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投資商鋪的收益主要來自兩個地方：一是租金的回報率，二是房價上漲所帶來的價差，如果單從租金回報率來說，200萬的投資收入10萬，年回報率為5%，這個收益對於同等金額的定期存款或者大額存單的收益來說，並不算高，相信很多城商行定存的利息都能達到甚至超過這個收益，因此，很多人投資商鋪，並不是完全為了那點租金，更多地是為了賺房價上漲所帶來的價格差！
而房價的漲跌其實也與租金水平密切相關，如果出租時很搶手，則在租金上就會有溢價，租金回報率高了，自然也會刺激這個商鋪的價值上漲，反之，如果是這個商鋪很難出租，或者說租出去經常被轉讓，則會使這個商鋪未來的價值打折扣，所以，通過觀察這個商鋪周邊的出租情況，基本上也能判斷這個商鋪值不值得投資！
房地產經過最近一二十年的迅猛發展之後，現在房價已經處在高位，投資商鋪的風險比較大，未來房價大的方向大概率是高位震盪下行，雖然短期跌幅不會太大，但是長期的累計跌幅還是需要重視，而且時間越久所花的時間成本、機會成本也就越大，即便是最後不漲不跌，那實際上也是虧錢的。
另外，未來各個地區的房價可能會出現分化走勢，一二線城市由於有人口流入及就業機會做保障，房價可能還存在一定的上漲空間，而三線以下的中小城市、尤其是資源型城市，隨著人口的不斷外流，再加上房地產的過度開發，房價可能面臨巨大壓力，因此，投資三線以下小城市的商鋪一定要非常慎重！
以上是我的個人觀點，歡迎大家留言討論~~
K濤資本
完全可以買
200萬的商鋪，年回報10萬，回報率達5%，比一般穩定的理財還要搞那麼一點
現在的人總喜歡拿今天的租金回報率來算投資性價比，但別忘了，正常情況下租金是會漲的
很多人20年前花30萬買的商鋪，當時一年只能租10000元/年，年收益3%，看似非常不划算，租33年才能回本
但是，現在這間店面完全可以租5萬一年，那麼這樣一算，租售比達到了17%。同時，商鋪本身的價值也不再是30萬元了
所以，如果有兩百萬的閒錢，完全是可以投買這個年收益5%的商鋪的
當然，商場商鋪真心不建議買
1：新的商場商鋪
房企開發的商場千萬不要買
小開發商，賣完不管了，招商一塌糊塗，商場會廢掉
大開發商，賣給你的時候，各種冠冕堂皇的故事往上加。最常見的就是包租，前三年多少租金之類
這顯然是套路，把房價標標高，在給你扣掉前三年租金，大哥，實際上前三年根本沒有租金拿…
2：成熟的商場商鋪
成熟的商場商鋪看似非常穩定，但實際上還是擁有很大的隱患
首先，你現在去購入成熟的商鋪，價格高的要死，回報率絕對達不到5%
眾所周知，中國目前處於一個快速發展的階段，商業中心變得很快，這一點在大城市好一點。在其它城市，尤其是三四線城市，城市小，商圈倒是多，東一個廣場，西一箇中心，到頭來一片廢棄的空商場
建議還是買沿街商鋪，至少有一個小區在旁邊養著。就算退一萬步也租不出去，搞不好有一天還有拆遷的可能性
老知什麼都想說
在日本作者野口真人的《學會花錢》這本書裡，作者提供了一個關於房地產估值最簡單的公式：房屋價值 = 月房租 * 240。
也就是說，20年的房租收入，大概就是房屋相對合理的估值。
所以，樓主200萬商鋪的投資，簡單算是比較合理的。
是不是就能投呢？還需要考慮一些其它的因素。
1、未來是否能有穩定的租金收入。
現在能租十萬，3年後，5年後，10年後呢？還能租多少？這就需要結合城市人口規模，商鋪所處地段，城市未來的規劃等因素綜合衡量。
因為互聯網電商的影響，商鋪受到極大衝擊，從商鋪的空置率和商鋪更換老闆的頻率，也可以看出來。目前，比較好的商鋪大概有兩類，住宅區帶沿街小店，依託周圍住戶，人流量能有保障，生意也都還可以，其次就是核心商圈，比如之前的萬達，是一種聚集效應，其它的還真不好說。
2、商鋪本身增值的空間。
投資房地產其實不一定是為了租金收入，而是房地產本身增值的空間，比如現在200萬買了，未來可能可以賣到300萬。
不過，從近期的房地產數據來看，商鋪的投資價值是很不明朗，不管是萬達退出地產還是李嘉誠資產轉移，多少都有對未來不樂觀的判斷。
當然，房地產本身也是週期性行業，有低谷很正常。人總是要出門，總是要有商業，房產始終是資產配置中需要重點考慮的部分。
此外，就是商鋪的交易成本，會明顯高於住宅，這也是在考慮商鋪的增值空間時，需要注意的。如果只漲一點點，說不定都不夠交稅的。
所以，值不值得投資，首選要看商鋪所處的商業環境，能在越短的時間內收回成本，餘越是划算的投資。其次，則是要看個人的資產配置，如果在金融資產方面已經投入很大，那麼適當配置房產是值得考慮的。
康愉子
投資200萬，買商鋪，年租金十萬，這樣的商鋪其實也還湊合，收益率5%左右，基本上符合市場上的規則，20年社會成本，實際上，你如果沒有槓桿，可能收回的時間會更短，因為房租，也是在增長的，但是你要確定一點，房租真的是十萬嗎？
有時候，買商鋪，你認為房租十萬，或者是聽售樓員道聽途說，那是不靠譜的，而是要調研，調研周邊的房租情況，實際到時候能租多少，這個非常重要，而不是說，聽別人說，聽售樓員說，聽任何人說的數據，沒有根據，他們都會誇大其詞，目的就是把商鋪賣出去，但是你買了商鋪，就要實實在在的租出去，那你就要考慮，真實數據是什麼樣的？
那你就要去，摸清楚，周邊商鋪租賃價格，給自己一個有利的參考，這樣你才更有信心去購買。
200萬的商鋪，我覺得不要著急買，天天去看，沒事就去售樓處看看商鋪，就是不出手，就等著他們降價，他們呢？也會時不時的，給你個好消息，說是特殊的照顧，就您這一批，等等，不要信他們，你心裡邊有個數，就行了，等他打到你，心裡邊的那個底的時候，你就可以，正式出手了，在這個等的過程中，你還有很多工作要做，算賬，搞清楚商鋪的真實租金，研究一下週邊商業環境，等等。
購買商鋪，就幾個詞語，真實租金，回報率，周邊商圈，資金投入比，還有最後一個，投資商鋪的資金一定是你自己的閒散資金，零花錢才能投商鋪。
樂福居
如果投資200萬買商鋪，年租金十萬可行，如果能夠保值租金收益穩定，這個從數據分析上可以。
1、租金年化收益率
價值200萬的商鋪，租金10萬，租金年化收益率為5%，現在年化5%的穩定收益的產品有很多，比如民營銀行的儲蓄存款產品，而且投資比收租金交易商鋪省事多了，但是忽略了一個重要的事情，那就是商鋪本身會升值，而且租金收益也會漲。
2、商鋪本身升值情況
2000年全國商業營業用房平均銷售價格為3260.38元/平方米，2017年全國商業營業用房平均銷售價格為10323元/平方米。平均年增長率為7.46%。
2000年全國住宅商品房平均銷售價格為1948元/平方米，2017年全國住宅商品房平均銷售價格為7614元/平方米，平均年增長率為8.89%。
商鋪的升值情況雖然沒有住宅快，但是也算資產中不多的好的標的，而且過去年平均增長率7.46%是複利收益。
未來的房價如何走勢，誰也無法斷定，但是有幾點可以肯定的，全國的城鎮化水平相比於發達國家還比較低，大量人口還是會往城市遷移，另外貨幣超發的態勢不會改變，這些因素都會推動房價上漲，但是漲幅應該不會像之前那麼快，但是即使打個折扣收益率也能達到年化3.73%,加上租金收益率5%，算一下來有接近年化9%的收益率，秒殺同類風險的產品，建議購買。
互金圈
雖然說投資金融產品也有風險，但是相對風險程度和不確定性比較低，而投資商鋪的不確定性卻比較大。
一是商鋪面臨價格下降的風險，在目前我國房地產形勢並不確定的情況下，房地產未來的趨勢非常不確定性，特別是商鋪一旦所在的區域價格出現下跌，其投資商鋪就會出現損失的風險。
二是商鋪存在租金下降的風險，大家知道在商鋪景氣的時候租金會上漲，但是在景氣下降的時候租金也會下降，因此目前的投資收益5%在未來是不是能夠持續面臨風險。
三是商鋪存在空租率的風險，商鋪只有租出去才有收益，而在商業景氣下降的時候，一些商鋪或存在出租空檔的風險，其租金收益將面臨較大的不確定性。
因此，從目前來看，上面所說的投資商鋪的不確定性較大，投資收益的不確定性也比較大，建議慎重考慮。
我是財經文化評論，專注銀行三十年，歡迎關注並留言
財經文化評論
如果投資200萬買商鋪，年租金10萬元，回報率就是5%，回本時間為20年，可能有些人會認為這個回報率還可以，畢竟現在的很多商鋪回報率只有2、3個點，回本時間長達30、40年，5%的回報率幾乎和銀行五年期大額存單利率持平。但是個人認為這是在低收益低迴報率情況下的“妥協性”認可。而實際情況可能並非如此，一旦出現以下幾種情況，租金回報率一定達不到5%：
1、城市變遷。現在各地城市都在搞城市建設，今天在老城區建箇中央商場，明天在新區建個地標性購物中心，後天再見縫插針找塊地方建個商業綜合體，幾乎三五年之間城市就會大變樣，而伴隨著城市建設擴容的，是商業中心的不斷轉移。但是商鋪你搬不走，城市老居民不難發現，很難有街區保持10年以上的繁榮。
2、使用貸款。200萬的總投資，是自己一次性拿出來的還好，如果其中有一半資金來自於銀行貸款，那麼按照7.205%的利率計算，10年期等額本息還款月供為1.17萬元，每月分文不進的情況下還要再掏3383元墊進去，不僅回報率大大降低，等於10年中在為銀行打工。
3、不能增值。投資商鋪獲利的方式無非是收租和增值兩種，如果靠租金不能實現盈利，指望增值希望也可能落空。有人說商品房始終在不停的上漲，今後商鋪一定也會跟著上漲。先不說投資商品房不能以8%以上的增幅持續上漲會虧本，但凡新建小區都自帶商業配套，新的商業體還在湧現，商鋪的數量如果不斷的增加，功能單一又沒有被捆綁附加值，再加上網店衝擊和國家對房地產宏觀調控，指望大幅增值的可行性很低，且貨幣還在不斷貶值，漲的部分究竟有多少是真正的增值部分就難說了。
4、高昂稅收。商鋪的過戶費用盡管各地執行標準不一，但平均不會低於商鋪總值的20%，如此一來，即便今後商鋪有一些增值，扣除稅收這塊大頭可能也賺不了多少。
5、空置斷檔。有商鋪的朋友都清楚，商鋪很難保持一直有人租，中間都有空置期，特別是當前實體店生意都很難做的情況下，換人轉讓現象太平常了，而期間是不產生任何收益的，也會拉低迴報率。
因此，當前如果想要投資商鋪，基本前提是沒有槓桿壓力，在不缺錢的情況下，保持租金收益穩定，再沒有轉手準備，回報率達到6%以上才可以考慮。（個人建議，僅供參考）
抽時間來看看
如果能夠保證每年確定有10萬租金，那就可行。
投資200萬，年租金10萬，意思就是5%的年化收益率，這個銀行，餘額寶比都是比較划算的，除了這5%的年化收益率，還有其他一些優勢。
1.名下有固定資產，而且有定期收益，比投資其他理財的風險要小很多。
2.如果地段好，房租有可能5年，10年後還會漲，這樣年化收益就不止5%了。
3.門面房的房價可能還會增長，哪怕房價一年只漲2%。那年收益也就相當於年化7%的收益。
這種投資方式，最大的風險就是：能不能保持穩定的年租金10萬？如果地段不好，租金下降就達不到逾期的收益。這也是投資門面房的最大風險。
財經攻城獅
200 萬買商鋪，年租金 10 萬，折算下來年化收益率其實也就區區 5%（10 / 200 = 5%），5%的收益率很高嗎？現在不少民營銀行的五年期智能存款收益率已經突破了 5%，更高的甚至已經達到了年化 6%。
現在投資 200 萬買商鋪說實話可能並不太合時宜
1、經濟大週期已經轉向。不論大家願不願意去承認，其實經濟週期的轉向實際已經發生了。尤其是這兩年，新聞媒體爆出了多少外資撤離事件？數以萬計的工作崗位沒有了，居民沒有了生活來源，提振消費、刺激經濟又從何說起？其實從招聘網站上消失的數百萬個崗位中我們也能窺探一二，現在大環境並不景氣，企業都在極力控制人力成本。
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2、投資回報率並沒有想象中那樣可觀，而且風險還是客觀存在的。即便每年真的能夠穩穩獲得 10 萬的租金，回報率也就 5%，我們能夠打包票，後續一定能租出去，不會有“空擋期”嗎？不說別的，看看我們身邊商業街的店鋪吧，有多少新店沒開幾個月就捲鋪蓋走人的？大大的“招租”廣告隨處可見。投資店鋪真實的收益率肯定是達不到 5% 的。那還不如選擇銀行大額存單呢，起碼 4.2% 的年化收益率是非常容易實現的，而且風險幾乎可以不略不計。
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3、提防“消費降級”的隱患。大家可能會反駁，明明物價都在漲，買東西是越來越貴，怎麼能說是降級呢？“消費升級”才是呀。話是沒錯，不過這種帶有“雙引號”的升級是存在很大隱患的。想想一個普通工薪階層的收入也就 4000 - 5000 元，但是一頓午飯錢就要 20 元以上，每天的中飯、午飯都是這個標準，那麼一個月光光吃飯的花銷就會達到 1200 元 ，加上早餐錢，飲食開支就佔據了工資的 1/3 。生活必需品開支佔收入比重過大，最終的結果就是其餘娛樂、休閒、旅遊、美容、購物的開支會大幅度縮水，這樣的背景下，店鋪的經營情況肯定好不到哪裡去。
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4、房價上漲並不能同步帶動所有商鋪的漲價。不少朋友會把房子說成是“剛需”，居住是每個人都必須存在的需求，不論是個人居住也好，大學生畢業租房也罷，在龐大的人口基數下，大城市的房子短時間內還是會延續堅挺。但是商鋪就另當別論了，商人都是逐利的，他們會選擇成本更低、人流量更大、性價比更高的商鋪選址。如果鋪面不是“黃金地段”，想要一年獲得 10 萬的租金，或者租出去都會成為問題。
總結
現在這個時間段，投資商鋪並不合適，還不如安安穩穩選擇銀行存款。
浮雲財經觀
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1 200萬買商鋪，年租金十萬，年化收益是5%，如果把他看做一個理財產品，收益很不錯了，但是商鋪是高投入的固定資產，鎖住現金流，而且不是住宅屬性，住宅可以看中長週期城市化進程給住宅帶來的增值空間，商鋪呢，週期性比較短，投資風險比較大。一二線的商鋪還好些，三四線的不確定性很大。
2商鋪投資按照目前的情況，不算其他成本，回收本金需要需要20年，這20年就已經代表了接下來城市化下半場週期，商鋪的屬性不同，需要考慮區域的人流，辦公，居住情況能帶來多大的流量價值，來保持租金穩定和穩步上漲。，還需要結合城市的產業佈局情況，商業配套的成熟度。有的商鋪價值來自固定社區人群，有些商鋪的價值取決於人流量的大小，周邊配套情況等。可以說住宅屬性的房子的周邊配套決定商鋪的價值。他的運營方式，經營項目都會影響商鋪的投資價值。存在不確定性很大，一二線穩定些，三四線需要綜合考量。
3如果是我我會選擇把配置商鋪的不確定投資，年化收益5%，轉變成配置按月付息的大額存單，配置3-5年期以上。地方銀行存在不少5%利率的大額存單，比大城市傳統銀行3-5年大額存單4%的利率高些，這個存單是與保本存款理財，是銀行攬儲利器，急用資金可以作為一個資產憑證，進行融資貸款，200萬大額存單按月付息，每月拿到的錢既可以消費，也可以進行在理財。穩健安全，靈活性也相對高些。
同樣5% 的收益，你會選擇大額存單，還是投資商鋪，評論區交流
