白船
作為一個財經工作者，我覺得商鋪投資依然不會徹底涼涼，請題主不用過度擔心這項投資的回報率。
雖然互聯網電商平臺對實體店衝擊較大，使得實體店經營生意受到較大沖擊，也導致了商鋪的租金下滑，“一鋪養三代”的也將成為過去，但是無論如何都不會淪落到“一鋪坑三代”的結局，現在和將來都不會這樣。
所以，現在的情況只能是租金會比過去有所降低，但收益應該還是相對比較穩定的，相對其他投資風險也不會太大，靠租金或自己用買來的鋪面做生活，過生活都應該不會有太大的問題。
所以擁有商鋪的人，依然是幸運的，你的財富還是不會貶值或縮水的。一定要對自己的商鋪充滿信心！
開偉觀察
商鋪一直是坑，散戶買商鋪多半是虧，不好貸款首付就高，利息也高，升值也有限06年淘寶就開始火了，商鋪本來旺的就少，轉手本來應該是優勢，但2000年以來住宅流轉一直不比商鋪差，還有產權啊，面積啊各種坑，商鋪真是大坑 。我家90年代花近30w買了3個鋪面，結果那火車站旁邊的商業城居然沒做起來，呵呵，現在這破地方都一錢不值，這錢買住宅我現在還用給人打工看人臉色？真一鋪毀三代！
用戶2047805375446
商鋪投資並沒有徹底涼，但是基本上已經涼得差不多了，十幾年或者幾年前投資一套商鋪，那麼在最近幾年基本上都非常賺了，每個月都可以從商鋪這裡拿到租金，如果時間放長遠一點，那麼按照當下的租金水平，完全可以做到“一鋪養三代”。
但是假如你現在投資一套商鋪，那麼真的是“一鋪坑三代”，背後的主要原因還是因為每年的租金雖然高，但是除以投資的本金之後得到的收益率是非常低的，一般不會超過3%，這就意味著現在投資商鋪得到的租金，甚至不如存在銀行裡面吃利息，所以才會有“一鋪坑三代”的說法。
三十年河東，三十年河西，過去投資商鋪留到現在的確非常賺錢，但是現在不能以過去的投資方法來跟風投資操作，過去投資賺錢，不代表現在投資也賺錢，投資的時間錯了，也會出現兩個不同的投資結果，一個是“一鋪養三代”，另外一個是“一鋪坑三代”。
但是基本涼了不代表徹底涼了，對於商鋪來說，最核心重要的還是地段以及人流量等等，這直接決定了商鋪的價值所在，如果趁機撿漏的話，說不定也可以得到非常具有價值的商鋪，但是可能性則是十分小，並且也可能輪不到你。
現在對於做實體店的人來說，他們面臨最大的問題就是租金的問題，一方面租金過高，這會增加他們的成本，而這些成本又會反映到商品的價格或者服務上面，所以實體店的老闆們也會非常考慮租金問題，再加上現在的經濟形勢不好，下行壓力比較大，還有實體店的衝擊，所以實體店現在也非常考慮房租這樣的成本問題。
整體來看，商鋪未來的價格不會上漲，這也是因為房地產調控政策的存在，所以現在投資商鋪，其實和投資房地產一樣，都是買了不會不會繼續上漲，商鋪沒了升值空間，而對應的租金也沒有存在銀行的利息高，所以現在的確不適合投資商鋪。
在現在國內經濟下行壓力加大，以及實體店經營不利的情況下，儘量避免商鋪這樣的高風險投資項目，好的商鋪很難尋找到，而且價格都超級高。
理財鴨
一開始，有人買商鋪，然後發跡後，一傳十十傳百，於是人人就開始覺得投資商鋪是穩賺不賠的事。
殊不知，因為投資商鋪失敗的血淚史一點都不少。
商鋪往往最值價錢的是在住宅區、學校、工廠、寫字樓等周邊的那些。
這些商鋪投資的風險最低，這些地方有大量穩定的常住人口，居住、有人上班、上學，就必定有相關的生活需求，非常容易把商鋪租售出去。
如果商鋪的位置在出入口、可以照顧到幾個小區的需求，這樣成熟的地理位置，想不養三代都難。
但如果是位於商業中心、購物中心、專業市場、批發市場、各種主幹道路兩側的就沒那麼好了。
比如位於商業中心的商鋪，一般開門營業完全要依賴商場整體的項目的運作，如果商場關門，這類商鋪也沒辦法正常營業，如果商場本身就比較少人流量，運作很差，那麼這裡面的商鋪也容易爛掉。
所以整體依賴的是商場的運作程度，商鋪主人很少話語權。
又比如是未進入成熟經營期的專業市場，前幾年可能商鋪價值很低，需要等到整個市場運作起來了（一般三到五年），後期市場旺起來了商鋪才可能值錢。一旦市場失敗，商鋪的產權證書也可能變成一張紙而已。
所以後兩類商鋪投資以後，“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”是非常有可能的。
加上純商鋪的土地使用權期限一般是40年，商住綜合的則可能是50年，比起住宅交的稅要高很多。
買家支付的契稅、交易手續費、印花稅等稅費也算在成本里面。
按照國際上通行的標準，合理的商鋪租售比應在１:250以內，也就是如果把商鋪按現在的租金出租，在250個月（大概20年）內能收回房款才值得投資，但現在我們的商鋪很多時候都需要300個月甚至更長的時間才能回本。
所以現在投資商鋪不是不行，而是要比之前謹慎。
多多說錢
說實話，買商鋪，最後是一鋪養三代，還是一鋪坑三代？要看你買沒買好商鋪！如果買好了商鋪，就是一鋪養三代！沒買好的話，肯定就是一鋪坑三代，商鋪投資就要涼！
第一、商鋪市場的特點
商鋪市場是完全自由市場，國家政策從來不會去幹預。也就意味著商鋪市場投資風險就是巨大的！買住房的話，出現房價大跌了，國家就要出手救市；買商鋪的話，就算行情再差，沒得任何人會去救你！
但正是這種完全自由市場，投資商鋪才有經濟規律可循，才有投資魅力！只要好好研究這個經濟規律，在投資商鋪上就是適用的，不用擔心半路殺出了土政策來，把全盤投資計劃打亂。
第二、投資商鋪的套路
多數人對投資商鋪都是有自己的一套路數，比如幾個硬性投資指標：投資回報率必須達到年均7%以上，回本年限必須控制在15年以內，或者就是租金收入可以持平按揭月供，等等，這些指標對於粗略測算商鋪投資是否優質？具有重要的參考價值。
一般來說，凡達到或滿足上述投資指標的商鋪，往往都是能實現“一鋪養三代”的商鋪；而低於，甚至遠遠低於這些硬性投資指標的商鋪，往往最後就是那些“一鋪坑三代”的商鋪。因此，投資指標還是很有參考價值的。
第三、電商發展和國外模式
現在一提起實體商鋪，很多人就覺得實體經濟不行了，實體店鋪被電商衝擊得不行了！其實，沒這麼嚴重，不要見風就是雨！未來實體商鋪的前景也不會這麼差，實體商鋪還是無可取代的！
我們下結論前，不能只看到自己城市的情況，也不能只看到我們國家的情況，還是應該多看看經濟發達國家商鋪的發展歷程，這樣的話，我們會對實體商鋪前景更有信心。
我們走上住房商品化道路，也就是上世紀80年代末、90年代初的事情，到現在也就是30來年的樣子，建蓋商鋪也就30來年，但不要忘了，實體商鋪在我國可是存在千年的東西，上千年都沒有被任何其他形式的商業形式取代，說明實體商鋪是有存在價值的。也可以說，我們目前的商鋪形式是我們大眾消費習慣所接受的。
國外經濟發達國家建蓋商鋪的歷史可就很長，粗略算都有上百年曆史，比如美國，建國幾百年了，經濟發達，城鎮化率81.8%（2016年），商業發達，電商發達，但實體商鋪照樣紅紅火火的，這說明電商和實體商鋪是可以並行發展的。
但美國的商鋪和我國的商鋪差異性是很大的，我國的商鋪產權分散，缺乏統一規劃，缺乏科學管理，街鋪是街鋪，社區鋪是社區鋪，商業體是商業體，市場是市場，在分佈上呈零散狀態。這樣做就導致商鋪缺乏科學規劃、缺乏統一管理，容易導致惡性競爭，各自為陣，業態混雜，不利於商鋪健康發展。
世界上比較有代表性的商鋪模式有三個國家，日本、新加坡和美國。上面說了美國，我們就說美國的商業模式。美國的商業模式主要有兩大類，1是購物中心，2是社區商業體，其他地方商鋪存量很少。
先說購物中心，跟國內所說的購物中心、大商場模式是類似的，就不用多說了。
主要應該說的是社區商鋪。社區商鋪在美國模式下準確的稱謂應該叫社區商業體，是必須的社區配套，一般每隔3公里就會規劃一個面積在3000-1萬平米的商業體，其他地方都是住宅，不會有商業。在這個社區商業體內，會配套滿足這區域體量居民生活所需的各類業態，比如蔬菜超市、便利店、餐飲店、洗衣店、寵物店、健身設施、運動設施、影院、金融、幼兒教育之類的，這個社區居民的日常生活需求都可以在這個商業體內解決；如果還不能解決，那就去更大的商業體或購物中心、專業市場。
美國這樣的社區商業體在全國商鋪中的佔比應該在60%-70%水平，社區商業確實非常發達。發達的商業模式得益於成熟的商業建蓋、運營經驗，一般要建蓋這樣的社區商業體，首先需要有社區規劃需求，再由地產商立項，進行可行性調研，完成商業體規劃設計，做項目資金預算，這些都弄好以後，再去尋找投資人，資金到位後，建蓋社區商業體，並自持所有商業體物業產權，交給專業的商業管理公司統一運營，招商入住後，每年租金收入按照前期投資約定分成，給地產商多少，給投資人多少，商業管理公司留多少？每年租金收入都是這樣的分成方式，既保證了投資人利益，也能保證後期商業運營有統一管理、合理規劃和有序競爭。
這種社區商業模式的投資風險是很小的，利潤很穩定，不管對消費者，還是投資人，還是普通商戶？經營和收益都很穩定，因為社區消費人口是穩定的，不會發生大的變動，投資風險就很小。
第四、國外商鋪模式對我們投資商鋪的借鑑意義
我們國家商鋪模式學的是香港模式，香港土地金貴，臨街的住房樓下還要建成商鋪，就是住宅底商，當時學習這個模式進來的時候，沒有很好做本地化研究和改進，導致現在的商業模式呈現零散局面，業態受限局面，商住混合局面，確實需要交學費。
商業地產如今已經大面積建蓋，已是既成事實，無法再調整為國外先進的社區商業體模式，這就要求我們在投資商鋪時，需要多調研，要買好商鋪。
發達國家的先進商業模式對我們買商鋪投資也不是毫無借鑑意義，比如社區商鋪投資和收益的穩定性就是可以借鑑的。
很多人都覺得現在商鋪就是“傷鋪”、“一鋪坑三代”！那應該是沒有買好商鋪！社區商鋪投資是很穩定的，但也不是所有的社區商鋪都可以買。
開發商都是逐利的，只要有塊地方，就會蓋成房子，或者蓋成商鋪，遠離小區居民活動域區的商鋪，千萬不能買，買下來就砸手上了，租不出去，賣不掉，跟“殭屍”一樣。
因此，商鋪投資依然還有錢景！不會被取代，只要調研好商鋪，買好商鋪，“一鋪養三代”就不是夢想。
房壇法菜
“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”，現在的商鋪投資徹底涼了。為什麼呢？
一是電商的衝擊，網絡購物已經改變了我國消費者的購物習慣，再到實體店去購物的人是越來越少了，實體店的生意越來越不好做了。
二是房子越蓋越多，商鋪越來越多，面對大量過剩的商鋪，是租不出去也賣不出去，只能是空置，住宅還能住人，商鋪又不能住人，只能賣東西，如果不賣東西，使用非常不方便。
三是經濟的下行壓力下，各行各業賺錢越來越難了，人們消費的慾望在下降，消費者消費慾望的下降，直接導致實體店的生意不好做，大家都不消費了，實體店還怎麼做生意。
四是人口下降的拐點出現，面對高房價和生活的壓力，現在的年輕人結婚率的在下降，結婚後不願意生小孩的人在增加，不願意生二胎的家庭越來越多，這些都在影響消費，進而影響經濟發展，誰還管商鋪有沒有生意。
所以，現在最後悔的人是購買商鋪的人，現在的商鋪在手裡是租不出去，賣不出去，只能是“一鋪坑三代”。
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金融學家宏皓教授
“一鋪養三代”是老一輩人留給我們的經驗，但是到了今天，由於經濟環境變化，以及我們自己偷換概念，它變成了“一鋪坑三代”了。
“一鋪養三代”包括兩部分內容：
1，鋪子就工作，尤其是家傳的老店鋪。
2，鋪子是商業地產。
今天的人主要看中的就是第二條，好像買了一個商鋪，就能收房租養三代人了。
今天由於房租不夠高，投資商鋪的收益不足以還貸款。
同時，由於房租太高，店家做啥都不賺錢，有的三年後退租，有的半年內關門。
其實，如果商鋪買下來自己開店，即使房價下滑，成本上升，恐怕一家人也不會餓肚子。
店鋪的商業模式被網絡衝擊
今天的小女孩都不逛街了，大家都網購，中午叫外賣。於是商業地產的價值下滑，房價下跌。原先單純投資商業地產的人，不僅沒有收到超額收益，反而資產損失點點，這就是“一鋪坑三代”的由來。
商業地產需要跟著商業環境變化，很多商業面積都從賣商品，變成了新產品體驗店，另外還有很多健身俱樂部，養生文化館等新商業店家出現。但是這樣的商業，未必需要沿街底層房產。
投資就是有波動的
投資收益有個大致範圍，其中有三個參數：
1，一般行業收益率
2，風險溢價
3，市場供需折價
一般投資收益是多少？
大概在3%~30%變化，平均在10%左右。不過這個不同行業不好界定，筆者認為可以用社會上無風險收益比對。無風險收益就是國債收益率，和餘額寶的收益率，今天大概是3.6%左右，我們記為A。民間一般投資的收益多在2A~4A變化。
風險溢價。也就是高風險應該高收益。
單純的房產投資沒有多少風險，所以它的收益到不了2A。以前商鋪的租金收益大概是6%多一點，與銀行借貸利率接近。大概相當於1.5A。今天如果還是用1.5A計算，那麼店鋪的年租金應該是房產價值的5.4%。
市場供需
由於網店衝擊，商家對店鋪的依賴下降了，再加上經濟環境不好，多數店家也沒有要擴張的慾望，反而有縮減的需要。
但是店鋪的存世量還很多。尤其是前幾年時間，大量新建了很多店鋪，而且還是高價出售的。
供需矛盾，造成現在店鋪的租金要打折，有的地方租金只有房價的3%。
從交易上看，如果市場租金下降，那麼商業地產二手房出售時，新接手的房主還要維持1.5A的出租價值，則要降低購入價格。如果新房主用6折購買，則他將來的租金收益又回到5%以上。這就是租金漲跌對房價漲跌的影響。
海螺008
民間一直有一鋪富三代的說法。早期我國經濟不是很發達，如果您在繁華地帶有一個好的鋪面，那麼一直出租，當房東，旱澇保收，當房東。中國經過了40年的改革開放，到處都是商鋪。商鋪已經成為了不是稀缺的房產，更多的商鋪租不出去，人煙稀少。那我國的商鋪，為什麼輪為一鋪坑三代呢，我認為:
第一是我們的電子商務發展太過於迅速
以前我們的商鋪可以做打字，複印，可以賣服裝、賣鞋子，零食，衛生紙，雜貨鋪等等一系列的日常用品，甚至可以開連鎖的服裝店，現在這些全搬到互聯網上了。所以商鋪的功能越來越少。現在的商鋪僅僅能開一些線下實體的服務項目：兒童娛樂、洗浴中心、酒店、住宿、餐飲等等。
第二，工作繁忙，人們沒有時間去逛商鋪
在北上廣這樣的城市，每天工作非常繁忙，所以大家的日常生活用品能用互聯網解決，儘量在網上買，沒有時間去逛商場，買衣服等等一系列的事情。
第三，商鋪數量非常多
改革開放以前，一條老街能火爆幾百年。而現在的商鋪到處都是，凡是臨街都可以開發成商鋪，所以商鋪的稀缺性時代已經過去了。
那麼我們國家的商鋪難道真的沒有投資價值了嗎？再也火不起來了嗎？我認為不是，有兩方面原因。
第一，互聯網+，也就是新互聯網時代，新零售時代
線上線下融合，我們拿著手機。在網上購物的時候還可以線下選購。那這樣的時代來臨之後，我們更喜歡在線下購物。
第二，縱觀一些發達國家，人們在物質富裕之後更需要各種娛樂活動
線下逛街也是一種娛樂兒，不太喜歡在線上，沒有體驗式的購物，很多發達國家，比如日本。線上交易，電子商務交易都沒有我們國家活躍。而線下的超市啊，商場啊，客流量非常大。就是因為大家在勞動之後，工作之餘到商場購物也是一種放鬆。隨著智能時代到來，人們的富裕時間就特別多，到線下購物也是一種休閒娛樂。
總結一下：短期看，商鋪投資沒有一個質的提升，很多大型賣場，小區周邊人流稀少，商鋪內的貨物購買率都非常少。但從長遠來看，商鋪還是會佔據我們生活中日常用品的最大供應的渠道，因為人們需要更多的休閒娛樂活動來填充自己的生活質量。
我是伯樂集團董事長李合偉，白手起家創業20載。主營餐飲，投資，教育(演講學院)。我為《李合偉演講學院》代言:全年齡段(成人，青少兒)的演講學院，學習，合夥人，加盟找李合偉。關注我為您分享更多的人生感悟……
合偉說
投資商鋪重點是位置，位置，位置。這個是一鋪養三代的前提。
為什麼“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”，很多人投資商鋪，都不是帶著經營的角度去買鋪位的，很多都是，沒有購房資格，然後看到商鋪便宜，然後就買了，然後，持有又有稅費成本，出租又很難。
如果是買鋪小白，買鋪之前，請多看看周邊的交通狀況，人流，以及周邊商鋪的開業類型，可以去中介那邊問問租金以及周邊商鋪的空置率。
保險起見，不建議買一手商鋪，特別是純居住區下的一手商鋪。這類型的商鋪沒有轉手費，但同時也看不到可能的出租情況。有些開發商說幫忙包租**年的，這種也要慎重，如果好租，還需要開發商這樣去承諾包租麼？明顯的此處無銀三百兩。
轉手費越高，證明該地越旺，有的時候，投資請買貴的，才是對的。
T姐話投資
現在商鋪的量太大了，幾乎每個樓盤的四周都是商鋪，而且面積體量也不小。在以前小區規劃上以主道兩側設計商鋪為主，小區區間道路大多沒有商鋪，因為那時商業不多設計商鋪也賣不出去。所以主道兩側的商鋪生意還不錯。
而現在我們曾經就一個新區域的商業開發量做過統計，結果體量特別大，根本無法消化如此大的商業面積，其中包含商場、底商等形式。投放量的增加對商鋪出租率帶來影響，而另一方面線上交易對實體店的衝擊，有些知名的商場也無法運作下去，紛紛退出百貨業。但是最重要的是高房價高租金，增加商戶運營成本，從而帶來了巨大的經營風險，導致房屋租不出去。
一鋪養三代，主要集中在商業區，地段還是最重要的。一些新開發區和新樓盤投資者還是小心為上，畢竟將來會發展成什麼樣子誰也不知道。
