陳大帥ing

如果能全款買房當然是全款買房最好，個人認為!因為全款買房等於一勞永逸，沒什麼後顧之憂，但是按揭就比較辛苦，按揭是每個月都要給的，要是萬一哪一天丟了工作或生意失敗就會很麻煩

愁人節920

5年以後，“房奴”和全款買房的人會有什麼樣的差別？

隨著社會的發展，不管是城裡人還是農村人都希望自己在城裡有一套好房子，並且過上幸福的生活。這幾年農村出來買房的人越來越多，房價也是一天比一天貴，現在很多小縣城房價都漲到了4000～7000元/平米，那麼買一套100平米的房子至少要五六十萬，這還不包括裝修在內。因此很多人基本上會選擇以房貸的方式購買房產，那麼當“房奴”和全款買房有什麼差別？

全款買房的好處就是相比貸款買房來說，節省了很多的利息，而且不用每月愁著交房貸。但是這樣的前提是得有全款買房的能力呀！因此很多人都會覺得還是全款買房子好，那麼我就給大家簡單算一下房貸和全款買房那個更划算。

以縣城房價最低的4000元/平米來算，那麼買個100平米的房子就得要40萬，這還不包括裝修，為了好計算，現在不把裝修算進去。全款買房的話40萬，加上各種購置稅、一起41萬左右可以拿下，然後就準備籌錢裝修了，其他月供什麼的跟自己無關。

而房貸的話，按照商業貸款計算，並且按照2019年2月1日基準利率4.9%計算，利息。那麼40萬的房款，首付30%就是12萬，貸款28萬，貸款15年（180期），那麼剩下總的還款額度為395939.49元，支付利息總額為115939.49元，月均還款2199.66元。也就是說40萬的房子，你首付12萬，那麼你剩下的28萬貸款15年的話，每個月要支付2200元左右，一直支付15年才結束。

中間15年你要支付的利息就要11.59萬元，但是全款買房確實可以省下11萬多元的利息。如果自己有公積金的話，選擇公積金貸款，首付跟上面一樣，那麼通過房貸計算器可以算出，你要15年要支付的利息為7.4萬，月供1967元/月，總之貸款買房利息是在7.4～11.59萬元之間。

其實這個是沒有計算市場通貨膨脹在裡面的，大家都知道往後人們手裡的錢會越“不值錢”，現在同樣的100元人民幣放到15年以後，估計就相當於現在的幾十元了，因此全款買房和貸款買房對比的話。還得考慮通貨膨脹速度是否過快才能得出結論。

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鄉村波比

因為房奴是加了槓桿的，全款是自有資金購買的，這個其實是和買股票是一樣的道理，如果房價上漲，那麼加槓桿的一方自然是多倍的賺，如果房價下跌，那麼自然也是多倍的虧。

假設、A、B兩人都擁有100萬所有存款，A首付20萬買了100萬的房子，期限30年、利率5.39%；B全款100萬買了房子

1、都只買一套房子且房價上漲50%

假設5年後房價為150萬，那麼A相當於用20萬資金獲得了50萬的利潤，而B是用100萬的資金獲得了50萬的利潤，那麼他們的利潤率是多少？

B的利潤率很簡單，就是50%（=50萬/100萬）；而A的利潤是多少？這裡就要詳細計算一下，假設分期30年，等額本息，利率是5.39%（上浮10%），那麼A的月供就是5年時間A總共的還款額度是26.9萬，剩餘本金73.9萬，那麼房子的淨價值就是：76.1萬=150萬-73.9萬，80萬在5年當中的理財收益按照3%每年計算，那麼5年時間可以獲得12萬的收益，那麼A最終擁有的現金為：65.1萬=80萬-26.9萬+12萬；

那麼粗略的可以算出（不算複利）A在五年時間末期的賬面淨價值是：141.2萬=76.1萬+65.1萬。

那麼5年的總收益是：41.2萬=141.2萬-100萬；

A在5年中所有的收益率是：41.2%=41.2萬/100萬

結論：這個結論很有意思，因為A的收益率沒有B的高，按揭買房的人竟然收益率還不如全款買房的人收益率高！這是為什麼？因為房子5中漲了50%，平均每年的漲幅複合漲幅是8.4%，而B是把100萬的資金都投進去了，相當於A的100萬本金都享受了8.4%的年化複合8.4%的收益率，而A的100萬資金只有20萬資金是享受了8.4%的複合增長收益的，剩餘80萬隻是享受了3%的收益率，雖然利用了槓桿，但是槓桿的成本是5.39%，那麼A實際利用槓桿的收益就是8.4%和5.39%之間的利差。

結論1：這個就是炒房的奧秘，一個是槓桿，一個是利差，當你的成本和利差越大，槓桿越大，那麼加槓桿的財富積累就會快於沒有加槓桿的人。

2、房價 上漲50%，而B購買2套房

接著上題，當時B是把100萬的存款都買了一套房，而B也只買了一套房，那麼在房價上漲50%的情況下，B的收益率還比A的收益率略高。

因為A的80萬隻是擁有3%的年存款收益率，所以現在也要A也要把剩餘的資金都用來購房。A現在購買2套房。

根據上文計算所得，購買一套房5年時間總支出是：20萬首付+26.9萬月供=46.9萬；那麼2套房子的總支出就是93.8萬（100萬差不多剛剛花完）。

購買2套房子的房子淨價值是76.1萬*2=152.2萬；

5年後剩餘現金是100萬-93.8萬=6.2萬，那麼A總的賬面價值是158.4萬=152.2萬+6.2萬；

那麼A在5年中的總收益率是58.4%=58.4萬/100萬（當然，這個支付40萬首付後剩餘的60萬不是一下子就支付了月供，在50年時間中還是可以獲得一定的收益的，所以實際的收益率要比58.4%要高的）。

結論2：由以上計算得出了一個結論，當你有一筆款項的時候，你是全款買房，還是都是按揭買房，決定你選擇的是房子上漲的幅度和你貸款利率之間的高低，如果房價上漲的幅度超過房貸利率，那麼你就把這筆投資的錢都用於槓桿買房；

結論3：如果是房價的上漲幅度小於房貸利率的時候，選擇全款買房更划算。

3、房奴和全款買房者5年後誰更好？

猜想1：其實這個問題我在上面已經回答過了，那就是如果兩者的初始財富/存款是一樣多的時候，如果未來的房價上漲的幅度大於房貸利率，那麼把所有存款都用於貸款買房的人更加幸福，因為在財富增長中他增加了槓桿。

猜想2：如果兩者初始財富/存款一樣多，但是如果未來的房價上漲幅度小於房貸的利率，那麼全款的更幸福；

猜想3、初始時兩者財富不一樣多，房奴的存款就只夠支付首付，而另一人 可以全款購買，在這種情況下，未來無論房價如何走向，房奴的生活都不會有全款者舒服。

因為房價再漲，房奴的房子總財富也無法超越全款者，而如果房價下跌，那麼房奴的債務是剛性的，而全款者是沒有現金流支出的，房價下跌對生活沒有什麼影響。

壹號股權

這個問題確實複雜，在沒回答問題之前我說一個真實的案例吧，發生在我身邊的。

2001年，我的一個很好的朋友貸款買了一套80平米的房子，總房款11萬，貸款8萬，貸款年限是30年，每月還400多。當時我真有點不能理解，要知道那時候我們工資不過900多元。因為感覺他比較務實，也有一定的頭腦，也沒有過多的問他詳細。只聽他說，沒有錢只能靠時間來抵抗風險了。我們來看一下，如果當初18萬是無論如何也拿不出的，如果貸款年限短，每月還款額太大，就會有一定的風險，貸款30年，每月還400元，也就是他現在還在每月還400元，幾乎沒有什麼風險了。

那麼這個案例比較特殊，在那時敢貸款30年的人少之又少。如果用五年來評判貸款與全款的區別，真的不大，還有經濟能力等等因素。況且像我們這樣打工族沒有幾個能全款買房的。

其實如果把買房子看做是投資的話，買房子是長線投資，如果剛買的房子轉眼就賣掉那時投機，不是投資。投資並不單單是就是賺錢，有沒有聽說為生活而投資，為精神生活而投資，如果僅僅為賺錢而投資買房，那跟投機沒什麼兩樣，也就是給自己一個理由，為什麼要買房？

那我們再來分析是貸款好還是全款好，其實我們大多沒有選擇，只能選貸款。如果有選擇的情況下，還是貸款合算。我就我們在沒有選擇的情況下來分析為什麼貸款好，怎麼聽著有點彆扭。

投資有兩種方式，長線投資，短期投資。如果急功近利就不要投資買房了，風險大的投資產品更適合。房子屬於長線投資，短期內是看不出什麼的。20年前，那時我就有一個願望，咱十萬塊回農村從此什麼也不幹了，2005年我手裡有十萬，但我的願望不能實現。為什麼會有這個結果？這說明錢只等同於當時物的價值，不等同於任何時期的物的價值，錢沒有保值能力。房子有保值能力嗎？也不是那麼肯定，就看房子未來的價值是穩還是升還是降，只要能穩住，那問題就沒有懸念，就算跟不上物價上漲速度也不會高於錢貶值的速度。這是其一。

其二，我要問一個問題，你是想把過去的錢拿到現在花還是把將來的錢拿到現在花？過去你辛苦一年掙1萬，將來你辛苦一年掙50萬，我想不難選擇吧。但花將來的錢需要條件，條件就是付利息，誰也不會平白無故的把將來的錢拿給你花。有人說將來錢升值了怎麼說？你相信嗎？如果真有那一天，人人都是富人，絕不可能。說房子將來有一天可能會降價，這個我信。問題是你買房子是用來炒的還是用來住的，誰的房子能給你白住，誰的房子會任由你處置？別人的房子就必須落價，自己買了房子就必須漲價，這是什麼道理？

說了這麼多，都沒有用經濟規律來論述，太高深，自己都能繞糊塗，明白一個道理，負債也是一種資產。但道理簡單，現實很尷尬，沒有金剛鑽不要攬瓷器活，你會把瓷器打碎的，一定要根據自己的實際情況來考慮。工作的穩定情況，收入情況，有沒有公積金，花銷情況都要考慮在內，沒有一點風險都沒有的投資，儘量將風險降在可控範圍之內才是明智的選擇。

農業空間

5年以後，房奴和全款買房的人會有什麼樣的差別。筆者認為，如果是最近一年買房的人，房奴和全款買房人都是買在歷史最高位的，都是接盤俠。

5年後有什麼區別，未來5 年大多房子房價會下跌，在房價下跌的過程中，按揭買房的房奴有一部分人會因為房價的下跌而斷供，房奴因為還不上房貸斷供後，原來的首付款打了水漂，有的人因此而進入銀行的黑名單，不光首付款賠光了，還成了失信人，生活會帶來許多不方便，生活得更加艱辛。

而全款買房的人，雖然房價下跌了，但是房子還是自己的，只不過為買房子多付了錢，如果房子是買來自己住的，只能自認價格買高了，多付出的錢雖然心痛，也只能自認倒黴，再去努力工作，多賺點錢，生活依然充滿希望，房子還是自己的。如果是投資買房的話，那就賠慘了。

如果說這兩年在高位買房的人房奴與全款買房的人有區別，也就是這點區別。中國建設銀行總行行長說，現在買房就是當接盤俠，所有的金融部門高層多次講話都認為現在的房地泡沫太大，因此，這兩年買房的人要格外小心，能不買最好過兩年再買。

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金融學家宏皓教授

房奴為何是房奴，最主要原因是房奴具有中國人的傳統特質——窮。

沒錯，如果不是因為窮，不是因為沒錢，誰還去做房奴，有頭髮誰想做地中海呢？房奴和全款買房的人的區別主要是有沒有一次付清房款，沒有付清房款只能把房子抵押給銀行，每個月還利息給銀行，這個行為需要持續10-30年，中間斷還可能會面臨房子被收走的情況，這就是房奴的誕生。

有的人為了買房把自己變成奴隸，有的人買房卻讓自己成為富翁，這是由於房子的屬性，房子除了可以居住之外，還可以用來投資。

往5年前看

先不說5年後，那都是未來，那麼往5年前看，即是2014年，這個年份可以說是房地產登頂的第一步，房價上漲速度讓人不敢相信，可以說是房地產的紅利時期，2014年之前無論是貸款買房還是全款買房，只要在放著就意味著財富的增值，國內房價的上漲是最好的投資品，遠比股票、外匯等金融市場都好賺。

房價的瘋狂上漲後，開始在生活中會聽到這句話“房子是用來住的，不是用來炒。”這句話展示出房子的兩個屬性“居住”和“投資”。

房子很早之前就已經存在，大家都是全款買房的，畢竟當時土地價格和建造成本都是很廉價的，而在1988年的時候，國內召開第一次住房體制改革會議，直到1991年，銀行的房地產信貸部正常成立，這個意味著個人開始辦理住房信貸業務，可以先花未來錢來買房，房子開始有投資的屬性，同時房奴正式誕生。

5年前，經濟開始騰飛，一線城市流動人口履創新高，人口的增加意味著房屋需求的增加，房價自然會起飛，有買賣的地方自然會有中間商，有人會在中間一買一賣賺差價，樂此不疲。

因此，5年前，無論是貸款買房還是全款買房基本上都會賺錢，賺錢效應相對明顯，房價是一個向上的走勢。

往5年後看

到了現在，對房地產市場有所瞭解的都應該知道房價已經在高位盤整，未來可能會出現下行的可能，畢竟國內房地產的泡沫一直都存在。

最近經濟環境混亂，就連房地產大亨李嘉誠都發言告誡投資者不要炒房，可見未來房價的方向不明朗。不過剛需的話，該出手時還是要出手，畢竟房子最主要是拿出來住的。個人預測未來5年一二線城市房價會有所下滑，到一個理性的價格，而三四線甚至以下的城市房價會有所上漲，不過上漲幅度不大，這個跟目前人口流動的預測有關。

那麼，5年以後，房奴和全款買房的人會有什麼區別呢？

房奴其實分別兩種情況，一種是剛需房奴，另一種是投資房奴，剛需房奴可以說是在房奴中最幸福的，因為房子是拿來住的，未來隨時通貨膨脹，錢會越來越不值錢，同時貸款的錢也越來越不值錢，即是隨著時間過去，還款壓力會越來越少。

而投資房奴要承受房價下行的風險，除了虧損房子差價之外，還會虧損供樓的利息，所以投資房奴要小心了，有可能面臨雙重虧損。

全款買房的人無論未來樓價升跌都不需要擔心，因為不需要還房貸，房子完完全全屬於個人所有，空置放著還是出租或者自住都可以，短期內不受房價升跌的影響，房子是一件很好的保值資產和避險品，合適長期投資，未來有合適的價格還可以賣出房子。

最後總結

房奴面對未來房價的不確定和需要每月供房貸，存在一定的風險，投資買房可能面臨房價的下行，剛需買房有還不上房貸的可能，所以房奴短期會有一定的壓力，而全款買房的人短期完全沒有壓力，面對未來房價升跌可操作的方法會多一點，有能力的話個人建議全款買房。

當然，大多數人都是一個具有中國傳統特質的人，是他也是你和我。

財經樂少

5年以後，“房奴”和全款買房的人會有什麼樣的差別？

如今農村裡也有越來越多的人進城買房了，而他們中多數都是“被動”買房的。有些是為了方便兒子娶妻而買房，有些是為了方便子女就學而買房，還有一些則是因為面子而買房。其實真正是因為投資，實際需求而買房的還是少數。而說到買房，其中的壓力是不小的。就算是在一些四五線城市，購買一套100平米大小的房子，算下來至少也要四五十萬。對於農民來說，能一下子拿出這麼多錢的人畢竟是少數，所以多數人都是選擇貸款買房，然後他們又多了另外一個稱呼——房奴。那5年以後，“房奴”和全款買房的人會有什麼樣的差別？

在農村裡，真正能全款買房的是少之又少，除非是家中拆遷補償的和在外做生意的還差不多，所以那些全款買房的，多數都是找親朋好友借的錢。農夫有一個高中同學，在縣城當時也買了一套房子，當年的房價僅3000多，所以一套90多平米的房子，到手以後差不多是30多萬。手頭有近20萬，父母也支助了好幾萬，再向親朋好友們借了近10萬，才湊齊了足夠的錢把房子全款拿下來了。其中我們這些同學們當時也勸說了他貸款買房，可是他說貸款的話15年就差不多要多出十多萬的利息，這樣不划算。

可是，後來這個同學卻後悔了，多次向我們抱怨說：要是當初貸款買房就好了。因為全款買房以後，交房了就得給房子裝修，前前後後又差不多借了十萬塊錢，再加上之前所借的十萬，如今外債就有近20萬了。而借別人的錢，總是要還的，並且隨著年齡的增長，身邊買房、結婚、創業的人也多，而這個時候他們就會想要收回外債。一下子身上背了這麼多的外債，確實壓力也是不小的。為了還這些外債，他們夫妻兩人經常吵架不說，而且這個同學幾乎是天天起早貪黑在外面幹活，有時候還要打幾份工。經過六七年省吃儉用，才終於把這些外債還請，也是這幾年，一下子這個同學看起來就老了很多，和我媽這些同齡人有點格格不入了。

確實如此，向親朋好友借錢來全款買房，這樣看似划算，但是壓力真的不小。而貸款買房是要還利息，可是這樣不會有外債的壓力，一個月也就幾千塊錢，對生活並不會造成多大的壓力，也不會影響到生活質量。所以，農夫認為，如果自己確實有足夠的錢，那全款買房是要划算一些。可是沒有這麼多錢，還去借外債來全款買房，那就不划算了，這樣還不如貸款買房。

農夫也瘋狂

這種問題的結果實在太多了，我給你舉其中的幾個例子吧。

第一個例子：

小明在5年前用500萬全款買了一套一線城市的房產，而小王用500萬分別貸款買了兩套一線城市的房產。

5年過去後，小明的房產升值到了1000萬，而小王的資產卻變為了2000萬。

雖然看似小王手裡存在著較大的負債，但是隨著時間的推移，小王的房產市值越來越高，租金回報率也隨著增長，再加上貨幣的貶值，自己收入的提升，小王的負債壓力實則是越來越低的。

而小明雖然看著房產不斷升值，但是僅僅只是滿足剛需，沒有房租的收入，資產也比不上小明。最終，兩人的差距越來越大了。

第二個例子：

小明現在全款買了一套房子！而小王和小張都分別貸款買了一套房子。

其中，小明的全款金額為300萬；

小王手裡有300萬，但是首付了一半，拿著另一半去做了股票；

而小張同樣有300萬，首付了一半，另外一半拿去了揮霍；

最後，5年過去了，小明依然住著自己剛需的房子，上著班，日子還算清閒，但是沒有任何被動收入的提升；

小王5年裡買的股票經歷了牛市大賺了一把，最後，又貸款買了一套房子，資產再次升值；

而小張呢，因為自己的揮霍，把留下的150萬給用完了，只能度日如年的還著房貸，成為了三者裡資產最少的人。

結論

所以說，我們要正確看待“房奴”這件事！有些人懂得投資，有眼光，善於佈局，那麼“貸款買房”其實對於他們來說是一個好的結果，是一種借力致富的途徑。

而有的人比較保守，喜歡圖求安穩的日子，那麼5年以後生活也不會有太大的改變，只不過對於房子的問題來說已經有效解決，不擔心沒地方住的問題。

但是對於那些不會投資，又喜歡揮霍錢的人來說，“貸款買房”的結果就是拉大了自己和別人的貧富差距，還這不如全款買房呢！

琅琊榜首張大仙

房價從2016到現在經歷了暴漲，很多人都在這期間買了房，當然多了許多房奴！關於全款買房和房奴的區別我身邊正好有案例！

我么爸在2000年的時候全款買了一套110平米的房子，9萬塊錢。2005年貸款買第二套房子105平米，39萬，2007年貸款在成都買第三套房子110平米左右，要貸款必須把第二套房子給齊，那就是隻有成都這一套房子的貸款了。到2015年的時候借親戚10萬和親戚一起在成都龍泉驛貸款買了套房子裝修了的，價格五十萬左右，105平米，現在房價漲了值一百多萬了，親戚非常感謝他，成都市區那套房子也還完貸款了，現在為了還債，把2000年買的那套賣了60萬，借的錢還了餘下的錢留著備用，房子還是繼續貸款。我么爸的理念就是堅決不全款買房，而且他買房子的價格都非常便宜，四套房子也才150萬左右，而且利息給得也少，現在第二套房子值110萬左右，成都市區那套值250左右，龍泉驛那套值120萬左右，加賣的那套總價值540萬左右，不得不說我么爸很有遠見啊，他說要是全款買房的話也許就兩套房子了。

我另外一個親戚一直都堅持全款買房，第一套房子2008年，重慶買的老小區二手房150平米55萬，別人勸他買兩套新房要貸款覺得不划算，結果現在這個房子才值150萬還不好出手，周邊的房子都1.5萬以上了，後面幾年想買房了不想貸款就沒買，等到2017年全款50萬買了一套房子，價格漲了不少，本來42萬都能買的，一直沒下手，最後買的沒賣完的一套房子，到2018年重慶房價猛漲期禁不住女兒勸買了一套90萬的房子才60平米，當然這一套是貸款的，給了首付五十萬，全款買房結果貸款買了一套貴的，虧啊，他現在都後悔了，以他的能力，貸款買房的話，起碼能買五套還款沒有壓力。

所以說，房奴的生活不見得比全款買房的人生活差，總之得買房子的情況來說話！

小唐0925

5年以後，“房奴”和全款買房的人最大的差別應該在於心態上。

（1）前兩年高位買入非重點區域房產的“房奴”在今年應該是比較悽慘的。

我有個大學同學，畢業之後一直在北京工作，但北京的房別想了買不起啊，所以在前兩年北京邊上河北燕郊地區房價不斷上漲的時候，他貸款買入了一套，月還貸款額度1.2萬元，沒想到第二年燕郊房價上漲到3萬多一平米，他將第一套房賣掉，穩妥賺了100多萬。

於是他趁著燕郊房價處在上升期時，將第一套房賣掉後所得的錢又拿去在燕郊房價處在高位時，貸款買入兩套房，，貸款三十年，兩套房月供達到了2.5萬元每月，雖然還款壓力大，但想著第二年轉手賣出去又大賺一筆心裡還是挺開心的，誰曾想世事難料，2018上半年燕郊房價就開始滑鐵盧，下半年全國開始“堅決遏制房價上漲”的目標，於是燕郊房價直接腰斬，我這個大學同學頂著每月2.5萬左右的房貸，看著每天貶值的房屋價值，欲哭無淚，終於還是撐不住了，只好選擇斷供，銀行將房屋收回，他的信用寫在了銀行徵信黑名單上，可謂損失慘重。

如果當時沒有在高位買入，或者選擇全款買房也就不會有現在的損失了。但事實上，動輒幾百萬的房價，很少有人能夠全款買房的，即便全款買房，在房價處在下行時，不會面臨徵信危機，也至少能留一套房子在手上，但腰斬的房價還是讓人受不了。

所以對於這五年來燕郊地區買房的人，“房奴”和全款買房的人所承受的心理壓力完全不同，心態的變化也是非常微妙的。

（2）大多數三四線城市來說，“房奴”和全款買房的人在5年以後的差別也存在很大的不同。

我剛剛在一座四線小城市貸款20年買入一套房，全款40萬，首付12萬，月供1350元左右。本來想著全款買入，但全款買入就要把親戚朋友的錢借個遍，欠人人情總是不舒服。況且買了之後，裝修也要花10多萬元，再加上馬上結婚，還想著有點閒錢要買車，最後我們選擇了貸款買房，這樣雖然要面臨貸款28萬，20年利息也要25萬左右，但想著我和老婆每個月掙一萬多塊錢，壓力很小，隨著生活的持續我們的收入也會越來越多，未來房貸壓力只會越來越小，並且還可以拿出閒錢來去幹點別的什麼。

如果全款買房，欠親戚朋友一筆錢不說，一旦親戚朋友急用錢開口向你要，到那時壓力就可想而知了。雖然三四線城市房價在現在也處在一個浮動期，但相對大城市來說，整體房價波動並麼有那麼大，但是通貨膨脹卻是在持續進行的。

而在三四五線城市買房的人，尤其在西部等房價沒有大起大落的城市，5年以後，“房奴”和全款買房的人之間的差別可能真的不大，最大的差別來源於心態的變化。

另外，我們也不可能忽略“房奴”因為有貸款的壓力，所以往往也更有賺錢的動力，雖然辛苦一點，但房貸無疑促進了年輕人上進心持續保持的動力。

關鍵字: 人會 買房 財經