡迎關注、留言交流。

大南山伯爵

很多買房的朋友都很疑惑：等額本金和等額本息該怎麼選？如果提前還款要考慮什麼因素？今天我統一給大家做一個詳細的梳理：

假定房貸是100萬，利率是基準利率4.9%，期限是30年

1、等額本息的優勢和劣勢是什麼？

等額本息，顧名思義，就是說月供是一樣的，每個月的還款額度是一樣多的，等額就是月供的額度是一樣的，本息就是說裡面包括本金和利息。這是我們最常用的房貸按揭方式，因為月供的額度一樣，所以前期的還款壓力小，所以很多人就選擇了這個還款方式，本來大多數人貸款買房的原因就是因為錢不夠，等額本息的優勢正好符合。

但是等額本息的劣勢就是利息總額會比較高，而且前期的還款中主要都是利息，如下圖所示，月供是5307元，利息總額是91萬元，第一個月的利息佔了月供的74%，此後利息所佔月供的比例逐漸降低，直到191個月以後，也就是16年以後，你的月供中的本金才會超過利息。

所以，如果你一開始就打算提前還款的，那麼你買房的時候選擇等額本金會更划算。

2、等額本金的優勢和劣勢什麼？

等額本金的意思就是月供中的本金是一樣的，就是100萬除以360個月，月供中的本金都是一樣的，所以剛開始的月供會比較高，月供會逐月減少，大概逐月減少11塊錢。利息總額是73.7萬，相比等額本息減少了17.3萬的利息支出，佔到本金的比例是17.3%。所以等額本金節省的利息是比較客觀的。所以等額本金的優勢和劣勢都很明顯，優勢是節省利息，劣勢是前期的月供是比較高的，剛開始的月供高達6861，相比等額本息的5307月的月供是多了1500多元，但是這個情況會再138個月以後發生變化，138個 月（11年半以後）以後等額本金的月供會比等額本息的月供少。

3、提前還款要考慮什麼？

首先要考慮的是你的投資理財的收益率，你用這筆錢提前償還貸款你節省的相當於這筆錢的利息，如果你用這筆錢用來做投資理財，你的收益就是投資理財的收益，目前獲得比較穩定的5%以上的年化收益並不難，如果你的房貸利率是在這個範圍內，那麼你不提前還款會比較划算。

其次你要考慮的是你的房貸方式，等額本金的方式提前還款就比較划算，等額本息提前還款就看你已經還款多久了，如果是剛開始還，那也沒什麼，如果是已經還了好多年了，那麼就有點還不來，因為你之前還的大部分都是利息。利息你都提前還過了，在提前還就沒什麼用了。

最後一點就是違約金，銀行會收取1%左右的費用作為提前還款的違約金。

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在這樣的大背景下，提前還款似乎是必然的事情。那麼兩種還款方式選擇哪一種比較好呢？我們不妨來舉個例子算一算。

銀行研究僧

不管什麼時候買房，在選擇貸款買房前，首先得先了解什麼是等額本金，什麼是等額本息，再根據自己的情況進行選擇。

等額本金

等額本金的意思就是月供中的還的本金是一樣的，就是貸款額除以貸款月數，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。也就是說每個月歸還的本金金額保持不變，但月供金額一開始要比等額本息方式高，隨後逐月遞減。優勢是還款利息少，劣勢是前期還款壓力大。如果收入比較高，選擇等額本金也無所謂了。

等額本息

等額本息就是銀行通過計算，將每個月的還款額固定，前期還的本金比較少，主要還的是利息，後面慢慢還本金。等額本息的優勢在於前期還款的壓力相對較小，但劣勢就是利息相對多一些。一般來講，要貸款買房的話，都可能已經向周邊親戚朋友之間借了一部分首付款了，選擇等額本息就可以減少一些負擔，先把親戚朋友的先還了，保障自己的生活質量。

提前還款

當自己有能力進行提前還款時，我們主要考慮以下幾點：

1.目前擁有的資金投資收益會不會比銀行貸款利息高，如果是，那就不要提前還了；

2.如果擁有的資金投資收益跑不過人民幣貶值和銀行同等金額的利息，那麼趕緊提前還吧；

3.提前還款時，需要綜合考慮到各種情況，提前還款的違約金、會不會影響到生活質量。

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一般情況下，我們都應該選擇等額本息，也就是說每個月還的錢應該是一樣的。為了更好理解這個問題，我們應該先搞清楚利息怎麼算。

01，利率？關鍵是利息

很多人都覺得等額本金的方法比較划算。

這種方式，一開始還的多，後來越還越少，每個月還的本金是一樣的。總利息少的原因是在於一開始就還的錢比較多，相當於借的錢比較少。

如果從利率的角度來看，其實是一樣的。利率才是划算不划算的關鍵標準，用利息來衡量很容易出現錯誤。

這裡簡單的舉一個例子很容易明白。假如現在借15元分5天還。方法一，第1天還5元，第2天還4元，第3天還三元，第4天還兩元，第5天還一元。每天還的錢依次遞減。方法二正好相反，第1天還一元，最後一天還5元。

雖然同樣是借了15元，同樣是5天還完，但利息是不同的，因為借這些錢的時間，並不是真正的5天。

我們分開來看，方法一第1天還5元，這5元只借了一天。方法二第1天還一元，這一元只借了一天。這就是最大的區別。

實際上方法二借的錢用的時間比方式一的多，所以支付利息應該多一點。等額本金就是方法一，等額本息就是方法二。

既然房貸的利率是所有貸款當中幾乎最便宜的，那我們就應該儘量借長一點，用久一點，所以應該選擇等額本息。

02，通脹？以後的錢更不值錢

其實如果我們往深一層考慮，30年之後的錢跟現在的錢是不相等的。因為通貨膨脹的原因，錢會越來越貶值。

假如我們把上面那個例子換成分5年還。如果選擇第1年還5元，肯定比起第1年還一元更不划算。因為5年之後的5元就不值錢了，而現在的5元相對來說就更值錢。所以優先選擇，現在還少一點，未來還多一點。

等額本金的方式就是現在還的多，未來還的少，所以不划算。

03，提前還貸？不還也罷

弄明白上面這些之後，就明白了，提前還貸在任何時候都不划算。

1. 首先，如果我們提前還貸，其實我們已經還了一部分的利息，花了利息又把借的錢還了，那就是不划算。

2. 其次，任何一筆提前還的錢，因為通貨膨脹的原因都比未來慢慢要還的錢更划算。二三十年之後每個月還5000，肯定不值錢。但如果現在一次還50萬，那就是很大一筆錢了。

3. 第三，說不定這一套房子未來要賣出去，現在提前還還不如賣房子的時候才提前還。現在提前還花的是自己的錢，賣房子的時候提前還清銀行貸款，花的是買家的錢。

其實，很多平時生活中與“財”有關的東西，我們都可以用簡單的語言，說得明白。這就是我，“財說得明白”，希望你能明白房貸其實並不可怕。

財說得明白

“ 等額本息 ”和“ 等額本金 ”

第一、等額本息是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。也就是信貸員所說的月供保持不變。等額本金是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。也就是說每個月歸還的本金金額保持不變，但月供金額一開始要比等額本息方式高，隨後逐月遞減。

第二、等額本息和等額本金是不一樣的概念，雖然剛開始還款時每月還款額可能會低於等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會高於等額本金還款方式。

如果提前還款的話，肯定要選等額本金

等額本息和等額本金的最重要的一個區別是，你在貸款期限內是否考慮提前還款。如果提前還款的話，肯定要選等額本金。因為等額本金的意思就是每個月還銀行的本金一樣，但是利息遞減。也就是說，第一個月還款以後，第二個月的還款本金依然不變，但是利息的計算方式會是總貸款減去第一個月的還款本金以後，重新計算的利息。這樣你如果考慮提前還貸款的話，你不會多交銀行利息。但是，在等額本息還款方式下，如果提前還款的話，由於等額本息是每個月還銀行款數額相同，但是利息是倒三角方式呈現，也就是說，在前期還款的月份中，大部分都是利息，本金很少。如果提前還款，基本上全還的是利息。比如：你貸款10萬元，已經還款5年了，到銀行一看，還欠銀行7萬，你就會很惱火，還了5年了才還了3萬？對，就是3萬，因為你前期還的本金少，基本上還的全是利息。所以考慮提前還款的話，就選擇等額本金還款方式。

為什麼要選“等額本息”？

從投資的角度看：等額本息的還款方式要優於等額本金，任何時候都應該優先選擇等額本息。

買房的過程中，即使手頭資金比較充足，如果按照貸款政策和借款人的資質，按揭貸款可以貸足成數，則應該靜可能貸足，而不是支付更高比例的首付。

這是因為，更高的貸款成數可以讓我們買進總價更高、面積更多的房子，就算因為現金流不足，不願意買入太多的面積，我們手頭的資金通常也都比較容易就可以獲得高於按揭貸款利率的低風險穩定回報。而且按揭貸款是可以提前歸還部分或全部貸款本金的，哪怕將來手頭資金沒有別的去處，也具備提前還款的靈活性，這麼做進可攻退可守。

2019年的中國依然處於M2高起的負利率時代，什麼是負利率呢？舉例而言，今天你存了100塊錢到銀行，銀行答應給你的利息是3%，明天銀行連本帶息給你103塊錢，但是基於5%的實際通貨膨脹率，明天105塊錢的購買力才相當於今天100塊錢的購買力。也就是說雖然你從票面上獲得了103塊錢，但是你從實際購買力上來說，你反而虧掉了2塊錢。如果我們再深入的問一個問題：儲戶把100塊錢存入銀行後，虧掉的2塊錢，去了哪裡？因為財務守恆，不會憑空消失，我們在負利率的情況下，存款的債權人虧掉的2塊錢，實際上是補貼到到了借款人或者說債務人身上。我們的債務人拿了你的100塊錢，作為代價他理應給你的是符合我們實際購買力增長再加上利息補貼的105塊錢的購買力，但是實際上他只給到你103塊錢的票面，他就收到了2塊錢購買力的補貼，所以，要記住一個結論，在一個負利率的時代，債權人補貼債務人，越存錢越窮，越借錢越富，但這也是有一個前提的，就是你的資產必須是安全穩固增長的，才能符合這個模式。

因此，在我們可控增殖性資產前提下，安全可控的增殖性資產基本上就是有好的房子、對的房子。在這樣一個前提下，如果我們的還款，在前期還的越少，還的越遲，實際上你是在享受被購買力補貼的那一方。如果我們能夠把這樣一個負債越遠的、越遲的去進行償還，其實我們享受到補貼是越多的。如果上面講的比較專業，那麼你只要記住結論就好了：就是在負利率時代，我們應該把房貸儘可能多的拋給未來，儘可能多的在前期少還。就是說今天的錢永遠比明天的錢更值錢。那我們儘可能的去選擇等額本息的方式，壓低我們前期的還款的這樣一個壓力，更多的債務拋給未來。如果你懂了這些，那麼究竟是選擇多少年期，你也應該有了自己的答案，就是選擇你能夠選擇的最長的年限。

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房產從業10年的我來啦！解答購房問題，必須有我！

大多數人都選等額本息！

從總支付利息來說，等額本金的支付的總利息少，但是前期還款金額高，生活壓力較大。

等額本息支付的總利息多，但是每月還款金額固定且金額較低，有利於安排個人資金和保障生活。

要說哪種好，每個人自有選擇。但是等額本息對生活的影響更小，能降低初期的還款壓力，相對比較推薦。

建議是不要提前還款，一般提前還款都會虧……

如果你沒有合適的投資渠道、對負債十分敏感、對於房產解除抵押後有其他用途的可以考慮提前還款，不然還是別提前還了，隨著通貨膨脹和你工資收入的提高，之後還房貸會越來越輕鬆的。

如果你選的還款方式是等額本金，而且還款期已超過1/3的，不要提前還，這個時候你已經還了近一半的利息了，之後利息高低對還款額的影響已經不大了，這時候再提前還款不划算。

如果你選的還款方式是等額本息，而且還款已經到中期了，這個時候大部分利息都還完了，之後還的都是本金，提前還款意義也不大。

51哇房

房貸選擇等額本金還是等額本息，以及提前還款，應該先考量核心因素，房貸方式本身只是次要因素，根本到底這出於利益人本身的心理預期模式。

考量房貸方式的兩個核心因素

房貸是長期借款，一般是10年，15年，20年，甚至有30年的。

所以，考量房貸方式，必須針對一個較長的時間週期考慮，而不是隻看暫時四五年的得失。

說個身邊的例子，就很容易理解這一點了：

有個朋友是2008年左右買的房，當時他們兩口子工資加起來一萬多，每月還房貸就要七八千，真的是壓力很大。

去年聊起來，他們說現在壓力小多了，為什麼呢？

一是他們收入漲了，兩個人的工資加起來有兩萬了，月供所佔比例相對降低了；

二是房價漲了好多倍，月供跟房價比起來顯得很低了，而這一點明顯跟貨幣貶值、資產增值有關。

可見，在較長的時間週期內，收入增長和貨幣貶值，是非常現實的兩個核心因素，應該首先予以考慮。

收入增長和貨幣貶值，具體是怎麼影響房貸的

第一，收入增長讓房貸變輕鬆

過去幾十年我們的經濟發展處於高速階段，收入增長是現實存在的。

就我知道的一二線城市的一些朋友，2008年到2018年，10年時間大部分人的工資都漲了大概3倍左右。

未來十幾年經濟發展比以前會慢一些，但也是中高速，收入增長仍然會繼續保持。

那麼隨著收入增長，房貸一定會變得相對輕鬆。

第二，貨幣貶值讓房貸債務縮水，讓房產增值

從經濟學的角度講，在通貨膨脹和貨幣貶值的現實情況下，房貸是普通人能夠分享的低成本的金融紅利。

假設有100萬房貸，參考過去幾年的通脹和貨幣貶值，假設未來還款10年的貨幣貶值的速度是平均每年8%，意味著房貸實際上每年縮水大概8%。

這100萬房貸是從未來10年借來的，按當前實際購買力來看的話，未來10年債務大概縮水50多萬；

而與此同時，房價卻在不斷上漲，房子的資產價值在不斷增加，很明顯通脹和貨幣貶值是對債務非常有利的。

也因此，財富結構以房子等資產為主的富人，在通貨膨脹和貨幣貶值中處於明顯有利位置。

在這兩個現實條件下，再來看具體的房貸方式

第一，按照利益和壓力的平衡，孤立的看等額本金和等額本息，是差不多的：

等額本金的特徵是前期還款壓力大，後期還款會逐漸降低，利息總額比等額本息相對要少；

等額本息的特徵是每個月還款一樣，前期還款壓力小，利息總額比等額本金要多。

第二，在考量了收入增長和貨幣貶值這兩個現實條件後，情況是這樣：

既然未來收入會增長，讓房貸變輕鬆，那麼等額本金的後期還款逐漸降低並不重要，等額本息的前期還款壓力小顯然更有利；

既然貨幣貶值會讓債務縮水，那麼利息總額的多少也不是關鍵，提前還款完全沒有必要，實際上如果能把還款週期拉得更長、利息更大，反而更有利。

由此看來，基於收入增長和貨幣貶值這兩個現實條件，選擇等額本息是最有利的，沒有必要提前還款。

為什麼很多人對房貸壓力存在疑慮呢？

這主要在於心理預期模式。

消極的心理預期模式，對經濟發展悲觀、對個人發展不自信，通常看不到未來收入的增長，也不相信。

這種心理預期模式，一般都會忽略收入增長和貨幣貶值這兩個現實因素，總是困在房貸方式本身去糾結等額本金和等額本息哪個更划算，甚至老想著提前還款。

實際上，只要經濟保持發展，每個人的收入都會被動增長。

比如，有人家裡需要家政的，同樣一個家政，今天你還能用10年前的工資請到嗎？這就說明家政從業人員的收入在被動增長。

積極的心理預期模式，通常會看好經濟發展，如果都有能力考慮提前還款，更應該看好自己未來的收入增長能力，充分利用房貸這一低成本的金融工具。

總結：

選擇房貸方式，首要考量因素是收入增長和貨幣貶值這兩個現實條件，收入增長讓房貸變輕鬆，貨幣貶值讓房貸債務縮水，讓房產增值，在此基礎上對比考量等額本金、等額本息的區別，顯然等額本息最有利。

很多人之所以忽略收入增長和貨幣貶值這兩個現實因素，總是困在房貸方式本身去糾結等額本金和等額本息哪個更划算，甚至老想著提前還款，主要是出於消極的心理預期模式，對經濟發展悲觀、對個人發展不自信。

關鍵字: 本息 還款 房貸