近日，松山湖的房價暴漲刷屏了，3個月內漲幅高達驚人的73%
隨後，網上流傳出松山湖某樓盤業主交流群“指導房價”的截圖，發言者呼籲鄰居提高房源的掛牌價。
與深圳鳳凰裡不同的是，松山湖業主的“業主指導房價”暫時沒有引起住建局的注意。
今天暫且不討論業主操盤的事情，主要分析下松山湖業主的底氣從哪裡來，以及松山湖片區的房價會怎麼走。
直接原因：
業主只是房價的推動者，真正想要操盤整個松山湖還遠遠不夠，多盤漲價的直接原因有兩點：
1、土拍
今年9月份，松山湖出讓了一宗地塊，被深業集團拍到，樓面價高達28300元/平米，資本的嗅覺最為靈敏，開發商的集體看好之後，隨之而來的就是投資客和剛需們的蜂擁而至。
土拍成就的往往是周邊的樓盤，龍華的金茂府均價一出，旁邊的先漲一萬，以表尊重。在我看來，松山湖的拍地效應還沒有完全發揮。
2、稅改
東莞在經歷稅改之後，房屋交易的個稅徵收標準從原來的房價差額的20%變成總價的2%，購房者的壓力極大的降低，市場一下子活躍起來。這點與深圳如出一轍，豪宅稅調整後各片區尤有不同幅度的上漲。
根本原因：
說完直接原因，再說說根本原因。
松山的房價如果沒有業主的“努力”還會漲嗎，答案是肯定的，不過可能幅度沒有這麼嚇人，為什麼這麼說，原因也有以下幾點：
根本原因一：規劃
都說松山湖是下一個南山，南山的的發展軌跡可以概括成一句話，90年代的一片荒蕪，經過十幾年的產業升級之後，成為了高新技術產業的聚集體，也是深圳目前最繁華的中心。
與南山的發展背景相同，松山湖以前也是一片荒地，但現在擁有了“國家級高新技術產業開發區”和“國家自己創新示範區核心區域”的雙區頭銜。
光這一點別的區域就羨慕不來，條條大路通羅馬，有人出生就在羅馬，松山湖就是列子，起點高的地方房價能不高嗎？
光有產業還不夠，地標也不能少。松山湖CBD地標性建築華潤萬象匯已經於今年9月份動工，完成後將是華南區域最大的萬象匯。
根本原因二：經濟
2018年，松山湖GDP突破630億，一舉改變長期以來虎門、長安“雙雄爭霸”的格局，63%的GDP增速是其他鎮區的五倍之多。經濟與房價存在著互惠的關係，自古GDP強的地方房價都不會便宜，經濟的發展是房價最有力的支撐。
根本原因三：人口
經濟的發展離不開人的建設，根據《東莞松山湖高新技術產業開發區總體規劃（2016-2030）綱要》顯示，未來該片區科創人才規模將達45萬。
這45萬人的居住需求光靠一個松山湖肯定不能滿足，而松山湖管委會常務副主任劉寧說,“今後松山湖原則上不再做純商品房”。
這就說明了一點，松山湖的房子肯定是不夠住的，經濟的發達程度決定了人群的消費能力，而人群的的規模和房子的比例又決定了商品的稀缺性，松山湖的居住需求勢必外溢到周邊城鎮。
根本原因四：交通
交通的便捷程度也在很大程度上影響著房價的漲跌，“地鐵一響，黃金萬兩”，在東莞的交通規劃中，松山湖站以及松山湖北站是絕對核心的存在。有人說松山湖北站是東莞的“深圳北站”，松山湖CBD就是下一個深圳前海。
對於松山湖而言，五軌交匯（莞深快軌、莞惠城軌、R3線、深圳13號線北延線）的松山湖北站的意義甚至重於深圳北站對於深圳的意義。
因為是松山湖擁有的不僅僅是地鐵，還有莞惠城軌、莞深快軌等。在莞深快軌規劃中，從松山湖到深圳公明，僅需20分鐘路程，線路同時預留了廣州方向的規劃，預計在2020年開始動工。
軌道更大的意義在於：把廣、深、莞串聯起來，30分鐘可以觸達灣區各大核心城市的核心區位，讓莞深無界，省會直達，松山湖處在各城之間的中間位置，出行方式的多樣性以及便利性使得這個位置更為得天獨厚。
根本原因五：置業競爭
東莞是限購的，但並不是沒有辦法解決，況且還有不少優質的公寓產品可以供外地人入手。
這些所謂的外地人以深圳人為首，據統計，在過去1年裡，東莞有41.5%的房子被深圳人買走，同比上漲4.7%。
可以看出，東莞正成為外地客尤其是深圳客跨城置業的主戰場之一。
而據鳳凰網統計，華為搬到深圳的這兩年，松山湖有60%的新房被深圳人買走了！
一方面，買房人真金白銀的投入是對這片土地強大信心的體現，而另一方面，投資客要開始焦慮了，自己面臨的置業競爭不止是東莞人，還有以萬計的深圳人乃至整個中國的投資客。
說到最後，可能有人會提到華為，認為華為的遷入是松山湖房價的強大助力。不可否認，華為帶來了龐大的居住需求，也許多置業者更加提高了信心，但這不是根本原因，相比是華為成就了松山湖的說法，我更傾向於是松山湖成就華為多一點。因為松山湖裡的世界五百強還有很多，就算華為不來，說不定還會有別的企業取代，但松山湖不能被取代。
長遠來看，松山湖的潛力依然巨大，價格低窪低窪，最後的最後各位看官歡迎評論區留言探討！記得點在看~
THE END
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