最近有小夥伴給我留言，想通過理財讓自己的財富增值，然後好提前還掉房貸。那麼我們今天就來好好分析一下，到底房貸應該怎麼還才最划算。
我們都知道房貸有兩種還款方式，一種是等額本息；一種是等額本金。
等額本息：就是每個月還款金額是一定的，即使貸款20年，每月的月供都是不變的。但是雖然金額不變，但是這筆錢的組成比例卻是在變化的。
在房貸前幾年，月供中利息的比例較高，而本金比例較低；而隨著時間的推移，利息佔比越來越少，本金佔比越來越高。
因此很多小夥伴準備提前還款的時候卻發現雖然已經辛辛苦苦還了幾年的房貸，但是本金卻沒有減少多少。
等額本金：顧名思義，每個月還款的本金是固定的，然後利息是隨著本金減少逐漸減少的。
但是本金和利息加起來組成了月供，因此等額本金的月供每個月金額是不一樣的，剛開始的金額最高，然後逐月減少。
舉個例子：
按貸款100萬，期限20年，房貸利率4.9%來計算：
等額本息：最終還款總額157萬多點，月供6544.44元，其中支付利息57萬多，佔了本金的57%。
等額本金：最終還款總額149萬多點，月供從8250元逐月遞減，到最後一個月時只有4183.68元，比第一個月差不多少了一半。而支付的利息為49萬多點，比等額本息少了8萬元。
那麼這麼一比較，是不是等額本金這種方法更划算呢？其實不然，選擇哪一種還貸方式，還是要根據個人的實際情況來確定。
首先，在前幾年，等額本金的月供要遠大於等額本息，一直到第101個月（8年5個月）才和等額本金的月供持平，之後便逐月低於等額本金的月供。
高額的月供會造成更大的還貸壓力，甚至影響到基本生活水平。
所以，從兩種還貸方式上看，等額本息適合兩種人：
一種是收入水平不算高的年輕人。剛開始月供壓力低，雖然總體利息有所增加，但是隨著工作年限的增加，收入也會逐年增加。
再加上幾十年的通貨膨脹、貨幣貶值，其實到後面月供這點錢完全可以輕鬆支付了。
另一種是對理財投資比較有研究的人，錢留在自己手上通過理財投資可以獲得高於房貸利率的收益，那麼就沒有必要把錢早早給銀行。
現在房貸可以說是我們普通人能夠獲得的最低利率的貸款了，而且銀行的錢也不是想借就能借到的，用銀行的錢賺自己的收益，何樂而不為呢？
因此，我並不贊同提前還貸。因為等額本息這種方式前面大部分還的利息，再提前還款實際並不划算。
而且向銀行貸款二十年，實際上是把通貨膨脹的風險轉嫁給了銀行。
那麼什麼人才會採取等額本金還貸呢？
一種是不願意揹債，欠著銀行的錢就睡不著覺的人。
這種人不願意欠錢，那麼就選利息少的等額本金儘早還貸吧。不過籤合同的時候一定要看清楚提前還貸是否有違約金喲。
另一種則是目前收入尚可，但未來收入預期會下降的人。
比如臨近退休的老人、體力工作者、吃青春飯的人等等。
這些人買房時或許收入不錯，但是隨著年齡增長，收入逐漸下跌，則應該選擇等額本金的方式還貸。
趁著自己收入還行的時候，儘量多還一些本金，等自己收入降低的時候，月供也減少了很多。
因此，到底選擇哪種還貸方式，是否要提前還貸，各位小夥伴可以按照本文的介紹，自己對號入座作出選擇，歡迎文末留言說出你對還貸的看法喲。
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